Как провести сделку с зарубежной недвижимостью, если и продавец, и покупатель
Содержание:
- Зачем нужен вид на жительство
- Место сделки изменить нельзя
- Эстония, Таллин
- В какой стране лучше всего покупать объект недвижимости?
- Болгария, Солнечный берег
- Как купить недвижимость за рубежом в ипотеку
- Как купить недвижимость за рубежом: проведение сделки
- Сводная таблица по рынке жилой недвижимости в странах Европы
- Шаг № 1 – правильно выбрать время для продажи
- Текст видео
- Черногория – находка для желающих купить недвижимость в Европе
- Как купить недвижимость за рубежом лично и удаленно
- Как выбрать страну для покупки недвижимости: лучшая страна для приобретения недвижимости за рубежом по мнению специалистов
- Дорогая/элитная недвижимость за рубежом
- Португалия, Калдаш-да-Раинья
- Виды налогов
- Оформление недвижимости на нескольких собственников
- Как правильно оформить сделку?
- Болгария
- Получение лицензии на инвестирование за рубеж
Зачем нужен вид на жительство
Очевидный, но не единственный ответ – чтобы переехать и легализовать свой статус на новом месте. Но практика показывает, что ВНЖ оформляют далеко не только те, кто собирается менять место жительства.
С каждым годом растет число «граждан мира» – людей, которые много путешествуют, ведут бизнес в нескольких странах. Для них ВНЖ ценен не столько возможностью поселиться в каком-то государстве, сколько бонусами, которые он даёт. Безвизовые поездки, налоговые преференции, доступ к финансовым активам, образованию и медицине, возможность зарегистрировать юрлицо и приобрести автомобиль в другой стране – все эти задачи можно решить, оформив вид на жительство в «правильном» государстве.
Место сделки изменить нельзя
Все опрошенные нами эксперты сошлись в одном: сделка с недвижимостью обязательно заключается по законам той страны, где находится объект. Поэтому ответственность за процедуру несёт аккредитованный именно этим государством специалист – нотариус, риелтор, адвокат. По этой причине заключение договора купли-продажи происходит в офисе специалиста на территории страны местонахождения недвижимости.
Например, в Болгарии регистрировать сделку может только нотариус из той административно-территориальной единицы – общины, где находится объект.
Однако это не означает, что продавцу и покупателю обязательно выезжать за границу для подписания бумаг. Удалённая процедура в большинстве стран была узаконена ещё до начала пандемии, а за последний год стала рутинной. Такая сделка совершается от лица продавца и/или покупателя их представителями по доверенности.
Эстония, Таллин
- Член Европейского союза.
- Член ОЭСР.
- Участник зоны Шенгена.
- Участник Еврозоны.
Средние цены:
- Аренда – 550 USD.
- Стоимость дома – 60 тыс. USD.
Самый интересный вариант для иммигрантов, обеспечиваемый программой электронного резидентства. Можно было бы предположить, что это взвинтит цены на дома и квартиры, но это не так. Строго говоря, дешёвая недвижимость в Европе в истинном, первоначальном смысле – это не про Эстонию, но цены всё же существенно ниже, чем в Германии, Франции, Италии или Швеции.
Таллин понравится тем, кто не стремится к публичности и жизни в режиме non stop. Здесь всё делается размеренно и основательно, в городе множество памятников истории и особая, неповторимая атмосфера Средневековья. Что, отметим, не отменяет развитой инфраструктуры и наличия всех современных средств связи, развитой сети качественных дорог и крайне высокого уровня личной безопасности.
Цены на жилье довольно доступные. Поэтому можно найти неплохие варианты, даже если Ваш бюджет критически ограничен. 3-комнатная квартира – от 70 тыс. USD, участок под застройку – всего 8 тыс. USD. Но готовьтесь к тому, что от некоторых привычных удобств Вам придётся отказаться.
В какой стране лучше всего покупать объект недвижимости?
Этот момент очень важен. Прежде всего убедитесь, что вы можете свободно и на длительный срок въезжать в страну, где собираетесь приобрести недвижимость. Не рекомендуется покупать объекты в государствах, для посещения которых требуется оформление визы. В таких условиях вы просто не сможете контролировать свою недвижимость. Самым лучшим вариантом будет оформить вид на жительство или гражданство за инвестиции. Наиболее выгодными являются следующие варианты.
- Кипр — ПМЖ за инвестиции в недвижимость от €300 тыс. или сразу гражданство за вклад от €2 млн.
