Управляющая компания мкд: обязанности и права

Список обязанностей УК

К управляющим компаниям предъявляют достаточно высокие требования и государство, и клиенты. Обязанностей у УК действительно много, но большинство компаний предоставляет лишь ограниченное количество услуг.

Жильцы, заключающие договора с УК, обязаны знать, что они могут требовать от УК. Для этого есть обязательно предоставляемый перечень услуг управляющей компании жкх по содержанию жилья, прописанный в договоре.

К основным обязательствам управляющей компании по содержанию МКД можно отнести:

• передача средств от жильцов поставщикам коммунальных услуг;
• поиск и заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями;
• осуществление регистрационного учета жильцов;
• проведение встреч жильцов не менее 1 раза в год;
• хранение технической документации.

К обязанностям УК в сфере предоставления эксплуатационно-ремонтных услуг можно отнести:

1. контроль технического состояния жилого здания;
2. поведение проверок общедомового имущества и устранение неполадок;
3. подготовка МКД к сезонной эксплуатации;
4. устранение аварий;
5. соблюдение правил противопожарной безопасности;
6. ремонт технического оборудования;
7. вывоз мусора и прочих отходов с территории многоквартирного дома;
8. установка и контроль за общедомовыми счетчиками;
9. соблюдение чистоты на придомовой территории;
10. проведение запланированных ремонтных работ;
11. проведение капитального ремонта;
12. благоустройство и озеленение придомовой территории;
13. устранение поломок по заявкам жильцов;
14. предоставление услуг специалистов (слесарей, сантехников, электриков);
15. ремонт оборудования для предоставления услуг ЖКХ.

При этом управляющая компания должна предоставлять собственникам отчет о проделанной работе и трате средств. Для этого жильцы готовят запрос и подают его руководству УК. Если было обнаружено, что компания осуществляет свою деятельность с нарушениями, необходимо обратиться в контролирующие органы.

Основные обязанности

На директора накладываются определенные обязанности:

• заключение договоров по поставкам коммунальных ресурсов: газ, вода, свет, водоотведение, отопление, вывоз ТБО;
• контроль качества предоставляемых жильцам услуг;
• планирование, проведение и контроль качества разных видов ремонта;
• регулирование обслуживания оборудования многоквартирного дома, своевременная замена дефектных элементов и организация работы аварийной службы;
• контроль проведения профилактики оборудования, соблюдения санитарно-эпидемиологических нормативов;
• регулярное обследование приборов учета потребления ресурсов;
• координация работы специалистов компании и контроль качества их работ;
• осуществление благоустройства территории вокруг обслуживаемого дома, а также внутри него;
• ведение финансовой деятельности и грамотное распределение ресурсов компании;
• предоставление государственным органам всех необходимых отчетов о деятельности;
• контроль над начислением платежей;
• принятие необходимых мер для истребования долгов по оплатам со стороны жильцов;
• прием обращений от жильцов, рассмотрение их вопросов по обслуживанию дома, своевременное реагирование на поступающие жалобы.

Основной функцией является исполнение обслуживания многоквартирного дома за счет возможностей компании.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Решение, в соответствии со ст. 46 ЖК, принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников.

Причины смены УК на генерального директора

Данная процедура не будет являться типичной для коммерческой и юридической практики. Связано это с тем, что когда у руля находится ООО управляющая компания, то для организации существует ряд определенных преимуществ:

• во-первых, снижается налоговая нагрузка на прибыль;
• во-вторых, снижается финансовая нагрузка, т. к. уменьшаются выплаты зарплат и различного рода страховых взносов;
• в-третьих, создается единый административный орган управления одновременно для нескольких организаций, что является удобным в случаях, когда у нескольких предприятий один владелец.

Преимуществ много, но несмотря на это, бывают такие ситуации, когда смена УК на гендиректора является оправданной. Первая наиболее распространенная причина – процесс реорганизации или продажи ООО. В этом случае управление должно перейти в руки нового владельца. Вторая причина – это наличие претензий со стороны налоговых органов. Так сложилось, что Налоговая служба в России не жалует УК и зачастую, еще при смене генерального директора на УК, отказывает в проведении такой процедуры.

