Порядок регистрации договора ипотеки в росреестре

Советы юриста

Ипотека при разводе сама по себе может представлять непростую проблему. А при наличии детей раздел ипотечной квартиры становится особенно затруднительным. Если и не с юридической, то с этической точки зрения.

Чтобы избежать подобных ситуаций, желательно озаботиться вопросом защиты интересов детей до развода. И здесь самым действенным способом будет брачный контракт или соглашение о разделе. Причем брачный договор предпочтительней, т.к. позволяет установить возможного владельца еще до того, как имущество будет приобретено. В соглашении же можно разделить только недвижимость, которой семья уже владеет.

Если лицо видит, что в сделке ущемляются права ребенка, то оно может обратиться за помощью в любой контролирующий орган. Это может быть Прокуратура, комитет по делам несовершеннолетних и пр.

В российской судебной практике великое множество дел, связанных с разделом ипотечных квартир после развода. Родители всегда должны быть готовы отстаивать интересы своего ребенка в подобных ситуациях. А для этого надлежит ознакомиться хотя бы с законодательным минимумом или обратиться за помощью к профессиональному юристу.

Особенности регистрации в ипотечном жилье

Прописка в квартире, приобретенной в ипотеку, мало чем отличается от аналогичной процедуры в недвижимости, купленной на собственные деньги, подаренной или унаследованной. Отличаться будет только договор-основание права собственности.

Ограничения на прописку

У любой кредитной организации разработаны положения, касающиеся оформления прописки и проживания в жилье, находящемся в ипотеке. Как правило, заемщик может прописаться без проблем. Обычно кредиторы не возражают только против прописки ближайших родственников. Однако многие организации выдвигают ограничения, касающиеся регистрации иных лиц. Если вы решите зарегистрировать на своей жилплощади постороннего человека, банк имеет право вам отказать. Спорные ситуации возникают из-за того, что данный вопрос не урегулирован должным образом на законодательном уровне.

Сбербанк не выдвигает столь категоричных требований. Каждая заявка рассматривается индивидуально. Без официального разрешения Сбербанка можно прописать семью заемщика и его ближайших родственников (родителей, детей, супругу).

Возможные конфликтные ситуации

Стараясь минимизировать риски, банк может добавить в договор ипотеки пункт, по которому заемщик должен будет выписать несовершеннолетних детей с жилплощади в случае неисполнения им обязательств по кредиту.

Важно! Если заемщик нарушает условия, оговоренные в кредитном договоре, банк имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке, потребовав сразу выплатить полную сумму остатка.

При перепродаже жилья могут возникнуть трудности, связанные с тем, что в нем зарегистрированы малолетние дети. Несовершеннолетние граждане в дальнейшем могут предъявлять свои права на недвижимость, даже если они там не проживают.

Можно ли оформить прописку для родственников заемщика – собственник жилья может столкнуться с некоторыми трудностями. По закону, финансовая организация не имеет права запрещать сделать это. Однако банк, желая оградить себя от возможных проблем в связи с неуплатой долга, может отказать в проведении регистрации. Так он пытается сохранить ликвидность объекта ипотеки и сократить риски.

Сроки прописки в ипотечной квартире

Прописаться в купленной квартире заемщик может практически сразу после того, как был подписан договор ипотеки и оформлено право собственности на данную недвижимость. Если владелец планирует зарегистрировать еще кого-то, во избежание разногласий и претензий лучше согласовать этот вопрос с банком, особенно – если в кредитном договоре присутствует соответствующий пункт.

Для этого необходимо обратиться в кредитно-финансовую организацию с заявлением на согласование прописки всех указанных лиц (нужны личные данные каждого прописываемого гражданина, а также степень родства с заемщиком). Банк рассмотрит ваше обращение и сообщит вам о принятом решении. Следовательно, прописка родственников и посторонних граждан может быть осуществлена только после того, как кредитор дал на это согласие. Обычно это занимает не более недели.