- Мальта — ПМЖ за инвестиции от €330 тыс. или сразу гражданство за комбинированные инвестиции: в национальный фонд от €650 тыс., в ценные бумаги от €150 тыс. и недвижимость от €350 тыс. Таким образом, общая сумма вложений составит более €1 млн.
- Черногория — гражданство за комбинированные инвестиции: в правительственный фонд от €100 тыс. и в недвижимость от €250 тыс. Итого общая сумма составит €350 тыс. или более.
- Испания — вид на жительство за инвестиции в недвижимость от €500 тыс.
- Португалия — вид на жительство за инвестиции в недвижимость от €350 тыс.
- Греция — вид на жительство за инвестиции в недвижимость от €250 тыс.
Ниже представлена карта, где указана минимальная сумма инвестиции для получения статуса ВНЖ или ПМЖ в определенной стране:
Другие страны Евросоюза
Вы хотите приобрести недвижимость в стране, которая не предоставляет гражданства или вида на жительство за инвестиции? В таком случае просто оформите паспорт в одном из государств Шенгенской зоны. Так вы получите свободный доступ во все другие страны Евросоюза, благодаря чему сможете спокойно приобрести недвижимость, где вам это интересно. Например, граждане постсоветского пространства по статистике чаще всего вкладывают деньги в объекты Германии, Швейцарии, Англии, Австрии и Италии. При этом вид на жительство или гражданство любой страны Шенгенской зоны дает такие привилегии:
- свободное перемещение внутри Шенгенской зоны;
- возможность проживать до 90 дней (а по факту и дольше) в любой стране Шенгенской зоны;
- возможность проживать более 90 дней в любой стране Шенгенской зоны после упрощенной регистрации.
Болгария, Солнечный берег
- Член ВТО.
- Член ОЧЭС (Организация черноморского экономического сотрудничества).
- Участник Евросоюза, но без использования евро.
Средние цены:
- Аренда – 480 USD.
- Стоимость дома – от 60 тыс. USD.
Классический курортный городок, известный нашим соотечественникам ещё со времён СССР. Мы не готовы утверждать, что самая дешёвая недвижимость Европы находится именно здесь, но с учётом «пляжного» статуса цены действительно невысокие, причём это касается как жилья, так и стоимости жизни. Сразу скажем, что Слънчев бряг – это не про тихий патриархальный отдых, неторопливые прогулки по набережной и умиротворение. Это яркий, неоновый, фонтанирующий энергией курорт, поэтому людей из условной категории 50+ здесь не так много.
Цены на недвижимость радуют. 17 тыс. USD за неплохую, хотя и не очень большую, квартиру – это реальность. Апартаменты будут стоить дороже – от 80 тыс. USD, но это будет полноценный особняк с 3 спальнями и бассейном в зоне шаговой доступности от береговой линии. Аналогичные по характеристикам объекты в той же Португалии или Франции будут стоить существенно больше.
Как купить недвижимость за рубежом в ипотеку
Большинство стран предлагает возможность приобрести недвижимость в ипотеку, только далеко не всегда это имеет смысл. В Европе государство очень беспокоится о финансовой безопасности всех сторон. Поэтому нередко для того, чтобы взять ипотеку, необходимо иметь депозитный счет с суммой, равной сумме инвестиций. Другими словами, чтобы получить в ипотеку какую-то сумму, нужно доказать, что эта сумма у вас уже есть — в таком случае логично купить объект без кредитов.
Так происходит не везде: в некоторых странах есть выгодные предложения по ипотеке. До того, как решиться на покупку в кредит, внимательно ознакомьтесь с условиями, а лучше обсудите их со специалистом, даже не обязательно иностранным. Например, в Австрии можно взять кредит с первым взносом 20% под 3-5% годовых на 20 лет (для жилой недвижимости), а в Германии — с первым взносом 30% под 2,5-3,5% годовых сроком до 30 лет.
Как купить недвижимость за рубежом: проведение сделки
Купить жилье за границей можно даже дистанционно. В таком случае потребуется доверенное лицо, которое будет иметь нотариальную доверенность на представление покупателя в сделке. Другой вариант — приехать на сделку лично.
Договор купли-продажи должен учитывать все интересы обеих сторон: как продавца, так и покупателя. Поэтому даже при сделке с самым надежным застройщиком лучше проверить каждый пункт договора.
Процесс приобретения жилья за границей включает следующие этапы:
- Осмотр недвижимости.
- Внесение невозвратного залога по расписке.
- Заключение договора купли-продажи.
- Осуществление всех платежей по договору.
- Получение нотариального акта.
- Получение ключей.
