Тсж или управляющая компания: что выбрать

Что популярнее: процент тсж, ук и других видов управляющих организаций на рынке

Процент фирм по предоставлению услуг в сфере жилищного коммунального хозяйства различен в зависимости от региона нахождения собственников жилых помещений.

Так, например, в селах и отдаленных местностях граждане сами предпочитают осуществлять управление своим имуществом. Это связано вполне объективными причинами, ведь в таких регионах попросту не создаются управляющие компании из-за невыгодности такого бизнеса.

В городах дело обстоит несколько иначе. В них есть и процент ТСЖ и УК. Как правило, процентная составляющая ТСЖ на рынке полностью зависит от инициативности самих граждан. На сегодняшний день далеко не все хотят на себя брать груз ответственности по управлению ТСЖ и осуществлению действий по обслуживанию дома. Поэтому как показывает анализ современных ТСЖ, их управлением занимаются пожилые граждане так называемой «старой закалки», которые являются крайне ответственными и инициативными.

Процент управляющих компаний на рынке несколько выше (около 75 процентов). ТСЖ же составляют 25% рынка. Другие управляющие структурные подразделения практически не используются (1,5 – 2%). Связано это со множеством различных факторов.Во-первых, ТСЖ получила только недавно полную законодательную регламентацию, ранее этого не было. УК же – это более простой и менее затратный способ управления, при котором собственникам не нужно тратить свое время и силы.

Таким образом, выбор ТСЖ или УК как способа управления зависит только от самостоятельного волеизъявления граждан. И тот и другой способ имеет как свои плюсы так и минусы, поэтому отдать предпочтение тому или иному способу управления практически невозможно.

ТСЖ или управляющая компания — что лучше выбрать?.

ТСЖ — это юридически оформленное некоммерческое объединение обладателей жилой недвижимости. Оно организуется для совместного решения всех проблем, связанных с управлением всей собственностью многоквартирного дома. А их возникает немало.

Для их решения, согласно российскому жилищному законодательству, эта структура вправе:

1. Заключать договора для оказания каких-либо услуг, которые интересны членам организации.
2. Составлять годовой бюджет.
3. Устанавливать размеры всех необходимых взносов и платежей каждого члена в зависимости от его долей в суммарном имуществе.
4. Продать, передать в пользование, обменять собственность товарищества.
5. Надстроить, перестроить часть общего имущества.
6. Получить во временное пользование или приобрести в собственность земельные участки.
7. Застроить прилегающие к дому участки земли.

Хозяева помещений в одном здании имеют право на создание лишь одного товарищества. Для его организации нужно, чтобы на голосовании этот вариант поддержали более половины собственников жилья в этом доме.

В ТСЖ может вступить любой у кого есть право собственности на жилье в том здании, где существует это объединение. Для этого, достаточно написать туда заявление. Если жилье будет продано или по нему будет совершена иная сделка, которая аннулирует право на обладание этой недвижимости, членство в товариществе будет прекращено автоматически.

Еще возможно выйти из организации, подав туда заявление об этом.

Участие в работе объединения означает также участие в его общих расходах. Иначе организация может потребовать через суд принудительно возместить все неоплаченные обязательные платежи и взносы. Еще объединение имеет право в судебном порядке компенсировать причиненные убытки из-за неуплаты этих платежей.

При каких условиях ТСЖ может быть эффективным?

С другой стороны, в плане эффективности организации услуг ТСЖ вполне может конкурировать с УК, естественно, при определенных условиях. Если обеспечением жизнедеятельности многоквартирного дома занимается группа лиц (правление ТСЖ)

, которые имеют определенный опыт практического менеджмента(управленческий опыт) , а также располагают необходимым количеством времени, есть вероятность, что ТСЖ будет все делать не хуже УК. Лучшим вариантом было бы привлечение в качестве председателя управляющего работника ЖЭКа на пенсии.

