Продажа земельного пая сельхозназначения

Федеральные определения

Отвечая на вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения, можно отметить, что здесь применяется стандартная сделка с куплей-продажей. Поскольку подобная недвижимость обычно располагается не в пределах населённого пункта, это существенно сужает круг деятельности на ней. Чаще всего земля приобретается для ведения садоводства, земледелия, фермерства, реже – для возведения жилого дома, что возможно далеко не во всех случаях.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Помимо определения целевого назначения и ознакомления с нюансами сделки, важно учитывать, что в состав земельного пая сельскохозяйственного назначения иногда входят магистрали, лесные насаждения, а также территории, необходимые для защиты полей

В качестве субъектов правовых взаимоотношений могут выступать как юридические лица, так и физические, не имеющие отношения ни к какой коммерческой деятельности.

Цена вопроса

Если вы решили, хочу продать пай, возникает вопрос, сколько земля будет стоить. Можно захотеть и определить любую сумму в договоре. Главное условие, чтобы стороны не имели взаимных претензий. На цену сделки влияет площадь участка и плодородие почвы. Практика показывает, что в одном регионе можно продать землю за разные суммы. Совершаются сделки как за сорок тысяч рублей, так и за миллионы.

На землю устанавливается стоимость по кадастру и рыночная. Рыночная цена будет превышать кадастровую цену.

Если вы хотите получить аванс, оформите передачу денежных средств распиской.

Продавая имущество, вы получаете выгоду, потому обязаны заплатить налог. Стоимость налога составляет тринадцать процентов от суммы сделки. Когда вы работаете официально, и платите подоходный налог, можно получить имущественный вычет согласно положениям Налогового кодекса.

Кому полагается земельный пай

Получить бесплатно паи могут:

• члены совхозов, колхозов;
• пенсионеры, проживающие в сельской местности и работавшие в свое время в сельском хозяйстве;
• социальные работники, которые трудятся на сельхозпредприятиях;
• стипендиаты хозяйства;
• лица, временно не работающие на сельхозпредприятиях, но имеющие право восстановиться там после своего возвращения, например военные срочной службы;
• граждане, проживающие в сельской местности (один раз за всё время проживания в конкретном населённом пункте).

Несмотря на то что земельное законодательство предусматривает бесплатную приватизацию земельных паев, работы по подготовке документов и регистрацию права собственности потребуют наличия немалого количества средств.

Переустройством аграрных предприятий занимается внутрихозяйственная комиссия, которая назначается колхозами и другими предприятиями. Член сельхозпредприятия может передать свой земельный участок по наследству.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам в порядке, предусмотренном федеральным законом № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 2002 года.

Правила для технических и кадастровых мероприятий устанавливает федеральный закон № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г.

Правоустанавливающие документы регистрируют в порядке, предусмотренном ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Более точные характеристики участка указываются в актах, принятых местными органами власти.

Как оформить пай в собственность. Какие нужны документы?

Как оформить земельный пай в собственность?

Для того чтобы стать собственником земли при ее приобретении, вам нужно оформить договор о купле-продаже, а также подать пакет всех необходимых документов на земельный пай в регистрационную палату. Тогда сделка будет зарегистрирована. В список необходимых документов входит:

1. Паспорт;
2. копии всех страница паспорта;
3. заверенное нотариусом разрешение супруга или супруги на покупку/продажу участки;
4. документ на участок, выданный продавцу;
5. заявление, написанное по установленной форме;
6. квитанции об уплате государственной пошлины;
7. копии извещений, разосланных по почте пайщикам, о планах продать участок, а также почтовые квитанции об отправке этих извещений.

После регистрации нужно заняться выделением земельного пая в натуре.

Для этого в правление сельскохозяйственного предприятия подается специальное заявление о выделении участка. Вы указываете желаемое месторасположение, а также количество гектаров. Вместе с заявлением вы подаете также необходимые документы:

1. Копию паспорта заявителя;
2. копию схемы участка (ее получают в земельном комитете);
3. копию паевого свидетельства;
4. копию заявления в правление предприятия с пометкой о получении;
5. если есть, копию отказа;
6. если есть, копию протокола разногласий.

И заключительный этап – проведение межевания площади, а также регистрации права собственности на землю.

В принципе, оформления паев занимает много сил и времени. Процесс этот действительно непростой и длительный, но, если вы взглянете не результат, то поймете, что «игра стояла свеч».