В зависимости от страны возможны нюансы. Например, в некоторых государствах для получения комплекта документов о праве собственности нужно предпринять дополнительные шаги уже после заключения договора, или для завершения сделки нужно переоформить все счетчики в доме на свое имя. Об этих особенностях вам должен предупредить риэлтор.
Сводная таблица по рынке жилой недвижимости в странах Европы
Рост цен за 2020 год | Доходность от сдачи в аренду | Средняя стоимость в столице, евро за 1 м.кв. | Прогноз роста экономики на 2021 год | |
Великобритания | 5,56% | 2,60% | 18 057 | 4,00% |
Германия | 11,42% | 2,9-3,7% | 4 991 | 3,20% |
Грузия | -5% | 2-4% | 575 | 3,50% |
Ирландия | 3,24% | 7,18% | 2 354 | 3,40% |
Испания | 0,90% | 8,20% | 3 682 | 5,60% |
Италия | 1,10% | 2,4-4% | 2 848 | 3,40% |
Латвия | -0,97% | 4,06% | 2 789 | 3,10% |
Нидерланды | 7,33% | 3,7-6,4% | 6 900 | 1,80% |
Норвегия | 5,75% | 3,13% | 8 162 | 3,60% |
Португалия | 6,20% | 5,45% | 3 830 | 5,40% |
Румыния | 0,39% | 6,07% | 1 591 | 3,80% |
Словакия | 14,28% | 4,53% | 2 911 | 4% |
Финляндия | 3,70% | 4,11% | 6 609 | 2,80% |
Франция | 4,00% | 3,3-5% | 10 535 | 5% |
Швейцария | 1,09% | 3,27% | 11 467 | 3,20% |
Как видно из таблицы, во многих странах Европы рост цен на недвижимость продолжился (лидер Германия), не взирая на пандемию и экономический кризис, что делает покупку жилья рациональным вложением. Причем, есть все предпосылки для дальнейшего роста цен (все-таки уже началась вакцинация и в скором времени ожидается послабление карантинных требований, да и прогнозы роста экономик европейских стран положительные). Поэтому сейчас один из лучших периодов купить недвижимость в Европе, так как в дальнейшем цены на нее скорее всего поднимутся.
Положительное влияние на инвестиции в европейскую недвижимость оказывает также высокие показатели доходности от сдачи ее в аренду. Причем в некоторых странах (Румыния, Испания, Нидерланды, Португалия) купить недвижимость выгоднее, чем разместить деньги на валютном депозите.
Узнайте, как нерезиденту открыть счет в Европе без посещения банка для покупки недвижимости.
Шаг № 1 – правильно выбрать время для продажи
Самым оптимальным временем для продажи объектов недвижимости считается время экспансии и перенасыщения. Это такой временной период, когда цены на жилье достигают своего пика и от продажи можно получить максимальный доход
Также немаловажное значение имеет сезон продаж – большая часть продавцов предпочитает выставлять квартиры на продажу в начале весны. Как правило, все лето они получают предложения, а уже к осени выходят на сделку купли-продажи
Наиболее неподходящее время для продажи – это зимний период, тогда многие предпочитают уезжать на отдых в теплые страны и заниматься поиском жилья просто нет времени, да и желания. Однако бывают свои исключения. Например, известен случай, когда продавец смог хорошо заработать на сделке, совершенной 31 декабря, так как у покупателя была некая традиция – встреча Нового года должна проходить в новом доме.