То есть, текущая деятельность в ТСЖ сводится к контролю и осуществляется одним человеком, остальные члены правления задействованы эпизодически – о структуре ТСЖ мы расскажем ниже более подробно.

Да, у ТСЖ отсутствует материально-техническая база, поэтому своими силами не всегда получится выполнить какие-либо текущие ремонтные работы, что определяет необходимость обращения к частным подрядчикам по любому поводу. В этом отношении расходы увеличатся. Однако расходы, связанные с плановыми поставками ресурсов, сократятся значительно, и это покроет затраты, связанные с периодическим заказом каких-то услуг. И уж точно не придется оплачивать ненужные или несуществующие услуги.

Мало того, согласно законодательству ТСЖ имеет возможность привлекать средства, из которых может быть сформирован домовой бюджет. Например, товарищество может брать плату за аренду плоскостей стен, на которых размещена реклама, за аренду части площади придомовой территории, аренду подвальных, чердачных помещений (например, под разгрузочную площадку для магазина, расположенного на первом этаже, пр.)

. Средства могут быть направлены на покрытие расходов, связанных с обслуживанием дома или же на иные общедомовые нужды, например, на обустройство стоянки, детской площадки, высадку зеленых насаждений, пр.

Рассмотрим на примере

Главные критерии — расходная часть, прозрачность деятельности и борьба с неплательщиками. Если брать в расчет первый показатель, создание ТСЖ на общем фоне будет менее затратным мероприятием.

Посудите сами:

• заключение договоров с поставщиками услуг происходит без привлечения посредников, то есть, напрямую. Следовательно, полностью исключаются значительные дополнительные расходы;
• отсутствует необходимость предусмотрения в собственном штате бухгалтеров, мастеров различного профиля, а также прочих должностей.

Здесь на конечный результат может повлиять только один фактор — правильный выбор жильцов относительно состава ТСЖ и его председателя. Речь идет, прежде всего, о компетентности и порядочности данных людей, которые в своей деятельности будут руководствоваться не собственной корыстью, а интересами жителей дома.

С неплательщиками дело обстоит иначе. Здесь обе организации действуют примерно аналогичным образом — приостанавливают оказание услуг. Разница лишь в том, как это происходит: полностью, когда обесточивается весь дом (ТСЖ), либо частично, т. е. адресно (УК).

В плане прозрачности деятельности ТСЖ сомнений не возникает. Деятельность УК закрыта от посторонних глаз. Обычному обывателю недоступна информация относительно доходов/расходов организации. Непонятно, и чем руководствуется компания при выборе определенной субподрядной организации. Очевидно одно: УК не заинтересовано в снижении стоимости предоставляемых услуг населению, а значит, не стремится привлекать к делу собственников жилья.

Плюсы и минусы ТСЖ

Решение о выборе данной формы принимается тогда, когда положительных голосов набирается более 50%. А эффективность работы ТСЖ будет высока — когда для жителей дома при изучении вопроса, чем же отличается ТСЖ от управляющей компании, определяющими преимуществами станет:

• Быстрота в решении насущных проблем – отсутствие тепла, необходимость ремонта нежилых помещений и т.д. В отличие от УК, где ещё необходимо будет доказать, что проблема действительно существует;
• Сборы денежных средств на нужды содержания жилья производятся на основе актуальности потребностей: если дом только сдан – нет необходимости собирать деньги на ремонт тех же подъездов, зато можно совместно решить задачу по ограждению и видеонаблюдению;
• Отличается прозрачностью финансовой деятельности. Любой собственник квартиры может запросить отчёт о выполненных работах и потраченных на это денежных средствах. И председатель обязан предоставить все существующие расчёты;
• Получение прибыли сложно отнести к преимуществам ТСЖ, однако для создания резервного бюджета, товарищество может принять положительное решение по эксплуатации собственного имущества, с целью получения выгоды. Собственники квартир могут разрешить аренду свободных площадей под ту же питьевую воду, либо разместить рекламу на фасаде здания, в лифтах. Это позволит решить ряд насущных вопросов, типа обустройства детских площадок, парковки;
• Возможность самостоятельного выбора подрядчика на выполнение необходимых работ.