У ФНС довольно часто возникает ряд претензий к ООО при проведении этой процедуры:

• Вместе с УК в ООО остался как прежде собственный управляющий аппарат. Это иногда имеет смысл, но ФНС в этом случае задастся рядом вопросов.
• Ненадлежащее, ошибочное оформление документации. В основном ошибки бывают в актах по предоставлению различного рода услуг.

Сама по себе смена УК на гендиректора несложная процедура

Но все же важно знать, что лучше избежать излишнего внимания контролирующих органов

Обязанности УК по закону РФ

Кроме того, более детально правила обслуживания многоквартирных домов управляющими компаниями могут быть изложены в решениях местных органов власти.

Основным законом для УК является Жилищный кодекс. Документ имеет высшую юридическую силу. Распоряжения или действия, противоречащие ему, можно обжаловать в надзорных органах или оспорить в суде.

Управляющая организация ЖКХ обладает определенными обязанностями, которые следует неуклонно соблюдать. Как свидетельствует законодательство, к ним следует отнести:

1. Подготовку дома к очередному сезону.
2. Предоставление коммунальных услуг, их тарификацию.
3. Ремонт, замену коммуникаций, счётчиков, систем электросетей и так далее.
4. Капитальный, косметический сезонный ремонт.
5. Благоустройство дворовой территории, подъездов, лифтов, уборку участка.
6. Предоставление отчётности жильцам, выставление счетов за коммунальные услуги.

Данный перечень далеко не исчерпывающий. Конкретизация обязанностей осуществляется в договоре между УК и потребителями.

Обязанности УК по содержанию жилых помещений

Коммунальные фирмы проводят ряд мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию МКД. Стоит перечислить следующие обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества:

• создание условий, которые соответствуют нормам пожарной и общей безопасности жильцов дома;
• проверка общедомовых имущественных ценностей для выявления их повреждений;

Функции УК направлены на то, чтобы обеспечить потребителям коммунальных услуг комфортные условия проживания.

Проведение ремонта жилья

В процессе эксплуатации МКД нередко возникает необходимость в его ремонте. Эти работы выполняет коммунальная организация или привлеченный ею подрядчик.

Ремонт многоэтажных домов бывает двух видов – текущий и капитальный.

Первый подразумевает поддержание надлежащего технического состояния зданий. Капитальный ремонт – это качественная модернизация эксплуатационных показателей сооружений. Он требует привлечения солидных ресурсов и рабочей силы.

Упомянем обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту:

• обеспечение безопасного проживания жильцов, сохранение архитектурного вида здания;
• проверка имущества МКД. Проводится до и после отопительного сезона, а также в случае аварийных ситуаций;
• текущий и капитальный ремонты;
• инспектирование качества внутридомовых сетей, по которым транспортируются коммунальные ресурсы;
• уборка придомовых территорий, подъездов, если первые относятся к имуществу строения.

УК может провести текущий ремонт сразу после выявления дефектов или разработать и утвердить письменный график работ на определенный промежуток времени.

Коммунальные услуги и деятельность УК

Предоставление коммунальных услуг – одна из основных функций коммунальных организаций. Вот что входит в обязанности ЖКХ по обслуживанию дома:

1. Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ).
2. Выявление расхитителей энергоресурсов.
3. Налаживание сотрудничества с коммунальными предприятиями-поставщиками услуг. Также сюда относят заключение договоров и перерасчет сумм за услуги ненадлежащего качества.
4. Хранение технической документации на дом.
5. Регистрационный учёт жильцов.
6. Организация собраний собственников.
7. Информирование потребителей о внесениях изменений в тарифы на ЖКУ.

По закону УК должна собирать средства за предоставление услуг, решать организационные вопросы.

Управляющий, управляющая

Вопрос

Как правильно: управляющий (управляющая) чем или чего?

Слово управляющий (управляющая) сохраняет глагольное управление и требует тв. п. Правильно: управляющий (управляющая) чем (ср. управлять чем) –  управляющий банком, фабрикой, делами, домом, производством. Сокращенно: управделами, нескл., м. и ж.; но: управдом, -а, м. р.