Текст видео
5 городов с самой дешевой недвижимостью в миреЕсли вы мечтаете на долгое время сменить обстановку и пожить в другой стране, но не имеете достаточно денег, мы предлагаем ознакомиться с нашим списком городов, где жилье стоит недорого и купить его можно без лишних юридических проволочек. Буэнос-Айрес, Аргентина
Все большую популярность среди охотников за международной недвижимостью набирает царство вечного лета, раскинувшееся на юго-востоке Южной Америки. Заполучить дом здесь вовсе не сложно: законодательство Аргентины не устанавливает никаких ограничений или особых условий для иностранцев. Все, что требуется от покупателя – это заключение договора купли-продажи, уплата оговоренной суммы первоначального взноса и оформление эскритуры, своеобразного паспорта на недвижимость. Цены на жилье порадуют даже тех, кто не обладает внушительным стартовым капиталом. Отличную трехкомнатную квартиру площадью в 100 квадратов, расположенную в спальном районе, вполне можно приобрести за 35-50 тысяч долларов, а просторный загородный коттедж с участком в 10 соток – всего за 40. Стоимость жилья в центре несколько дороже: цена за 1 кв. м. жилплощади начинается от 2000 долларов. Если же ваш выбор падет на провинцию, экономия будет весьма значительной: цены здесь ниже городских на 30-50%.София, Болгария
Неплохим капиталовложением может стать и приобретение квартиры в сердце некогда братской, а теперь вполне европейской Болгарии. С момента вступления страны в ЕС рынок недвижимости буквально заполонили русскоязычные граждане, озаботившиеся покупкой недорогого загородного домика. Цены на жилье здесь не по-европейски демократичны: средняя стоимость одного квадратного метра в Софии составляет около 750 евро. Болгарские газеты полны весьма привлекательных предложений: к примеру, меблированная трехкомнатная квартира на пятом этаже 7-этажного здания в жилом районе Люлин, оборудованная центральным отоплением и интернетом, продается за 38.500 евро. Если вы хотите апартаменты повыше классом, просто переверните страницу: за меблированное двухуровневое жилье площадью 135 квадратов, просят всего вдвое больше. Для иностранных граждан, потративших на приобретение недвижимости в Болгарии более 306 тысяч евро (600 тысяч левов), действует особое предложение – оформление вида на жительство.Гёрлиц, Германия
“Маленький Париж” – так любя называют самый восточный город страны жители ФРГ. Небольшой Гёрлиц, ставший домом почти для 60 тысяч человек, лишь чудом не пал жертвой бомбежек во время Второй мировой и сегодня не зря считается одним из наиболее колоритных в стране. Удивительно, но несмотря на завидную популярность среди туристов, этот саксонский городок лидирует в рейтингах населенных пунктов с самой дешевой недвижимостью. Хотя средняя цена одного квадрата жилой площади колеблется в районе 900-1000 евро, нетрудно найти и куда более выгодные предложения. К примеру, просторные апартаменты площадью 126 кв. м., расположенные в старинном здании и недавно подвергшиеся капитальному ремонту, выставлены на реализацию всего за 50 тыс. евро. Квартира попроще, состоящая из трех комнат, кухни и санузла, стоит и вовсе смешных денег – всего 19 тысяч. По законодательству Германии, иностранцы не только могут совершить подобную покупку без всяких ограничений, но и получить годовую мультивизу, показав выписку из кадастрового реестра.Теплице, Чехия
Если при выборе международной недвижимости ваш взор пал на богатую историей, традициями и, конечно же, несравненным пивом, Чехию, не зацикливайтесь на столице. Идеального баланса между ценой и качеством достиг курортный город Теплице, раскинувшийся недалеко от Праги. Вполне пригодную для проживания двухкомнатную квартиру, расположенную в панельном доме поблизости от центра, можно запросто приобрести всего за 10-12 тысяч евро. Секрет такой низкой цены прост: большая часть местной недвижимости находится в кооперативной собственности. Такие квартиры можно покупать и продавать без ограничений, а единственными неприятными минусами являются невозможность получения ипотеки и ежемесячная плата кооперативу при сдаче жилья в аренду. Ненамного дороже обойдется и частная собственность: цена аналогичной некооперативной квартиры составляет около 20-24 тысяч. Законодательных оговорок по покупке недвижимости гражданами других стран в Чехии нет, практикуются даже удаленные сделки.Шенджин, Албания
Подписывайся что бы не пропустить новое видео и не забывайте рассказывать о канале Фактограф своим друзьям!
Черногория – находка для желающих купить недвижимость в Европе
Черногория – славянское государство Юго-Восточной Европы (готовится к вступлению в ЕС в 2025 году). Страна актуальна для желающих купить недвижимость как для отдыха, так и для коммерческих выгод. Особенно, если вы хотите сочетать покупку недвижимости с получением гражданства. В Черногории инвестиционная программа ограничена квотами, которые действуют до 31 декабря 2021 года. Через нее получит гражданство всего 2000 человек. Уникальность государства заключается в его климате и рельефе. На востоке здесь расположены Динарские Альпы со множеством горнолыжных курортов, а на юго-западе – побережье Адриатического моря, которое популярно среди любителей мягкого средиземноморского климата и пляжного отдыха. Для желающих купить недвижимость в горах минимальные инвестиции программы составляют 250 000 евро, а для тех, кто хочет стать владельцем жилья на побережье, сумма выше – от 450 000 евро. Купив долю в курортных проектах в Черногории, ее владелец может рассчитывать на доходность 3-6% годовых.
