Выгодна ли субаренда квартир как бизнес? советы по организации, примерные расходы

Образец договора аренды комнаты, заключаемый между физическими лицами. Коммунальные платежи включены в стоимость договора

комнаты

г.

«» 2019 г.

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Арендодатель предоставляет в аренду, а Арендатор арендует комнату м2, в комнатной квартире, расположенную по адресу: .

2. ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

2.1. Арендодатель обязуется:

• предоставить Комнату Арендатору с «»2019 года;
• осуществлять техобслуживание квартиры и оборудования;
• оплачивать все коммунальные услуги в период аренды, за исключением не локальных телефонных соединений и других услуг не входящих в ежемесячный абонентский платеж ГТС.

3. ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1.

Арендатор обязуется:

• своевременно оплачивать счета за не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж ГТС;
• использовать комнату для собственного проживания, не для субаренды и не в качестве офиса;
• нести полную материальную ответственность за ущерб квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности Арендатора;
• Арендатор не несет ответственность за естественную амортизацию квартиры и оборудования;
• заводить домашних животных в квартире только с письменного разрешения на то со стороны Арендодателя, при этом Арендатор несёт полную ответственность за ущерб, нанесённый квартире его (её) домашними животными;
• Арендатор несет полную ответственность за ущерб, нанесенный квартире по вине или по невнимательности его гостей или членов семьи;
• уважать покой соседей в ночные часы.

4. ВЗАИМНЫЕ ГАРАНТИИ

4.1. Арендодатель гарантирует, что квартира принадлежит ему по праву , все необходимые разрешения от совладельцев, если таковые есть, получены и условия сдачи в аренду Комнаты с ними согласованы.

4.2. Арендодатель гарантирует, что квартира не находится под арестом, не заложена и не является предметом каких-либо претензий со стороны третьих лиц.

4.3. Арендатор гарантирует своевременно и без задержек выплачивать арендную плату и другие платежи, предусмотренные данным договором.

5. УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

5.1. Ежемесячная арендная плата устанавливается в размере рублей.

5.2. Выплаты будут осуществляться авансом за , не позднее дней с начала оплачиваемого периода.

5.3. Опоздание с оплатой на или более дней считается невыполнением условий настоящего договора, что дает право Арендодателю расторгнуть его в одностороннем порядке.

5.4. Первая выплата, в размере рублей производится в момент подписания настоящего договора, и является предоплатой за первый оплачиваемый период и .

5.5. Электроэнергию оплачивает .

6. СРОК АРЕНДЫ

6.1. Срок аренды установлен с «»2019 года по «»2019 года.

6.2. Условия договора могут быть изменены, и срок аренды может быть продлен при условии письменного согласия обеих сторон.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Договор может быть расторгнут одной из сторон, если другая сторона не соблюдает условий данного договора.

7.2. Арендатор/Арендодатель сохраняет право, в одностороннем порядке, прервать действие договора, письменно уведомив другую сторону за дней до даты расторжения договора.

7.3.При досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя, Арендодатель обязуется:

• письменно предупредить Арендатора за один месяц до даты расторжения Договора;
• возвратить Арендатору плату за оплаченный, но не прожитый период найма;
• возместить Арендатору затраты на наем другой квартиры.

8. ПРОЧЕЕ

8.1. Все разногласия, возникающие при выполнении настоящего договора, должны быть разрешены в соответствии с действующим российским законодательством.

8.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: один находится у Арендатора, другой у Арендодателя.

8.3. Договор вступает в силу с момента подписания.

9. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

76 пользователей добавили этот документ в избранное

Обратите внимание, что договор аренды составлен и проверен юристами и является примерным, он может быть доработан с учетом конкретных условий сделки. Администрация Сайта не несет ответственности за действительность данного договора, а также за его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации

Договор субаренды – определение

Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать временно не использующуюся площадь или ее часть в субаренду.

Субаренда — это сложная сделка, при которой арендатор сдает третьему лицу арендуемое им помещение. Такие действия законны. Обязательное условие – поставить арендодателя в известность о своих планах.

Участие третьей стороны повышает вероятные риски. Контракт, заключенный согласно нормам законодательства, позволит избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и остальных сторон сделки.

Все действия по оформлению регламентируются Гражданским Кодексом РФ (п.2 ст.615). Закрепляется право на передачу арендованного имущества и своих прав на него третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок сдачи данной площади в субаренду прописывается в договоре аренды либо прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.

Отличия субаренды от аренды

Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

• с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
• при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
• аренда заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в аренде. То есть субаренда полностью зависит от аренды.

Условия и ответственность

По закону сдавать недвижимость в субаренду арендатор имеет право только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного им лица.