При изменении (склонении) главного (опорного) слова в словосочетаниях управляющий (управляющая) банком и под. изменяется только форма опорного слова –  только слова управляющий: управляющего банком, управляющему банком, управляющим банком, об управляющем банком. Объяснение простое – отношения между компонентами этого словосочетания – управление, а при управлении зависимое слово не повторяет всех изменений главного, ср.: книга писателя, книги писателя, книгу писателя, книгой писателя, о книге писателя – это управление.

Смотри Главнокомандующий; Командующий;

— Что входит в обязанности управляющего?

— Управляющий – это лицо УК.

• Он ведет все коммуникации с жильцами, то есть жители поселка по любым вопросам могут обращаться напрямую к управляющему.

• Он находится в офисе, расположенном непосредственно на территории поселка и всегда доступен по телефону.

• Кроме того в компании «Сабидом» есть специальное мобильное приложение, доступное всем жителям поселков: с его помощью поддерживать тоже очень удобно поддерживать связь с управляющим.

• Управляющий помимо организации работы всех подразделений УК ведет финансовые расчеты, владеет договорами с подрядными компаниями, занимается планированием затрат и т.д.

Процедура лицензирования

С 2014-го года лицензия – обязательный документ, без которого запрещена деятельность УК. Получение этого документа проходит в три этапа:

1. Подготовка документов в Госжилнадзор: справки о регистрации, об отсутствии судимости, выписки из реестров, квитанция об уплате госпошлины и так далее. Чтобы получить лицензию, нужно подготовить копии квалификационных аттестатов и список МКД, которые будут находиться под управлением.
2. Сдача экзамена. Хотя это требование обязательно лишь для руководителя, желательно, чтобы тесты сдал весь руководящий состав, тем более, что это бесплатно. УК не может функционировать без квалифицированного руководителя, а случае необходимости несложно будет найти директору достойную замену.
3. Подача заявления в Госжилнадзор и лицензирование.

В среднем процесс длится 35-45 дней

Особое внимание жилинспекция уделяет проверке пакета документов. Все данные должны соответствовать реальному положению дел в компании

После этого лицензионная комиссия принимает решение.

Директор УК

Этот специалист должен обладать опытом работы с управлением недвижимостью или в службе по эксплуатации зданий, отделе коммерции, финансов. Управляющий директор должен иметь стратегическое виденье, обладать знанием проведения финансовых операций, а также уметь ориентироваться в ведении бизнеса, использовав тот же подход к управлению недвижимостью.

Перед директором стоят следующие первоочередные задачи:

• Контроль за управлением службами компании: клининг, техническая эксплуатация и прочее.
• Вести подготовку и контроль исполнения бюджета УК.
• Принятие участия, при необходимости, в строительстве, проектировании, с целью дальнейшей эксплуатации здания.
• Осуществление приемки объектов в дальнейшую эксплуатацию.
• Проведение необходимых тендеров для того, чтобы выбрать подходящие подрядные и обслуживающие организации.
• Общение и взаимодействие с арендаторами помещений, при необходимости, решение сложившихся конфликтных ситуаций. Также он следит за обеспечением своевременной уплаты аренды.
• Решение кадровых вопросов на объектах в компании.

Что касается заработной платы, то она зависит напрямую от количества обслуживаемой недвижимости и ее состоянии.

Ответственность за нарушения

Нарушение владельцем своих жилищных обязательств, равно как и нарушение прав других людей, влечет привлечение нарушителя к ответственности. Конкретный вид ответственности зависит от того, какое именно правонарушение совершил владелец жилья.

Административная ответственность

В большинстве случаев нарушение обязанностей, присущих собственнику, либо нарушение прав и интересов соседей и иных лиц, грозит мерами административной ответственности. Нарушение различных правовых норм наказывается в соответствии с положениями КоАП РФ.

К собственникам жилых помещений могут применяться такие меры административного воздействия, как предупреждение и штраф. Решение о наложении мер административной ответственности принимается органами власти, например Государственной жилищной инспекцией.

Гражданско-правовая ответственность

Гражданско-правовая ответственность наступает тогда, когда действие или бездействие собственника жилья:

• Нарушает какие-либо правовые нормы, установленные федеральным и региональным законодательством;
• Нанесло ущерб или вред, принесло убытки физическим и юридическим лицам.