Как купить недвижимость за рубежом лично и удаленно
Как личный вариант приобретения жилья/коммерческой недвижимости, так и удаленный формат, требуют выполнения от собственника некоторых требований:
Выбрать объект для покупки в нужном государстве и «правильном городе», что во многом зависит от цели и бюджета. Это можно сделать лично (анализ рынка и визит в страну) или через посредника (подготовка отчета по ценам /рейтингу и демонстрация посредством веб-связи). Последний вариант более безопасен ввиду текущей ситуации в мире (Covid-19), а также значительно экономит финансовые и временные затраты. Однако, первому встречному доверять не стоит. Лучше проверить риэлтора или сразу обратиться за помощью к специалистам нашего портала.
Недвижимость, которая продается прямо сейчас при поддержке экспертов портала International Wealth:
Напомним, что в 2021 году границы между странами частично открыты, но ситуация с третьей волной пандемии настораживает своей серьезностью. Сегодня посетить иностранное государство без ВНЖ или направления на лечение практически невозможно, а если и возможно, то дорого и небезопасно.
При этом спрос на зарубежные виллы, дома и квартиры ничуть не стихает. Вопрос покупки объекта удаленно стал самой актуальной темой среди инвесторов, которые готовы к такому формату сделки.
Как выбрать страну для покупки недвижимости: лучшая страна для приобретения недвижимости за рубежом по мнению специалистов
В последнее время все меньше россиян покупает недвижимость на морских курортах. Так, например, спрос на жилье в Турции упал на 60% из-за ухудшения отношений между нашими странами. Меньшим спросом стала пользоваться недвижимость Греции, Латвии, Венгрии, Черногории, поскольку акценты потенциальных покупателей сместились в сторону доходных объектов в городах Центральной и Западной Европы. На 37% увеличился спрос на недвижимость в США, на 56% в Великобритании.
Рейтинг популярности стран для покупки недвижимости:
- Однако абсолютным лидером по популярности является Испания, где цены в связи с кризисом опустились на 10%. Российских собственников жилья в этой стране насчитывается около 12 тыс. человек, имеется возможность получения вида на жительство при покупке недвижимости.
- На втором месте США, привлекающие покупателей своей стабильной и развитой экономикой. К тому же, рынок недвижимости в стране находится на этапе роста. Здесь выгодна покупка жилья для сдачи в аренду, так как до 35% американцев живут на съемных квартирах.
- Болгария в плане приобретения недвижимости интересна своими низкими ценами на жилье и наименьшими в Европе налогами на квадратные метры. Примерно 350 тыс. российских граждан владеют в Болгарии более 700 тыс. объектов. Покупка недвижимости является обязательным условием для получения ВНЖ.
- В Италии свое жилье имеют 5500 россиян. Страна привлекает невероятными пейзажами, богатством культуры, дружелюбием местного населения и разнообразием курортов. Правда, на получение ВНЖ покупка недвижимости в стране никак не влияет, и находиться в Италии можно всего по 3 месяца в каждом полугодии.
- Германия отличается надежным и стабильным рынком инвестиций, наиболее выгодными процентными ставками (2% годовых на срок до 20 лет), высоким качеством строительства. Собственников жилья из РФ в стране более 80 тыс. человек.
- В Турции владельцами квадратных метров являются около 6000 россиян, им также принадлежит до 30% курортной недвижимости. Покупателей привлекает постепенно дорожающее жилье и возможность получения на один год вида на жительство. В стране развит арендный бизнес.
- Завершают список наиболее популярных стран для покупки недвижимости: Франция (свыше 8000 российских граждан имеют в стране свое жилье), Греция (около 15 000), Таиланд и Черногория (90 000 россиян являются собственниками недвижимости).
В таблице представлены страны, интересные для приобретения жилья, в зависимости от цели вложения денежных средств
Страна |
Недорогая курортная
недвижимость |
Второй дом Для вас одобрен кредит! на курортах класса «люкс» |
Жилье для
арендаторов |
Жилье для отдыха | Вложения в недвижимость | Постоянное проживание |
Болгария | ü | ü | ü | ü | ||
Англия | ü | ü | ||||
Германия | ü | ü | ||||
Греция | ü | ü | ||||
Италия | ü | ü | ü | |||
Испания | ü | |||||
США | ü | ü | ü | |||
Таиланд | ü | ü | ü | ü | ||
Турция | ü | ü | ü | |||
Франция | ü | ü | ü | ü | ||
Черногория | ü | ü | ü | ü |
Дорогая/элитная недвижимость за рубежом
Многие россияне покупают недвижимость за рубежом именно в премиум сегменте, исходя из своих собственных соображений по стилю, архитектуре и географии. Купить дорогое жилье можно практически в любой стране. Все зависит от места расположения дома, его исторической ценности, а также материала отделки и площади.