• Согласие владельцу необходимо предоставить в письменной форме в ответ на просьбу арендатора.
• На практике большинство соглашений аренды уже содержат условие о субаренде. В одних случаях владелец (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать недвижимость, в других — позволяет, но каждый раз требует обращаться к арендодателю за согласием. Владелец заранее дает разрешение (без ограничений или с некоторыми условиями) и нередко предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать субарендаторов.

Владелец недвижимости (или его представитель) и субарендатор не связаны между собой никакими договорными обязательствами, поэтому они не могут прямо предъявить взаимные требования. Например, если субарендатор нарушит договор, то за его действия перед владельцем отвечает суборендодавець. Исходя из этого некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод, что, если они нарушат условия, их действия останутся безнаказанными.

Они руководствуются железной логикой: прямого договора с владельцем у них нет, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а суборендодавець тоже не имеет на это права, поскольку имущество ему не принадлежит. Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может обратиться с иском к нему через суд.

Срок действия договора

Стороны могут договориться между собой о сроке действия контракта. Он может быть любым, на усмотрение. Если он превышает 12 месяцев, его необходимо регистрировать. Если не превышает, но стороны решили, что их устраивает такое сотрудничество, они могут продлить. Сделать это можно с помощью подписания дополнительного соглашения или новой договорённости.

Сдача недвижимого имущества в субаренду возможна только с согласия собственника объекта сделки. Срок действия «вторичного» контракта не может превышать срок основного документа.

Субаренда: что это такое

В ГК Российской Федерации есть упоминание правовых отношений, возникающих в следующих случаях: арендатор недвижимого имущества (помещения разного назначения или участки земли) сдает в наем его часть, заключив с третьими лицами соответствующий договор. Подобная ситуация и термин может показаться не совсем понятными.

Для лучшего понимания определения, рассмотрим его подробнее, немного конкретизировав. Некая организация, занимающаяся хозяйственной или производственной деятельностью, сдает в аренду нежилые здания (склады).

Однако всю площадь этих помещений арендатор не использует, она простаивает. Для сокращения издержек по заключенным с владельцем договорам, он заключает еще одно соглашение с третьим лицом о сдаче пустующих площадей в наем. В описанной схеме содержится основной смысл субаренды.

Появление в двустороннем соглашении третьих лиц существенно увеличивает риски мероприятия. Однако в нашей стране существуют нормативно-правовые акты, которые позволяют минимизировать вероятность конфликтных ситуаций. Последние, как правило, связаны с финансовыми и имущественными претензиями между владельцем и арендаторами.

Порядок составления арендного и субарендного договоров содержится в ГК РФ (п.2 ст.615). В тексте закона содержится пункт, позволяющий арендатору передавать в наем субарендатору площади, полученные по договору от собственника.

Законодательство Российской Федерации не допускает субаренду без соответствующего договора. Устные соглашения не имеют юридической силы. Все условия должны содержаться в тексте документа. При его отсутствии, составляется отдельная бумага, где владелец недвижимости выражает согласие на сдачу площадей в субаренду.

Смысл сделки

Тот, в свою очередь, несет обязанность систематической уплаты арендных платежей, сумма которых определяется по соглашению сторон договора.

Сторонами субаренды могут быть как физические лица, так и организации.

Правовые основы

В статье также определен перечень лиц, которые участвуют в аренде недвижимости, установлен порядок ее совершения, в соответствии с которым первоначальный арендатор может уступить свои права другому лицу.

В некоторых ситуациях объект недвижимости может быть сдан другому лицу на основании субаренды, если арендатору предоставлено такое право собственником.

В этом случае как правильно будут называться стороны в договоре субаренды?

В соответствии с нормативами Гражданского кодекса в сделке по сдаче объектами недвижимости принимают участие:

• арендатор, который выступает по отношению к нанимателю в качестве арендодателя;
• субарендатор, являющийся арендатором.

Заключаемый сторонами договор может быть как безвозмездным, так и возмездным. По соглашению сторон сделки субарендатор снимает арендуемое помещение за установленную плату.

Соответственно договору субаренды первоначальный арендатор сдает объект недвижимости субарендатору за установленную плату.

Субарендатор же обязуется принять объект, регулярно уплачивать арендные платежи, а также пользоваться недвижимостью в соответствии с его назначением, содержать ее надлежащим образом и вернуть его по окончанию срока действия договора.

Для заключения договора субаренды требуется обязательное согласие собственника недвижимого имущества на его оформление.

Прочие нюансы

Немаловажной сложностью данных сделок является пробелы в действующем законодательстве относительно вопросов регламентации правовых отношений сторон договора, учитывающие ее особенности. Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения

Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения.