Как определяется цена пая

Специальных методик расчёта стоимости пая не разработано. Поэтому эта стоимость сильно варьируется в зависимости от многих обстоятельств. Обычно для установления оптимальной цены на паевую землю анализируют рыночную и реестровую стоимости, разница между которыми не должна быть выше 30%.

Для обоснования кадастровой стоимости осуществляется кадастровая оценка, фиксируемая в выписке об объекте недвижимости, которая, в свою очередь, базируется на данных Росреестра.

В процессе самостоятельного формирования величины стоимости пая следует прежде всего изучить ситуацию на рынке сбыта аналогичных объектов недвижимости и всесторонне проанализировать характеристики продаваемого пая.

Подробнее о том, как считается цена продажи земельного пая, читайте в нашей статье.

В этот анализ должны быть включены показатели в виде:

• измеряемой в гектарах площади надела;
• местонахождения участка и присутствия вблизи него населённых пунктов, магистралей, водоёмов и лесных массивов;
• состояния земельных угодий;
• цели их использования;
• плодородности земель, высокого, среднего или низкого качества почв.

Чаще всего цена, определённая с учётом всех этих характеристик, вносится в договор на основе соглашения обеих сторон сделки. Собственник, заключая сделку, имеет право устанавливать как цену всего участка, так и каждой его сотки по отдельности.

При этом следует иметь в виду, что ст. 226 НК РФ предусматривает обязанность получателя дохода в ходе сделки выплаты налога в размере 14% от его величины.

Как продать земельный пай ссельхозназначения?

Процедура продажи земельного пая сельхозназначения предполагает соблюдение ряда условий. В первую очередь, необходимо убедиться в наличии правомочий по продаже. Чтобы продать земельный пай сельхозназначения, его владелец должен оформить такую недвижимость в свою собственность.

Кроме того, участок не должен быть обременен залогом банка. В этом случае, реализовать его будет невозможно. Придется сначала решить вопрос со ссудой, а потом уже заниматься сделкой по реализации территории.

При этом необходимо учитывать положения закона о преимущественном праве приобретения территории. Оно принадлежит местным органам власти. Согласно положениям закона, именно муниципалитеты наделены правом первыми претендовать на приобретение земельного пая сельхозназначения. Поэтому, прежде чем продать его, следует обратиться с соответствующим уведомлением в администрацию.

Администрация соответствующего территориального учреждения должна рассмотреть уведомление и принять решение о приобретении надела или же об отказе в совершении сделки.

Необходимые документы для продажи земельного пая сельхозназначения

Многие сельскохозяйственные производители используют наделы граждан. Которые, в свою очередь, получили их в результате распада колхозов и совхозов. И многие владельцы указанных наделов не оформили надлежащим образом собственность на них. Они имеют правоустанавливающие бумаги, но право собственности не зарегистрировано.

Между тем, в России существует отдельный рееестр, в котором учитываются все объекты недвижимости, на которое имеется право собственности у тех или иных субъектов.

Перечень документов которые необходимо собрать:

• Свидетельство о регистрации указанного права собственности. В противном случае, сделка не состоятся и продать надел просто не удастся.
• Кроме данного документа, владелец должен получить от местных властей письменный отказ от использования возможности первого выкупа. Это позволит доказать соблюдения порядка реализации.
• Также необходимо иметь кадастровый паспорт. Данная бумага дает возможность выделить надел среди остальных. Ведь многие такие территории никак не индивидуализированы. То есть они не имеют конкретных границ. Есть только указание на площадь и указание на большой массив территории, в которую включен тот или иной надел.

Основным документом, является составленное соглашение. Договор заключается между продавцом и приобретателем.

Налог с продажи земельного пая сельхозназначения

Согласно 23 статье Налогового Кодекса,  все лица обязаны перечислять налог с получения доходов. При этом доходом признается и денежная сумма, извлеченная в результате реализации объектов недвижимости.

Как сказано ранее, земельный пай является объектом недвижимости. Соответственно, при его продаже, необходимо будет заплатить и налог. При этом указанная обязанность существует у всех субъектов землепользования – граждан и организаций.

Стандартная ставка сбора составляет 13%. Она рассчитывается от стоимости объекта, который был продан. А сама стоимость отражается в заключенном между сторонами договоре.

Но имеется одно исключение из общего правила. При условии нахождения в собственности надела сельхозназначения свыше 3 лет, сбор перечислять не придется.

При этом многие наделы используются в течение длительного времени без оформления на них права собственности. Указанный трехлетний период начинается отсчитываться только от оформления права собственности на надел сельхозназначения должным образом. Период использования надела сельхозназначения без его регистрации, в расчет не принимается.