Однако, существует рейтинг стран, где апартаменты, виллы и дома доступны исключительно для состоятельных граждан:
- Франция
- Сингапур
- Швейцария
- Австралия
- Россия (Москва)
- Китай
- Великобритания
- США
- Япония
- Гонконг
- Монако
Следует понимать, что в этих государствах не все жилье относится к дорогостоящему и всегда есть выбор сельской недвижимости (совсем недорого), домов за чертой города или в удаленных районах по ставке, которая по карману практически каждому россиянину. Вопрос в том, а надо ли такие затраты на покупку квартиры за рубежом (зато в престижном государстве), но совершенно не в комфортабельных условиях.
Португалия, Калдаш-да-Раинья
- Член Евросоюза.
- Участник зоны евро.
- Участник зоны Шенгена.
Средник цены:
- Аренда – 410 USD.
- Стоимость дома – 60 тыс. USD.
Португалия – одна из немногих развитых стран, где Вы ещё можете получить ВНЖ за инвестиции по программе «Золотая виза». Увы, если Вас интересует недорогая недвижимость в Европе, в условия GRPP (Golden Residence Permit Program) попасть не получится. Но это не значит, что Португалия неинтересна для иммигрантов и экспатов со средним достатком.
Если не ставить перед собой цель купить дом или квартиру в крупных курортных городах (Порто, Лиссабон) или по линии южного берега (Армакао де Пера, Портимао, Прайя да Марина, Албуфейра, Алгарви), то можно подыскать очень милые варианты. Пусть и не в идеальном техническом состоянии. Минимальный бюджет – дом за 11 тыс. USD (придётся согласиться на значительные компромиссы), квартиры с одной спальней – от 40 тыс. USD
Обращаем Ваше внимание, что наличие собственного жилья станет положительным аргументом при рассмотрении заявки на ВНЖ (по традиционной схеме, вне рамок «Золотой визы»)
Виды налогов
Будущий владелец недвижимости за рубежом должен знать виды налогов и сборов, с которыми ему предстоит встретиться в других странах. Шкала налогообложения может быть плоской – с фиксированной налоговой ставкой – или прогрессивной, когда величина налога растет вместе с размером облагаемой суммы. Список сборов и налогов индивидуален для каждого государства. Вот их примерный перечень:
- Госпошлина (stamp duty) – «марочный» сбор, сбор за проведение операции с недвижимостью. Присутствует не только при покупке недвижимости, но и при других передачах собственности в зависимости от законодательства страны. Например, при передаче наследства. Уплачивается продавцом или покупателем.
- Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (rental income tax). Размер налога может совпадать с подоходным налогом. Уплачивается арендодателем.
- Налог на передачу собственности (immovable property/real estate transfer fee). Размер налога может зависеть от типа собственности, продавца. Уплачивается покупателем или продавцом в зависимости от страны. В некоторых странах отсутствует или является составным из НДС, регистрационного сбора/госпошлины и других сборов.
- Регистрационный сбор (registration tax) – сбор за регистрацию операции с недвижимостью. По своей сути может являться налогом на передачу собственности или составлять его часть. Присутствует не всегда. Уплачивается продавцом или покупателем.
- Налог на прирост стоимости недвижимости при продаже (capital gains tax). Исчисляется из размера прироста капитала, однако он может определяться по-разному в зависимости от страны. Один из примеров расчета: при покупке дома за 100,000 USD и его продаже за 150,000 USD, нужно будет заплатить налог на доход (разницу) в 50,000 USD. Размер налога может совпадать с подоходным налогом. Уплачивается продавцом.
- Налог на недвижимость (real estate tax, immovable property tax, cadastral). Налог на рыночную или кадастровую стоимость недвижимости в зависимости от национального законодательства. Уплачивается собственником. Может устанавливаться на местном уровне.
- Налог на чистое имущество (net wealth tax). Облагает всё имущество налогоплательщика. Присутствует не везде;
- Муниципальные/региональные налоги (municipal/regional tax/local real estate duty) – налоги или добавочные налоги (surtaxes) в зависимости от области, территории, провинции и др.;
- Налог на наследство/дарение (inheritance/gift tax). Это могут быть два различных налога. Величина обычно зависит от типа родственной связи дарителя с получателем. Супруги и прямые наследники иногда освобождаются от данного налога;
- Налог на добавленную стоимость (value-added tax, VAT). Исчисляется из цены покупаемой недвижимости. В некоторых странах отсутствует для нерезидентов, чтобы способствовать притоку иностранных инвесторов, или не накладывается на операции с недвижимостью в принципе.
- Налог на сбор мусора (waste collection tax). Зависит от страны, региона, муниципалитета и др. Возможно присутствие других налогов на обслуживание (service tax) в зависимости от места проживания.