Субаренда – это просто. Суть бизнеса

Обычно арендатор берет квартиру в долгосрочную аренду, а пересдает посуточно или даже по часам. Посуточная аренда дороже в среднем в 3 раза (точные суммы зависят от региона), то есть отдав за долгосрочную аренду 20 000, реально получить от субарендаторов около 60 000 рублей. В этом и состоит суть бизнеса на субаренде квартир. 

В 2019 году эксперты посчитали разницу в ценах на долгосрочную и краткосрочную аренду в 69 городах РФ. Максимальная разница – в Новокузнецке (почти в 6 раз). В Волжском, Махачкале, Омске и Ижевске разница в ценах в 4-5 раз. В Москве и Санкт-Петербурге разрыв в  2,1 раза. В среднем по России разница в ставках – в 3 раза.

Но здесь надо учесть несколько нюансов:

1. Очень сложно обеспечить 100% заполняемость жилья. При хорошем раскладе квартира может быть занята 70-80% времени.
2. Это не пассивный доход. Вам придется постоянно давать рекламу, заселять и выселять квартирантов. Альтернатива – нанять управляющего, но в таком случае ему придется платить часть доходов. Обычно управляющих нанимают, когда под управлением находится не менее 5 квартир.
3. Право передачи квартиру в субаренду должно быть прописано в договоре аренды.
4. Нужен дополнительный персонал для уборки квартиры.
5. При краткосрочной аренде возрастают риски воровства и/или порчи имущества

Преимущества этого бизнеса:

1. Чаще всего бизнес на недвижимости подразумевает наличие недвижимости в собственности, а на это нужен большой стартовый капитал. “Лишние” квартиры есть не у всех, и даже взять жилье в ипотеку может не каждый. В случае с субарендой можно стартовать с небольшими вложениями. 
2. Бизнес довольно прост, по сути это посредничество.
3. Бизнес легко масштабировать, со временем взяв под управление пять, десять и даже пятьдесят квартир.

Ваша целевая аудитория – люди, которые приехали в командировку или хотят разместить приехавших к ним родственников, съехать из квартиры на время ремонта или просто отдохнуть/поработать в спокойной обстановке. Цены на посуточную аренду обычно ниже цен в гостиницах.

Аренда или субаренда – что выбрать?

Арендой называют владение имуществом в течение определенного срока за плату. Субаренда – это передача арендованного имущества арендатором другому лицу с согласия собственника. Аренда офисных помещений, аренда складов, иных объектов коммерческой недвижимости подразумевает использование обоих вариантов. В настоящее время не все компании готовы позволить себе приобрести собственное помещение для офиса или склада. Поэтому такое широкое распространение получили аренда и субаренда коммерческой недвижимости. Основным преимуществом «прямой» аренды является более низкая ставка. Именно поэтому агентства недвижимости предпочитают такой вариант. При субаренде размер арендной платы может вырасти на 10-20%.

Еще один распространенный вариант – фирма-арендатор переезжает в новый офис до завершения срока контракта с владельцем помещения. Компания использует субаренду, чтобы не платить неустойку за нарушение договора, а также не оплачивать пустующее помещение. Распространение субаренды связано, прежде всего, с дефицитом офисных площадей. Компании, представляющие малый и средний бизнес, нуждаются в небольших офисах и чаще других соглашаются на субаренду, так как не могут найти подходящую офисную недвижимость в аренду.

Аренда и субаренда объектов недвижимости относятся к распространенным сделкам, при которых права сторон защищаются на законодательном уровне, однако имеют множество сложностей.

Что выгодней — аренда или субаренда, зависит от поставленных целей:

Аренда	Субаренда
Выгодна бизнесменам, планирующим расширять свою деятельность, а на время становления бизнеса неиспользуемое имущество можно сдавать в субаренду	Выгодна в плане получения дохода за аренду неиспользуемых помещений
Арендатор может сдать в аренду помещения, если планируется преждевременный отъезд, что по условиям договора подразумевает отсутствие возврата денег за неиспользуемый период	Для третьей стороны субаренда выгодна в финансовом плане, для открытия бизнеса требуется юридический адрес, им может стать часть помещения, оформленного в субаренду
Арендуя напрямую у собственника, при соблюдении условий договора сделка будет продолжаться весь оговоренный период	В крупных городах субаренда жилых помещений является неплохим средством заработка, компании или бизнесмены арендуют квартиры на месяц, приводят их в порядок и сдают посуточно.