Временная регистрация

Оформить временную регистрацию в недвижимости, приобретенной в ипотеку, можно только в том случае, если кредитор допускает это. В большинстве случаев кредитный договор предусматривает такую возможность для граждан, не являющихся родственниками заемщика. Максимальный срок временной регистрации составляет 60 месяцев. В течение всего этого времени закон запрещает снимать прописанного человека с учета. Собственник квартиры в ипотеке должен согласовать с банком-кредитором возможность временной регистрации третьего лица. Если финансовая организация даст согласие, то заемщику необходимо посетить МФЦ или паспортный стол для проведения процедуры. Когда сведения будут проверены, собственник жилья и прописываемый гражданин получат уведомление о готовности документов для временной регистрации.

Разрешают ли банки аренду?

Банки по разному относятся к желанию заемщика сдать квартиру, приобретенную в ипотеку. Что касается законодательства, то с одной стороны сдавать квартиру с целью получения доходов разрешается, но с другой стороны (ст. 209 ГК РФ) нельзя нарушать интересы третьих лиц. Третьим лицом выступает в данной ситуации банк.

Прежде всего нужно получить разрешение у кредитора. Достаточно часто банки отказывают и это объясняется опасениями в случае необходимости дальнейшей продажи (из-за долгов заемщика).

Возможные опасения при продаже квартиры:

1. Получить в результате квартиру, совершенно не соответствующую тому товарному виду, в каком она оформлялась в залог. Ведь некоторые арендаторы совершенно бесцеремонно ведут себя на съемной жилплощади, что-то портят, ломают, наносят ощутимый ущерб. Соответственно, при этом стоимость жилья становится ниже.
2. Вообще потерять сам предмет залога, то есть, квартира, например, может сгореть по вине арендаторов.

Еще есть весомый аргумент для запрета – ипотечный кредит выдавался ведь для личных потребностей граждан, а сдача квартиры в аренду – это уже коммерция. Для предпринимателей кредиты выдаются на других условиях и с другими процентами.

Другая часть кредиторов более лояльно относится к этому вопросу и дают свое согласие.

Брутальный подкаблучник

Семейная жизнь в корне изменила Владимира Епифанцева. Свободолюбивый нонконформист, он стал сниматься в кино «за деньги». Авангардные и шокирующие постановки остались в прошлом, им на смену пришли боевики и криминальные драмы. Нужно было кормить семью.

Анастасия же на целых два года была вырвана из профессии, посвятив себя заботам о ребенке, и это стало причиной ее депрессии. Владимир понимал жену, и видел в ней блестящую, одаренную актрису. Он видел в ней музу, единомышленницу, а не только хранительницу очага.

Муж много привлекал Анастасию для работы в кино, их совместная лента «Ночь длиною в жизнь» получила множество наград и премий.

В жизни Анастасия не похожа на большинство представительницу мира кино. В частности, она признается, что не очень много времени уделяет внешности. Например, пробы на проект «Верь мне» она прошла со второго раза. В первый раз организаторам показалась, что она не достаточно красива. По сценарию проб героиня – жертва, рыдает. «И что, я должна появиться при полном параде и с красной помадой на губах?».

Отзывы окружающих о ее, Анастасии, нестандартной красоте, ее не очень волнуют. Будучи дочерью художницы по гриму, она сама научилась делать профессиональный мэйк-ап, нередко отказываясь от услуг гримеров. По ее словам, зачастую эти «визажисты» только уродуют лицо, высветляя уголки глаз и делая их как бы «навыкате». Однажды Владимир Епифанцев даже приходил разбираться, кто так по-уродски загримировал его жену?

В браке у Епифанцева и Веденской появился еще одни сын, Орфей. Владимир взял на себя все материальные заботы о семье, снимаясь в самом начале кино карьеры во всем, что придется. Своей любимой жене режиссер и актер позволял выбирать те проекты, которые были созвучны ее душе, за что Анастасия мужу бесконечно благодарна.

Во всех интервью Епифанцев заявлял, что он стопроцентный подкаблучник, что во всех семейных ссорах виноват только муж, старался выполнять любые пожелания обожаемой супруги. Он купил в ипотеку уютную квартиру на Малой Бронной, в доме с историей, которую Анастасия обставила по своему вкусу. Он делал все, что только может сделать мужчина для женщины, но это не помогло сохранить их брак.

В 2017 году Анастасия подала на развод. В интервью она призналась, что 11 лет жила с очень сложным человеком, и попросту устала. В частности, она не смогла терпеть его несдержанности:

Владимир долго не давал жене развод, стремился вернуть отношения, но тщетно. Анастасия уже год живет с другим мужчиной, танцором Дмитрием Ташкиным.