Важно! Для функционирования ТСЖ, жильцам необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя для решения текущих дел МКД и ревизионную комиссию, которой надлежит контролировать корректность работы первых. Наобум ставить галочки можно, но настоятельно не рекомендуется, так как это скорей всего плохо отразится на Вашем же будущем

Только компетентность выбранного органа управления позволит сберечь кошельки жильцов дома. Срок работы инициативной группы определяется голосованием.

Однако все насущные проблемы, как и прежде, будут решаться по средству сборов голосов собственников квартир.

Оценив преимущества, следует обратить внимание и на недостатки:

• На сегодняшний день остро стоит вопрос к компетенции руководства ТСЖ. Это основная проблема. Очень часто за председателем товарищества не числится необходимых навыков, кроме лидерских качеств. А это непосредственно влияет на корректность и своевременность в принятии решений;
• Отсутствие собственного капитала, что при накоплении задолженностей перед подрядчиками может привести к приостановлению какой-либо услуги как максимум, и как минимум – все задолженности перераспределяются равномерно на всех собственников жилья;
• При необходимости выполнить какую-либо разовую работу, подрядчиками будет запрошена более высокая стоимость, поскольку одиночные заказы не представляют интереса.
• Время, которое требуется в случае необходимости оформить ликвидацию ТСЖ.

Основные за и против

В данном способе управления имуществом существуют как положительные, так и отрицательные моменты.

В управлении

Для начала, рассмотрим плюсы при управлении ТСЖ:

• Более эффективное расходование средств. Управляющие компании работают с целью получить денежное вознаграждение за управление домовым имуществом. В случае ТСЖ – жильцы сами решают, куда потратить средства в первую очередь, и могут снизить затраты, найдя более выигрышное решение.
• Свобода выбора. При ТСЖ жильцы и управленческий орган товарищества сами решают, с какой компанией сотрудничать. Соответственно, могут найти более выгодный вариант, или отказаться от услуг компании, качество обслуживания которой оставляет желать лучшего.
• Возможность получения дополнительных средств. ТСЖ имеет право получать прибыль от общедомовой территории, например, сдавая ее в аренду.
• Ответственное выполнение обязанностей. Управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, объем работ большой, и не всегда удается следить за качеством их выполнения. В товариществе собственников качество производимых работ могут контролировать сами жильцы.

Помимо плюсов, ТСЖ, как и любая другая форма управления, имеет и свои минусы:

• Большие временные затраты. Для решения какого-либо вопроса, собственникам жилья нужно проводить собрания, и только после этого принимать решение. На это тратиться дополнительное время.
• Сложность организации эффективного управления. Для того, чтобы ТСЖ эффективно выполняло свою работу, при этом было экономически выгодно, нужен грамотный и честный управленец, которого зачастую очень сложно найти.
• Неплательщики. Все расходы по содержанию общедомового имущества при ТСЖ несут сами граждане. Если, среди них есть неплательщики, это плохо отражается на финансировании в целом, ведь их долги приходится выплачивать добросовестным жильцами.

В оплате

Плюсы:

Минусы:

• Возможны более высокие платежи за обслуживание дома. Так как ТСЖ самостоятельно занимается благоустройством территории, для более качественного проведения работ могут потребоваться дополнительные расходы.
• Срочные расходы. В оплате услуг при ТСЖ являются непредвиденные расходы. Например, в случае необходимости срочного ремонта крыши или подвального помещения, потребуется крупная сумма денег. Если этой суммы нет в резерве товарищества, то жильцам придется в срочном порядке «скидываться» на ремонт.