Права и обязанности арендатора и субарендатора схожи:

Права арендатора и субарендатора	Обязанности арендатора и субарендатора
Использовать имущество по назначению в течение обговоренного периода, требовать проведение ремонтных работ	Использование имущество по назначению, жилое помещение нельзя использовать в предпринимательской деятельности, а в коммерческой недвижимости не допускается проживание людей
Своевременное внесение оплаты в установленном размере, если есть веские основания для задержки оплаты, то собственник или арендатор должен быть предупрежден заблаговременно
Своевременная оплата коммунальных услуг и других платежей, если это обговорено условиями договора
Пользоваться коммунальными услугами, интернетом и телефоном, если производится оплата, а также пользоваться имуществом, переданным по акту	Сдача имущества по акту, в целостности, если это обговорено условиями договора, после проведения косметического ремонта, в установленные сроки
Соблюдение санитарных и гигиенических норм, поддержание чистоты, уважение к соседям, уведомление собственника или арендатора о произошедших авариях и чрезвычайных происшествиях
Проведение ремонтных работ, если это указано в договоре иные обязанности, предусмотренные соглашением

Отличие договора аренды от договора найма

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договор субаренды

Договор субаренды помещения – это соглашение между арендатором и субарендатором по которому первый передает в пользование второму арендованное ним имущество.

Первоначальный арендодатель не имеет отношения к этому договору и не выступает в качестве стороны в рамках соглашения. Но при этом он может запретить или разрешить заключать этот договор.

Требования к договору субаренды

О порядке заключения такого договора и условиях, при которых он действителен, описано в 774 и 823 статьях Гражданского кодекса. По закону договор субаренды должен соответствовать таким требованиям:

• к нему применяются положения основного договора аренды;
• срок его действия не может превышать период действия основного договора между арендатором и арендодателем;
• он может быть только оплатным, а стоимость субаренды указывается в документе;
• он не дает преимущественное право аренды на новый срок;
• первоначальный арендодатель должен дать добро на заключение соглашения.

Чего хотят арендаторы от владельцев квартир?

Договор субаренды образец

Первоначальный арендодатель (собственник) и субарендатор не связаны договорными обязательствами друг с другом. Они не могут предъявлять претензии или требования непосредственно один одному, а взаимодействуют только с посредником – арендатором. Это усложняет ситуацию в первую очередь для субарендодателя, так как ему придется разбираться с претензиями каждой из сторон.

Преимущества и недостатки договора субаренды

Преимущество договора субаренды в том, что благодаря ему появляется возможность иметь постоянный доход от недвижимости, которой вы не владеете. Заключить и расторгнуть такое соглашение достаточно просто – практически так же, как и обычный договор аренды, но с разрешения собственника. За счет того, что договор субаренды предусмотрен в законе, установлены четкие порядки его применения, заключения и расторжения.

Недостатки договора субаренды в основном связаны дополнительными рисками из-за наличия третьей стороны. При нарушении условий аренды, нанесении субарендатором ущерба имуществу, субарендодатель должен будет ответить за это перед арендодателем.

А в случае несвоевременной арендной платы субарендатором, арендатору все равно необходимо вовремя рассчитаться с собственником в рамках основного договора. Поэтому, если вы планируете расплачиваться с владельцем за счет средств, полученных от субарендатора, нужно позаботиться о том, чтобы он обязательно вовремя вносил платежи.

Расторжение договора субаренды

Договор субаренды прекращает действовать в следующих случаях:

• расторжение или окончание срока действия основного договора;
• окончание срока субаренды, указанного арендодателем в соглашении;
• нарушение условий договора субаренды.

Если договор субаренды разрывается досрочно из-за расторжения основного договора, субарендатор может обратиться к собственнику для продления аренды, но уже на правах непосредственного арендатора. В этом случае он имеет на это преимущественное право, но только до окончания ранее оговоренного срока субаренды. При этом субарендатору необходимо доказать, что он не нарушал условия договора.

Субаренда – это способ иметь постоянный доход от сдачи недвижимости, не имея ее в собственности

Но здесь есть дополнительные риски, на которые предварительно стоит обратить внимание

Комментарии к статье 615 ГК РФ, судебная практика применения

В пп. 16, 18, 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:

Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

…Право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615,  ,  622 ГК РФ) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

В частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункты 1 и 3 статьи 615 ГК РФ).

Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии (пункт 2 статьи 616 Кодекса). Эта обязанность сохраняется и в том случае, когда согласно договору осуществление текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества возложено на арендодателя (как в рассматриваемой ситуации).

Принимая во внимание изложенное, суд отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив. Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

(п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66)

Поскольку ни по одному из перечисленных оснований право аренды истцу не передавалось, отказ ответчика в регистрации этой сделки соответствует абзацу четвертому пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.

…Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

…В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен (п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).