В прессе ходит много разговоров, что актер снимает квартиру для жены и ее любовника за 250 тысяч рублей. На самом же деле он ушел из их квартиры на Малой Бронной, и просто продолжает выплачивать ипотеку. Для любимой женщины и своих детей.

Имеет ли право на квартиру созаемщик в сделке?

По закону созаемщиком может быть даже лицо, которое с заемщиком родственными связами не связано. Чаще всего в сделке созаемщиком выступает супруга или супруг заемщика, также им могут быть совершеннолетние дети или родители.

Привлечение такого человека позволит в несколько раз увеличить доход (поскольку рассматриваться будет совокупный), а это значит, что банк получает дополнительную страховку и может выдать желающему большую сумму денег, чем если бы в сделке принимал участие он один.

Можно ли по итогам погашенного долга оформить купленную квартиру в равную собственность для всех участников или претендовать на нее может только человек, принявший решение взять ипотеку?

Для этого изучим российское законодательство в сфере жилищного кредитования.

1. вносить только ту сумму платежей, которая была оговорена кредитным договором;
2. если он в браке с заемщиком на момент взятия ипотеки, у него есть право на долю купленного жилья;
3. даже если созаемщик не состоит в браке с заемщиком, право на долю в квартире (соразмерную сумме внесенных платежей) он все равно имеет в любом случае;
4. если созаемщик принимает решение отказаться от своей доли в квартире, от обязанности выплачивать кредит его это не освобождает.

Оформление квартиры в собственность всегда немного волнительная процедура для нового владельца – как при ипотеке, так и при покупке за наличные денежные средства

В любом случае важно сохранять спокойствие и внимательно читать каждый пункт подписываемых документов на сделке. Это обеспечит в будущем быстрое и комфртное переоформление квартиры в личное владение

Также вам будет интересно узнать, что такое электронная регистрация сделки в Сбербанке и что делать после выплаты ипотеки.

Ждем ваших вопросов далее. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме т.к. у данного момента есть определенные нюансы и поддержка опытного юриста будет очень полезной.

Квартира куплена до брака

Определенные сложности могут возникнуть при разводе супругов, когда приходится делить квартиру, которая была оформлена в ипотеку до брака. Если лицо, на которое она оформлялась, расплатилось по долгам и вступило в права собственности до свадьбы, то никаких разночтений относительно судьбы квартиры в дальнейшем не будет. В данном случае жилище принадлежит только тому, кто оформлял ипотеку. Наличие детей в этом случае никакой роли не сыграет.

Сложнее разделить ипотеку при разводе в 2020 году, если договор с банком оформлялся до брака, а выплаты (хотя бы частично) производились уже при совместном законном проживании. В таком случае квартира будет считаться совместно нажитым имуществом (или ее часть). И делиться между супругами будет, исходя именно из этой правовой особенности.

Это значит, что квартира будет разделена или в равных двух долях, или достанется тому, на кого оформлялась, а второй супруг получит денежную компенсацию за вносимые им средства. Т.е. на детей квартиру делить не будут. За исключением случаев привлечения материнского капитала и личных финансовых средств ребенка.

Но даже в ситуациях, когда квартира признается собственностью только одного супруга, судебные и контролирующие органы следят, чтобы права несовершеннолетних детей не ущемлялись. Это значит, что ребенку может быть позволено проживать в указанной квартире до своего совершеннолетия вместе со своим основным опекуном (чаще всего это мать). Но такое решение судья выносит только при условии, что у матери нет собственного равноценного по удобству жилья, куда она с ребенком может переехать после развода.

Кто такой созаемщик, основания его участия

Созаемщиком выступает индивид, отвечающий по кредитным обязательствам вместе с кредитуемым лицом.

Для уверенности одобрения займа разрешено привлекать нескольких человек:

1. Мужа или жену. Становятся независимо от их согласия согласно статье 45 СК РФ.
2. Родителей.
3. Достигшие совершеннолетия дети.
4. Иные родственники и близкие люди.
5. Лица, не связанные с заемщиком родственными отношениями.