Нужно ли владельцу платить налоги, когда заграничный дом пустует?
Нужно. Владелец обязан уплачивать ряд налогов и услуг, даже когда не проживает в своём доме. Как правило, это:
- Налог, рассчитываемый из рыночной или кадастровой стоимости жилья. Детали нужно уточнить в законодательстве страны покупки жилья;
- Плата за обслуживание и уборку придомовой территории, вывоз мусора;
- Страховка;
- Другие налоги и сборы в зависимости от места проживания.
Кто такой налоговый резидент?
Можно заметить, что размер налогов в разных странах для резидентов и нерезидентов обычно различается. В данном случае речь идёт о так называемых «налоговых резидентах». Владельцы недвижимости-нерезиденты обычно должны платить налог только на тот доход, который они получают в стране владения недвижимостью. В то же время они подают налоговые декларации и платят налоги на родине в соответствии с законодательством страны своего гражданства, если оно того требует. Налоговым резидентом в стране владелец недвижимости становится тогда, когда он пребывает в государстве 183 дней и больше в календарном году. В большинстве стран установлен именно такой срок для определения налогового резидентства. Исключением является Таиланд – статус налогового резидента получает тот, кто присутствует в стране более 180 дней в году.
Оформление недвижимости на нескольких собственников
Если я приобретаю недвижимость за рубежом, становится ли мой супруг сособственником?
Если вы желаете оформить жилье только на себя, ваш супруг должен представить свое нотариально заверенное согласие на покупку вами недвижимости. В противном случае он должен участвовать в сделке, при этом можно выделить доли. Стоит иметь в виду: если супруги являются гражданами разных стран, их имущественные отношения при дальнейшем владении будет определять закон. Какой страны – вопрос международного права, но помните, в каждом государстве свой законный режим имущества супругов, то есть раздельная или совместная собственность на имущество, приобретенное в браке.
Можно ли приобрести в собственность только часть объекта?
Да, как правило, долевое приобретение не является проблемой. Этот вариант подходит для тех покупателей, кто не желает вкладывать большие средства, но рассчитывает на выгодную инвестицию. Если кто-либо из собственников будет постоянно проживать там, то отпадает и необходимость обращаться к управляющей компании для содержания жилья. В зависимости от страны форма владения приобретает свои особенности. Например, во Франции покупку лучше всего оформить на специальное гражданское общество – они существуют повсеместно для группового владения недвижимостью. Члены общества не зависят друг от друга, а членство в некоторых случаях позволит списать даже расходы на содержание. Если недвижимость приобретается в ипотеку, все дольщики должны представить документы, подтверждающие финансовое положение. В случае, когда дольщиками являются супруги, документы представляет кто-либо один.
Как правильно оформить сделку?
Хотя надёжней всего провести оформление сделки с помощью специалистов, нет ничего принципиально невозможного в том, чтобы покупатель всё сделал самостоятельно. Рассмотрим пошагово порядок оформления.
Предварительный договор и задаток
Сделка с жильём требует осторожности, поэтому многие предпочитают проводить её в два этапа:
- Предварительный договор, где стороны фиксируют свои намерения и сроки, когда будет заключаться основная сделка.
- Основной договор.
На этапе предварительного договора часто используются гарантии. Одной из них является задаток. Условия о нём либо указываются в предварительном договоре, либо в соглашении о задатке (и тогда предварительный договор уже не обязателен).
Справка! Задатком, согласно ст. 380 ГК РФ, является сумма, которую покупатель заранее передаёт продавцу.
При этом кодекс устанавливает такие правила:
- Если сделка не состоялась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца и не возвращается.
- Если же виноват продавец – он должен вернуть уплаченный задаток в двойном размере. Сверх того он компенсирует и весь ущерб, понесённый покупателем из-за несостоявшейся сделки.
- Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры
- Скачать бланк соглашения о задатке при покупке квартиры
- Скачать образец соглашения о задатке при покупке квартиры
Необходимые документы
Чтобы купить квартиру на рынке вторички, потребуется как минимум следующий пакет документов:
- Сам договор купли-продажи, согласованный сторонами.
- Свежая выписка из ЕГРН. Поскольку в этом документе сведения указываются лишь на момент выдачи, неразумно пользоваться выписками, которым больше нескольких месяцев.
- Паспорта участников сделки.
- Действующая доверенность, если договор заключается через представительство.
- Справка о состоянии лицевого счёта. После покупки задолженность перейдёт на покупателя – поэтому нужно заранее поинтересоваться её наличием и размером.