По нормам гражданского законодательства, меры гражданско-правовой ответственности могут быть применены только судом. Физическое лицо или организация могут обратиться в суд с иском к владельцу квартиры.

Ответственность за налоговые правонарушения

Собственники жилых помещений, которые не уплатили (не полностью уплатили) налог на имущество физических лиц, совершают налоговое правонарушение. В этом случае на владельца квартиры может быть наложен штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога.

Уголовная ответственность

Если злоупотребление правами или нарушение обязанностей содержит признаки преступления, нарушителю может грозить уголовная ответственность. Например, уничтожение чужого имущества, включая жилое помещение, может квалифицироваться по ст

168 УК РФ, если совершено по неосторожности, или по ст. 167 УК РФ, если носило умышленный характер

В обоих случаях при нанесении крупного ущерба или наступлении тяжких последствий преступнику может грозить не только штраф, но и лишение свободы.

— Могут ли жители поселка отказаться от услуг управляющей компании?

— Можно – по решению общего собрания собственников поселка. Но это сопряжено с рядом неудобств для самих жителей.

• Во-первых, поселок в любом случает требует постоянного обслуживания, и жильцы не смогут обеспечить его своими силами.

• Во-вторых, если жильцы наймут другую управляющую компанию или создадут ТСЖ, то тарифы обязательно будут выше.

Дело в том, что все инженерные сети в наших поселках находятся в собственности у ГК «Сабидом», а значит любая сторонняя организацию будет вынуждена брать их в аренду. Затраты на аренду сетей будут включены в тариф. Поэтому гораздо эффективней не отказываться от существующей УК, а совместными усилиями сделать ее лучше. Управляющий поселком всегда ведет тесное общение с жильцами, поэтому если они не довольны работой УК, то в интересах компании постараться исправиться и удовлетворить нужды собственников. Политика работы управляющих компаний ГК «Сабидом» ориентирована на постоянное повышение качества обслуживания поселков и на обеспечение максимально комфортных и прозрачных отношений с собственниками.

Обязанности управляющей компании по договору

Так что же, все-таки, обязана делать управляющая компания по содержанию жилого многоквартирного дома в надлежащем состоянии. На что, в любом случае, могут рассчитывать жильцы? В составе основных обязанностей управляющей компании, которые в соответствии с требованиями Жилищного кодекса должны быть прописаны в договоре управления многоквартирным домом надо отметить:

• Работы по обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома. Такие работы осуществляются регулярно и постоянно с учетом состава, степени физического износа имущества дома и его технического состояния. Это могут быть ремонтные работы, обслуживание коммуникаций, кровли, фасада дома. Перечень таких работ определяется в договоре.
• Услуги по обеспечению снабжения многоквартирного дома коммунальными и энергоресурсами (вода, электроэнергия, тепло и природный газ), а также обеспечение услуги водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям. В ведении УК находятся все трубы для подачи горячей и холодной воды, канализационные стоки, газовые трубы, электрические и коммуникационные кабели, расположенные внутри многоквартирного дома, но за пределами квартир. Обслуживание этих коммуникаций входит в обязанность УК.
• Контроль и надзор за качеством и количеством коммунальных ресурсов, поставляемым к дому, в соответствии с договорами, заключенными с поставляющими компаниями. Это значит, что именно УК отвечает за температуру горячей воды в кране, напор холодной воды и температуру батарей в квартирах жильцов.
• Организация и планирование работ по постоянному техническому обслуживанию многоквартирного дома, а также работы по его подготовке к сезонной эксплуатации. Обслуживание коммуникаций и дворовой территории, как собственными силами, так и с привлечением специализированных подрядных организаций. Например, для обслуживания лифтов, вентиляционных систем, противопожарного оборудования, домофонов, вывоз мусора, уборка подъездов и двора.
• Организация озеленения и благоустройства придомовой территории.
• Услуги по учету качества и объема работ, выполненных подрядчиками, а также организация приема результатов таких работ.
• Организация, планирование и производства текущего и капитального ремонта общедомового имущества, включая фасадные и кровельные работы.
• Контроль за целевым и рациональным использованием выделенных в качестве субсидий или помощи, целевых бюджетных средств.
• Полный цикл документооборота по бухгалтерским, техническим и иным документам, связанным с жизнеобеспечением и обслуживанием многоквартирного дома.  
• Услуги жильцам дома и их консультирование по вопросам соблюдения норм совместного проживания, правил пожарной безопасности, правил пользования инженерным оборудованием, а также электробезопасности.
• Рассмотрение жалоб жильцов дома и устранение выявленных ими недостатков в обслуживании дома;
• Контроль за всеми процессами перепланировки помещений в многоквартирном доме для соблюдения требований законодательства и предупреждения возможного ущерба.
• Обслуживание дома в виде диспетчерского пункта для оперативного реагирования и устранения возникающих аварийных ситуаций.
• Расчет сумм, взимание оплаты и учет платежей за услуги жилищно-коммунального направления. Своевременное перечисление платежей за коммунальные услуги поставляющим компаниям.
• Организация и проведение массовых мероприятий в многоквартирном доме.