В обслуживании

Плюсы:

• Возможность качественного благоустройства общей территории. По инициативе жильцов можно создать дополнительные удобства на придомовой территории, создать уют в подъездах. В комплексе эти меры могут поднять рыночную стоимость квартир в доме.
• Возможность контролировать качество проводимых работ.
• Возможность оперативного ремонта и замены инженерных коммуникаций. По решению собрания жильцы могут заменить коммуникации не дожидаясь серьезных поломок, или момента, когда «подойдет очередь».

  В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

Минусы:

• Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы.
• При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу, это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

В ремонте

Плюсы:

• Оперативность. Например, если дом новый, но кое-где отошла плитка в подъезде или сломалась дверь – ТСЖ быстро решит эту проблему, не придется ждать, пока управляющая компания отреагирует на жалобы жильцов и произведет ремонтные работы.
• Возможность обойтись «своими силами». Так как при ТСЖ все члены товарищества несут ответственность за сохранность имущества, косметический ремонт они могут осуществлять самостоятельно, без привлечения подрядных организаций.

Минусы:

• Завышенные цены на ремонт. Как правило, ТСЖ – это не постоянный заказчик стройматериалов и услуг по ремонту, а контрагенты не всегда готовы предоставить скидки для разовых заказов.
• Капитальный ремонт. Если дом старый и требует капитального ремонта, жильцы при ТСЖ будут обязаны взять ответственность за ремонт на себя, а вместе с этим, понести большие финансовые потери. Поэтому, если здание старое и в нем давно не было ремонта, создание ТСЖ нецелесообразно.

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов:

• Хорошее состояние дома.
• Наличие грамотного управляющего.
• Платежеспособность жильцов.
• Большое количество квартир (чем больше дом, тем меньше плата за содержание).

Формы управления многоквартирными домами

В соответствии со ст.161 российского ЖК, утверждено 3 вариативных формы управления многоквартирными домами:

• самими жителями небольшого дома;
• товарищество собственников жилья (ЖСК);
• управляющая компания.

Часто встречающийся вариант – управляющие компании.

Функции и цели УК и ТСЖ

Одними и теми же обязанностями, функциями наделены ТСЖ и управляющие компании:

• соблюдать права всех собственников квартир, установленные законом РФ, при выборе метода, управляющего ОДИ;
• предотвращать попытки давления сторонних лиц против проявления законных прав собственников, и представлять их интересы;
• дома и прилегающие к ним территории необходимо содержать на должном уровне, обследовать их состояние и коммуникации;
• заниматься вопросами вывоза мусора и ТБО;
• контролировать работу ПУ;
• проводить текущие ремонтные работы в доме, в т. ч. с помощью организаций со стороны;
• если выбран спец. счет, то заниматься сбором на капремонт;
• принимать меры соблюдения безопасности проживания, включая пожарную;
• устанавливать тарифы, следить за тем, как оплачиваются коммунальные услуги, и их качеством.

Управляющая организация – исключительно коммерческая организация, которая сотрудничает с поставщиками услуг ЖКХ и преследует цель – накопление прибыли, о чем оговорено в ее Уставе.

Цели ТСЖ, в отличие от управляющей компании, преследует иные. В него входят люди, проживающие в доме и объединившиеся в товарищество. Сам характер его организации является некоммерческим.

И главное требование – ведение хозяйства (подъезды, чердачные помещения, земельные участки и т. д.). Полученный доход от аренды помещения нежилого фонда идет на ОДН. Все вопросы по тарифам и распределению доходов решают уполномоченные лица из правления и председатель товарищества.

Чем отличается ТСЖ от УК

Помимо финансовой нацеленности, ТСЖ отличается от управляющей компании следующими критериями:

• числом МКД;
• способом ведения деятельности (товарищество – самостоятельно и с привлечением управляющей компании);
• принятием решений по содержанию дома (совет и председатель управляющей компании, на собрании жильцами дома, при явке не менее 50 %);
• материально-технической базой (в управляющей компании полное укомплектование, в т. ч. и профессиональные специалисты);
• борьбой с долгами (управляющей компании проще, в т. ч. в принятии мер по приостановке КУ);
• экономией и тратами (управляющая организация не заинтересована в уменьшении тарифов и меньших затратах);
• вниканием (товарищество настаивает на изучении каждого пункта, заключая договор управления).