- Выписка из домовой книги. Она подтверждает, кто зарегистрирован в квартире.
- Нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости.
- Скачать образец выписки из ЕГРН на квартиру
- Скачать бланк доверенности на покупку квартиры
- Скачать образец доверенности на покупку квартиры
- Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
- Скачать образец договора купли-продажи квартиры
На последнем моменте надо остановиться особо.
Нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости
Согласно ГК и СК РФ, недвижимость, находящаяся в совместной собственности супругов, должна продаваться либо по сделке, в которой участвуют они оба, либо с письменного нотариально заверенного согласия того из них, кто не является титульным владельцем (то есть не отражён в выписке ЕГРН).
Исключений из этого правила крайне мало. Выписка не нужна, если:
- квартира была куплена одним из супругов ещё до брака (поэтому нужно проверять время, которое она в собственности);
- между супругами есть брачный контракт, где квартира числится собственностью только одного из них;
- квартира получена в наследство или по приватизации, от которой второй супруг отказался;
- квартира куплена на средства, подаренные продавцу.
Важно! Последний вариант на практике крайне трудно проверить, поэтому лучше и в этом случае требовать письменное согласие супруга.
- Скачать бланк согласия супруга/супруги на продажу квартиры
- Скачать образец согласия супруги на продажу квартиры
Регистрация права в Росреестре
После того как подписан основной договор, его вместе с заявлением на регистрацию нужно передать в Росреестр, чтобы сведения о новом собственнике были включены в ЕГРН.
Сделать это можно:
- Напрямую в местное отделение Росреестра.
- Через МФЦ.
- С помощью онлайн-сервисов, если есть регистрация на «Госуслугах».
- По почте заказным письмом. Но в этом случае нужно нотариально заверить каждую подпись на каждом документе.
Как происходит передача денег?
Важным аспектом покупки является и порядок передачи средств. Здесь существует масса вариантов, позволяющих сторонам обезопасить себя:
- Передача наличных через банковскую ячейку.
- Аккредитив.
- Перечисление через эскроу-счёт (если банк оказывает такую услугу).
- Передача наличных в помещении банка и т. д.
Вне зависимости от способа, передача должна подтверждаться документами (хотя бы распиской, составленной при свидетелях). Иначе доказать в случае спора, что деньги были переданы, крайне трудно.
- Скачать бланк расписки о получении денег
- Скачать образец расписки о получении денег
Болгария
Это страна первой ассоциируется с дешевой недвижимостью. Кажется, любой может себе позволить личный «уголок» на море, ведь €10000-20000 за квартиру или даже дом здесь действительно не редкость. В базе Prian.ru есть десятки подобных объектов. Более того, есть много предложений гораздо дешевле – от €2000! Правда, как говорится, есть много «но».
Юлия Лозовская, главный редактор журнала «Ваш дом за рубежом»: «За €15000 в Болгарии без особенных трудностей можно купить пригодную для жизни городскую квартиру. А за €12000 – приобрести домик в деревне, вдали от моря. Недвижимость в таком ценовом диапазоне – «вторичка», которая не сможет похвастать выгодным расположением и близостью к морю. Поэтому «курортным жильем» в общепризнанном понимании этого слова, ее назвать нельзя. Это скорее дача».
Александр Елизаров, эксперт компании «Парк-инвест»: «Самый недорогой объект в Болгарии, с которым мне довелось работать, стоил €8000. Это был дом в деревне. Три комнаты, кухня – простенький вариант без изысков».
Зачем?
Это или дальняя дача в глубинке, рассчитанная на тех, кто готов «уехать и забыться», или плохонькая квартирка для ночлега любителей курортного отдыха – превратить ее во что-то «эдакое» невозможно.
Получение лицензии на инвестирование за рубеж
Подчеркну, что такая лицензия необходима только в некоторых странах (например, в Украине) и только в определенных случаях. К тому же, ни для кого не секрет, что многие стараются обойти установленные нормы законов и избежать получения необходимых разрешительных документов. Например, хотят купить недвижимость на рубежом якобы для использования в личных нуждах, а не с целью получения дохода.
Чтобы получить лицензию на инвестирование за границу, необходимо собрать установленный законом пакет документов, включающий в себя документы на ведение предпринимательской деятельности и документы на объект инвестирования (недвижимость за границей) и подать его в уполномоченный орган (в Украине — это НБУ) для рассмотрения. С полным перечнем документов для получения лицензии на инвестирование за границей можно ознакомиться в актуальном законодательном акте, но, как правило, в таких нормах указывается, что при этом с вас могут потребовать и дополнительные документы.