Как продать земельный пай на землях сельхозназначения

Земли сельхозназначения

Основой в сфере правового регулирования вопросов землепользования определён Земельный кодекс Р. Ф. Согласно нормативному документу, площади сельхозугодий включают в себя обширный круг участков различного назначения:

• — пахотные поля и залежные земли;
• — лесопосадки, посадки плодовых деревьев и кустарников, сенокосные угодья;
• — выпасы и загоны для скота;
• — здания, сооружения и иные постройки, если они расположены на этой территории.

Земельный пай, как объект купли-продажи ничем не отличается от любого другого объекта недвижимости. Его можно подарить или передать по наследству, сдать в аренду. Разница заключается лишь в последующем направлении использования этого объекта. Здесь имеются некоторые ограничения, запрещающее использование предмета купли-продажи не по назначению. Разрешённое использование — это, безусловно, растениеводство, животноводство, рыбоводство, пчеловодство. То есть, всё то, для чего и отводился земельный пай.

Но не всё так просто ведь в состав земельного пая могут входить и земли, не имеющие прямого отношения к разрешённым видам пользования: охранные зоны коммуникаций, защитные лесонасаждения. Поэтому при покупке земельного пая следует быть внимательным, и предварительно подумать — а нужны ли вам такие обременения. Так можно ли продать земельный пай сельхозназначения?

Приобретатели земельного пая на землях сельхозназначения

Правом приобретения пая могут воспользоваться:

• — сельские жители, обрабатывающие землю для выращивания овощей, фруктов, злаковых и других видов культур как на собственное потребление, так и в целях реализации для получения дохода, а также получающие его по наследству;
• — организации, осуществляющие научную, исследовательскую и учебную деятельность, связанную с землёй;
• — граждане, создавшие на земельном участке животноводческую ферму и перерабатывающие сельхозпродукцию и другие вспомогательные производства;
• — предприятия и учреждения коммерческой, общественной и религиозной направленности для ведения подсобного хозяйства.

Сделка по передаче земли в аренду согласовывается с местным органом самоуправления. Это необходимо и при получении наследства. Местная власть обладает правом решать вопросы землепользования:

• • — учёт и распределение земельных участков среди пользователей;
  • — определение приоритетов в предоставлении земли частному лицу, или предприятию;
  • — установление минимальной доли;
  • — вносить поправки в финансовую часть сделок, касающуюся установления цены.

Продажа земельного пая сельхозназначения

Если вы решили продать свой пай, необходимо уведомить об этом всех совладельцев через местную газету. До начала продажи доли необходимо её оценить, выделить часть в земле и пообщаться с собственниками соседних участков на предмет наличия претензий с их стороны к границам раздела территорий, чтобы исключить возникновение вопросов в процессе продажи. Совладельцы земли имеют право выкупить долю в приоритетном порядке.

Такое же право есть и у местной администрации, и необходимо уточнить, есть ли такое желание. В орган местного самоуправления подаётся заявление, в котором должна быть изложена суть вопроса и необходимые сведения о земле: характеристики, объявляемая цена и срок оформления продажи.

Только по истечении одного месяца со дня объявления о продаже участка, если никто из совладельцев и администрация не заявили о намерении выкупить пай, он может быть продан стороннему претенденту. А если претендентов несколько, то преимущество отдаётся хозяйствам, образовавшимся в результате реорганизации.

Как продать пай сельхозназначения — очень важно перед продажей правильно оформить долю как самостоятельный объект недвижимости, обратив внимание на возможные обременения, в том числе и в виде длительной аренды. Эти же действия необходимо выполнить, если он получен по наследству. Выделение доли в земле включает в себя несколько видов работ, итогом которых является её идентификация, отличающая от собственности совладельцев участка

Документом, удостоверяющим выделение доли, является кадастровый паспорт, и земля включается в государственный реестр недвижимости. В кадастровом паспорте будет указана и кадастровая стоимость участка, и она может быть выше или ниже рыночной стоимости

Выделение доли в земле включает в себя несколько видов работ, итогом которых является её идентификация, отличающая от собственности совладельцев участка. Документом, удостоверяющим выделение доли, является кадастровый паспорт, и земля включается в государственный реестр недвижимости. В кадастровом паспорте будет указана и кадастровая стоимость участка, и она может быть выше или ниже рыночной стоимости.

Дальнейшее распоряжение землей

Не стоит недооценивать значимость земельных паев, даже если текущий владелец пая не имеет прямого отношения к предприятию, занимающемуся обработкой всех, входящих в общую собственность территорий. Пай может быть продан, арендован, с получением соответствующего дохода, оговоренного между сторонами сделки.