Это совсем неполный перечень всех обязанностей управляющей компании. Все эти обязанности обязательно должны быть включены в договор управления многоквартирным домом. Кроме того, в обязанности УК входит инвентаризация общедомового имущества, поэтому в приложении к договору, должен содержаться полный перечень общего имущества в многоквартирном доме, стоящего на балансе УК, а также приведены арендаторы такого имущества, если они есть.

Хочется отметить, что необходимо постоянно контролировать исполнение своих обязанностей управляющей компанией. Для этого необходимо запрашивать отчеты у управляющей компании на общих собраниях собственников. Такие отчеты УК должна предоставлять минимум один раз в год. Чтобы должным образом изучить такой отчет собственники имеют право пригласить специалистов, способных провести правовой анализ и аудит представленных документов

Важно помнить, что всесторонний контроль за исполнением обязанностей управляющей компанией является профилактикой многих проблем, которые могут возникнуть у жильцов в сфере жилищно-коммунальных отношений

Права управляющей компании

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании — это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований 354 Постановления Правительства, об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Обязанности управляющей компании. Как она работает, что выполняет

Правила осуществления деятельности по содержанию многоквартирных домов накладывают определенные обязанности на УК. Полный перечень того чем должна заниматься организация зафиксирован в договоре управления с МКД. Только на основании подписанного документа можно требовать выполнения заявленных услуг

Стоимость большинства работ по обслуживанию МКД, не важно ремонтных или организационных, включена в квитанцию на оплату квартплаты. Считается, что все ремонтные работы коммуникаций в доме, прилегающей территории и сервисное обслуживание помещений общего пользования должно осуществляться в рамках согласованного тарифа

Основные функции

• организовывать работу по капитальному и текущему ремонтам
• поддерживать в надлежащем виде конструктивные элементы дома
• устранять разного рода аварии
• осуществлять подготовку дома к отопительному сезону
• санитарное содержание придомовой территории, уборка снега, борьба с наледью
• обеспечивать нормальное санитарное состояние подъездов
• поддерживать в рабочем состоянии все инженерные системы МКД
• правильно начислять коммунальные услуг и услуги содержания жилья
• контролировать сбор денежных средств за оказанные услуги
• исполнять функций паспортного стола
• вывозить мусор
• отчитываться перед жильцами о проделанной работе
• согласовывать тарифы с собственниками МКД на календарный год
• контролировать сохранность общедомового имущества
• работать с обращениями собственников.

Что не входит в обязанности УК

Дополнительные услуги, которые не обязана исполнять УО бесплатно, если они не были прописаны в договоре. Законодательно указан только перечень обязательных сервисных услуг, которые обязаны исполнять УК. Правового регламентирования оказания дополнительных услуг нет, поэтому здесь компания выступает как коммерческая организация и формирует прайс-лист дополнительных услуг. Например, УК не обязана исправлять течь бочка унитаза т.к. это не общедомовое имущество. Не обязана оказывать клининговые услуги квартир. Устанавливать видеонаблюдение, если это не согласовано собственниками жилья и т.д. Предоставлять дополнительные услуги УК не обязаны бесплатно, только на коммерческой основе, после собрания всех жильцов и подписания соответствующего договора.