ТСЖ или управляющая компания – что выбрать

Прежде чем принять решение, какая лучшая форма управления из предложенных, нужно все изучить. Выбор управляющей компании имеет свои достоинства:

• планирование – все работы (ремонт помещений, уборка территорий) осуществляются по графику, самостоятельно или с помощью подрядчиков, нет непредвиденных трат;
• в случае задолженности за КУ компания сама их покрывает;
• компетентность в данной сфере и спорных моментах с контрагентами;
• наличие техники и специалистов;
• шанс отказаться от управляющей компании.

Недостатки:

• не прислушиваются к жильцам, владеющим собственностью в МКД;
• обслуживание обходится дороже;
• нет отчета.

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:

• получить доход для содержания дома от аренды и размещения рекламы;
• выбрано жильцами, поэтому и решить все вопросы удастся быстрее и проще;
• все сведения доступны;
• бюджетно;
• личный интерес на результат, забота о чистоте и уюте;
• на собрании членов товарищества можно выбрать и в любой момент заменить контрагентов.

Недочеты:

• не всегда сведущие люди;
• долги раскидываются на всех, т. к. собственного капитала нет;
• одноразовые услуги предлагаются порой дороже.

Плюсы и минусы есть в том и другом варианте. Три четверти населения страны выбирает управляющую компанию.

Регистрация

Закон о ЖСК говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:

• утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
• официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
• оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
• проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
• примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.

Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:

• финансовые бумаги;
• персональный экземпляр документа на земельный надел;
• регулярные отчеты официальных голосований;
• ведомости персональных собраний дольщиков;
• оформление выводов ревизора.

Правовыми инструкциями утверждены основные положения строительства квартир. В частности, в статьях Федерального Закона № 129 зафиксированы основные требования к регистрации кооперативов. В частности, предстоит пройти следующую процедуру:

• подача собственноручного заявления  в реестр;
• на протяжении трех рабочих дней принимается окончательное решение касательно возможности создания организации.

При этом участникам предстоит подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление. Существует единая форма таких ходатайств, соблюдение которой обязательно. Если не удалось подготовить обращение дома, граждане могут получить бланк ходатайства в реестре.
2. Протокол заседания организации. Это универсальная ведомость, которая содержит информацию о том, что участники потенциального кооператива собрались и утвердили решение создать ЖСК. В ведомости указывается перечень членов и их подписи.
3. Устав – правила работы организации. Документ должен содержать правила деятельности, способы привлечения в состав других участников, возможные нарушения и санкции к нарушителям.
4. Чек об оплате государственной пошлины.

Только после того, как сведения о новой организации будут внесены в реестр, получится начать процесс оформления земли и приобретения разрешений на проведение строительных мероприятий.

· Договор участника кооператива;

· Свидетельство приобретения пая;

· Все оплаченные квитанции;

· Выданную кооперативом справку о полной оплате;

· Чек на оплату пошлины (2000 рублей);

· Акт приема передачи имущества.

Как правило, процедура идет в течение 10 дней. В итоге вы получаете справку из ЕГРН и оригиналы всех свидетельств.

Вопрос качества – лидируют профессионалы

Теперь поговорим об эффективности домоуправления. Всем нравится, когда во дворе и подъездах чистота, в случае каких-либо поломок ремонтная бригада приезжает в течение часа и быстро устраняет поломку? Тогда вам лучше обратиться в управляющую компанию. Пользуясь услугами УК, конечно, если речь идет о лицензированной компании с эффективным менеджментом и опытом работы, жильцы не думают о бытовых проблемах.