Получив в собственность пай, можно производить с ним следующие виды сделок с паями и распоряжения:

• Оформить договор купли-продажи, переоформив пай на заинтересованное лицо или организацию (колхоз, фермерство, либо другому пайщику).
• Передать землю в дар. В данном случае, не следует подменять дарственной договор купли-продажи, так как в противном случае пай будет отчужден без каких-либо обязательств по оплате со стороны нового собственника. Кроме того, выявление подмены ведет к привлечению ответственности.
• Выделить пай в виде конкретного участка, либо в составе собственности части пайщиков. После выделения единоличной доли пайщик становится полноправным собственником.

Для оформления купли-продажи, помимо самого договора и заявления с просьбой о переоформлении, потребуется подготовить для сделки следующие бумаги:

• личные документы сторон сделки (оригиналы паспортов и ксерокопии);
• заверенное нотариусом согласие на сделку второго супруга, если новый собственник или продавец находится в брачных отношениях;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• подтверждающие документы, свидетельствующие об уведомлении остальных дольщиков о планируемой продаже;
• платежный документ, свидетельствующий об уплате пошлины.

Сложности продажи

Для успешной продажи одного намерения дольщика недостаточно. Право передать имущество в пользу другого хозяина можно только при условии, что администрация отклонила предложение купить землю.

При определении цены надела учитывают важные факторы, оказывающие прямое воздействие на ликвидность и привлекательность объекта:

• основные физические характеристики;
• место нахождения;
• особенности рельефа, местности;
• климат.

Если продавец решил скорректировать цену, предоставив покупателю скидку, необходимо заново пройти согласование с муниципалитетом (администрацией). Продолжить оформление бумаг можно только при повторном получении разрешения и отказе выкупить со стороны официальных властей.

Оформление в дар

Во избежание юридических проблем, настоятельно не рекомендуется заменять дарением возмездную сделку купли-продажи.  Однако, закон не запрещает передачи в дар не только близкой родне, но и лицам с дальним родством или вовсе посторонним.

Преимуществом договора дарения является невозможность раздела полученных земель при разводе. Недвижимость остается в собственности одаряемого и не относится к совместно нажитому имуществу. В остальном процесс дарения аналогичен купле-продаже и требует сбора аналогичного списка документов, за исключением согласия супруга. Подаренный объект также подлежит дальнейшей регистрации в Росреестре, а получение свидетельства завершает процесс переоформления.

Владение долей влечет за собой возможность получать доход от его использования, продажи, аренды, а также применения в качестве части уставного капитала предприятия. Имея свои особенности, земля дольщика является таким же имуществом, право на которое может быть завещано или передано в дар близким людям.

2021 zakon-dostupno.ru

Признание доли невостребованной

Обязанность по выполнению данной процедуры возложена на органы власти на местах (п. 3 ст.12.1 ФЗ № 101 от 24.07.2002 г.).

Администрация поселкового сельсовета или городского округа, включающего в свой состав земли с/х назначения, формирует список невостребованных земельных долей

После орган местного самоуправления, в ведомстве которого расположен аграрный участок, включающий в свою общую площадь подобные наделы, официально публикует эту информацию в печатном издании областного значения, на своем интернет-сайте и вывешивает подобные списки на общественных информационных щитах населенного пункта.

Всю эту процедуру поселковый совет должен проделать не менее, чем за три месяца до даты созыва общего собрания собственников земельных паев. Затем реестр невостребованных земельных долей специалист сельского совета должен предъявить собранию собственников для утверждения.

Ежели владелец сельскохозяйственной доли посчитает, что его земля находится в данном списке необоснованно, то он должен свой письменный протест в этот трехмесячный срок направить в местный орган власти, на районе которого расположена его собственность. И на собравшемся совете обладателей земельных долей обнародовать имеющиеся у него доказательства своей правоты.

Если все-таки общее собрание признала землю собственника невостребованной, то далее решением этого вопроса будут заниматься судебные инстанции, после написания на их адрес искового заявления.

Если по прошествии четырехмесячного срока такое решение участниками общего схода не принято, то исполнительный орган местной власти правомочен самостоятельно утвердить созданный им список невостребованных земельных долей.

Кто распоряжается невостребованными земельными долями? Такой прерогативой наделяются муниципальные образования, после прохождения всех регистрационных этапов узаконивания данных земельных площадей.

Регистрация перехода права собственности по договору

Сделка по отчуждению земельной доли сопровождается обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на земельную долю от продавца к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если договор был удостоверен нотариально, то регистрацию можно осуществить через нотариуса.

При регистрации перехода права собственности в результате сделки уплачивается госпошлина в размере 100 руб. (подп. 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

 Подробнее об оплате госпошлины можно прочитать в системе КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа, получите бесплатный доступ на 2 дня.

Для регистрации потребуется представить пакет документов, включая:

• Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.
• Документ, удостоверяющий личность представителя и нотариально удостоверенную доверенность, если продажа осуществляется через представителя.
• Заверенное у нотариуса согласие супруга на распоряжение общим имуществом, если земельный пай был получен в браке.
• Документы, подтверждающие, что продавец доли письменно оповестил всех участников долевой собственности о продаже, а также документы (при наличии), свидетельствующие об отказе совладельцев от покупки этой доли (п. 4 ст. 42 закона № 218-ФЗ), если совладельцев общего земельного участка меньше 5 лиц и доля продается постороннему лицу.
• Документы, свидетельствующие о праве на покупку, если совладельцев земельного участка больше 5 лиц. Это могут быть документы о праве собственности на долю в составе того же земельного участка или о праве на использование этого участка (например, договор аренды, п. 3 ст. 47 закона № 218-ФЗ).

Напоминаем, что в последнем случае для продажи земельной доли земли сельхозназначения постороннему лицу эту долю необходимо выделить в натуре и совершать сделку с сформированным в результате выделения земельным участком.

***

Таким образом, оборот земельных долей весьма специфичен и подчиняется строгим правилам. Это связано в первую очередь с тем, что земли сельхозназначения обладают особой экономической ценностью и являются основой важнейшей отрасли экономики — сельского хозяйства.

Владелец пая, будучи участником долевой собственности на земельный участок, может как получать пассивный доход от использования (совместно с другими участниками) всего земельного участка, так и самостоятельно распоряжаться своей земельной долей в рамках закона № 101-ФЗ. При этом следует помнить о том, что владелец пая обязан оформить свое право в установленном порядке, то есть зарегистрировать его в ЕГРН.

Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Получение земельного пая сегодня

Многим по-прежнему интересно, насколько реально после 20 лет добиться земельный пай. К сожалению, сегодня это невозможно. Выделение паев осуществлялось в рамках преобразования колхозов в крестьянские и фермерские хозяйства. Получали их работники колхозов, те, кто вышел на пенсию, сотрудники объектов социальной сферы, расположенных на территории сельских поселений.

Этот процесс завершился еще в 1998 году. С тех пор государственные земли в качестве паев массово не раздаются. Впрочем, стать собственником надела можно и сегодня в результате любой гражданской сделки.

Например, стоит узнать, можно ли подарить земельный пай. Если право собственности на землю оформлено должным образом, то есть владелец имеет свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН, надел можно не только подарить, но также:

• продать,
• завещать,
• передать в аренду,
• заложить в банке,
• пожертвовать и так далее.

Поскольку пай является недвижимостью, после заключения сделки переход прав подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Покупка пая земли сельхозназначения в 2021 году

Покупка пая земли сельхозназначения – это стандартная сделка отчуждения имущества, которая не обладает какими-либо особенностями для покупателя.

Подробно о том, как разрешено использовать землю сельскохозяственного назначения, читайте у нас.

Во время приобретения какого-либо количества гектаров земли сельскохозяйственного назначения необходимо проделать следующий порядок действий, чтобы исключить все возможные риски:

Осмотр участка (важно убедиться, что земли использовали по назначению).
Изучить документы собственника (желательно вместе с юристом).
Проверить приобретаемое имущество в Едином государственном реестре прав.
Убедиться, что областная и местная администрация действительно отказалась приобретать пай (собственник по закону должен был предложить им купить в первую очередь).
Определить стоимость земельного пая и согласовать ее с собственником.
Подготовить и согласовать договор (желательно воспользоваться услугами квалифицированного юриста).
Подписать договор с собственником.
Передать оговоренную денежную сумму (если была договоренность о банковском переводе на счет, то следует перевести деньги).
Передать документы на регистрацию пая земли сельхозназначения.

Возникает вопрос: почему крайне важно проверить историю использования земельного участка. Дело в том, что согласно законодательству РФ, земли, использованные не по целевому назначению или с нанесением вреда окружающей среде (например, отравление) – государство может принудительно изъять из собственности в свою пользу

 

Если пай был приобретен недавно, а предыдущий владелец наносил вред окружающей среде, то нового собственника могут ждать долгие судебные разбирательства.