В управляющей компании работают профессионалы, которые отлично разбираются в жилищном законодательстве, умеют оперативно реагировать на возникновение аварийных ситуаций. Собственно, в этом случае жильцы платят за отсутствие проблем, общие расходы несколько увеличиваются, однако, вместе с тем растет и уровень комфорта проживания.

Менеджмент и сотрудники управляющих компаний неплохо мотивированы делать свою работу качественно, ведь все УК (по крайней мере, в крупных городах)

работают в условиях конкурентной среды. Появление собственников, неудовлетворенных работой УК, может привести к тому, что собрание жильцов решит сменить компанию, что, в общем-то, противоречит интересам предприятия.

Отличительные черты управляющей компании и ТСЖ

Первым признаком различия является количество объектов, находящихся в их ведомстве. ТСЖ может управлять одним домом, что способствует качественному выполнению своих обязанностей перед жильцами. А Управляющая компания обслуживает несколько многоквартирных домов.

Второй отличительной чертой является форма управления. В УК принять какие-либо решения может лишь руководитель. А в ТСЖ решаются все вопросы коллективно, и председатель является лицом, которое выражает мнение большинства владельцев квартир. Окончательное решение принимается лишь общим собранием всех жильцов и их голосованием.

Распределение финансов также отличается. Все денежные средства, полученные от квартиросъемщиков ТСЖ, расходуются жильцами самостоятельно на нужды дома, например, для ремонта подъездов или починки крыши. Деньги, поступившие насчет УК, являются общими для всей компании.

Четвертым отличием УК от ТСЖ считается контролирование. Управляющую компанию могут проверить лишь сотрудники Роспотребнадзора, прокуратуры, Жилищной инспекции. Собственники квартир не имеют права устраивать какие-либо ревизии по работе данной организации. В ТСЖ существует специальная комиссия, контролирующая совместно с общественным собранием деятельность председателя и членов его правления.

Одним из преимуществ ТСЖ является облагораживание территории, которая располагается вокруг дома. Чистые подъезды, ухоженные газоны аккуратные детские площадки – именно эти места являются отличительной чертой здания, которое находится под управлением товарищества.

ТСЖ может самостоятельно выбрать поставщиков необходимых услуг, а также контролировать их выполнение. Или некоторые работы по дому произвести собственными силами, если знают, как это делается.

Если в доме есть свободные помещения или подвалы, жильцы могут сдавать их в аренду, тем самым пополняя резерв денежных средств товарищества. Затем использовать полученные финансы на благоустройство дома, например, отремонтировать канализацию или вставить новые окна в подъездах.

Одной из негативных черт ТСЖ является возникновение больших растрат на капитальный ремонт. Например, дому 30 лет, он находится на балансе в Управляющей компании, жители оплачивают лишь часть суммы, которая указывается в квитанциях. Но ее, к сожалению, недостаточно, чтобы осуществить капитальный ремонт. Чтобы это сделать нужно несколько лет. Таким образом, организовывать ТСЖ в старых домах или с небольшим количеством жильцов невыгодно. Лучше создать ТСЖ в многоквартирном новом доме.

Борьба с неплательщиками объединяет эти две организации. Но если в доме, который обслуживается ТСЖ, будет задолженность перед компанией, предоставляющей какие-либо услуги, она может разорвать контракт, и пострадает при этом весь дом. Поэтому неплательщик является серьезной проблемой всего дома, в то время как Управляющая компания может неплательщика лишить определенных услуг индивидуально и при этом не пострадает весь дом.

Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Это могут решить лишь жители дома, взвесив все за и против. Как показывают отзывы, если среди жильцов нет компетентных людей в данном вопросе, то лучше пусть продолжает обслуживать дом Управляющая компания, ведь там уже не один год работают эксперты, которые знают, как правильно уладить все вопросы.

На нашем сайте вы можете получить консультацию профессионального юриста совершенно бесплатно!

1/watch?v=OT_fwQzKQ-o