ВАЖНО !!! Так, в Сбербанке практически все ипотечные программы допускают оформление совместного кредита с привлечением не более 3-х человек

Обращается внимание на совокупный доход при определении максимально возможной суммы к выдаче

Часто встречающимися основаниями привлечения к займу других лиц считаются:

• если сумма доходов у основного лица меньше требуемой. В такой ситуации для нужного предела учитываются совместная прибыль;
• оформление жилищного займа в период состояния в браке. Здесь второй супруг автоматически выступает дополнительным ответчиком по долговым обязательствам. После развода общая собственность делится промеж супругами пропорционально. При яром нежелании второй половины принимать участие в ипотеке надлежит составить и подписать брачное соглашение с указанием отсутствия претензий на приобретаемое жилье в случае разрыва отношений;
• ключевой претендент не отвечает банковским предписаниям, однако заем нужно оформить на него. В основном, данными индивидами выступают студенты, не обладающие постоянным местом трудоустройства, стабильной доходностью или возможностью оплачивать какой-то промежуток времени.

Подача через МФЦ

Чтобы зарегистрировать квартиру в ипотеке на себя, необходимо подать бумаги в регистрирующий орган. Осуществляется данная процедура в Регпалате. Отнести бумаги можно лично, но для удобства лучше воспользоваться многофункциональным центром. Таких учреждений на территории России работает очень много, поэтому проблем с обращением возникнуть не должно.

По факту МФЦ – это посредник между гражданами и государственными органами. Все заявления и документы, подаваемые в центр, передаются по назначению. Для того чтобы попасть на прием к сотруднику центра для оформления права собственности, можно пройти регистрацию на сайте Госуслуги или получить талончик при личном обращении к сотруднику МФЦ.

Но сотрудники центра не предоставляют следующих услуг:

• регистрация прав собственности,
• анализ документов,
• составление юридических документов,
• оплата госпошлины,
• оформление расписок,
• удержание средств, предоставление банковских ячеек и т. д.

При государственной регистрации права собственности работник МФЦ выполняет следующие функции:

• принимает документы от заявителя,
• проверяет их количество и наличие явных ошибок,
• передает на рассмотрение регистрационной палаты.

Если с документами все в порядке, то данные о новом собственнике вносятся в реестр, а заявитель получает не свидетельство о праве собственности, а выписку из ЕГРН. Теперь это единственный документ, подтверждающий права владельца.

Смотрите видео про то, что подача через МЦФ — хороший выбор.

При нотариальной сделке

С 31 июля 2019 года в законодательство о государственной регистрации недвижимости внесены серьезные изменения. Они касаются привлечения нотариуса к сделке и необходимости заверения им договоров купли-продажи общей долевой собственности. Ранее ипотечным заемщикам, покупающим недвижимость, приходилось обращаться к нотариусам и отдавать немалые деньги за их услуги. Стоимость сделки могла превышать 10-15 тысяч рублей в зависимости от кадастровой цены квартиры.

Согласно нововведениям, нотариальное заверение ипотечной сделки не понадобится, когда все владельцы долей одновременно заключают договор ипотеки

Важное условие – наличие одного документа. Если обременение накладывается большим количеством договоров, участие нотариуса как и прежде обязательно

Также остается обязательным требование нотариального удостоверения, если среди продавцов квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные. Хотя на практике далеко не каждый банк пойдет на такой риск. Выдавать ипотеку под сделку, которая может быть впоследствии оспорена в суде, опасно даже при нотариальном участии.

Алгоритм оформления квартиры в собственность по ипотеке через нотариуса:

• Заранее подойдите в нотариальную контору на консультацию со всеми имеющимися документами. Специалист проверит пакет бумаг и подскажет, что еще потребуется для совершения сделки.
• Согласуйте порядок подписания документов в банке и с продавцом. Запишитесь к нотариусу на конкретное время после оформления кредитного договора.
• Подойдите в нотариальную контору с продавцом жилплощади и всеми остальными участниками сделки. Подпишите договор.
• После этого нотариус отправит бумаги на регистрацию через собственный канал передачи данных. Или же можно отправиться в Росреестр, МФЦ и самостоятельно сдать их.
• Оплатите стоимость услуг нотариуса.
• Получите готовую выписку ЕГРН с указанием на обременение в пользу банка.

Обратите внимание, что вы имеете право составить договор купли-продажи самостоятельно или с помощью юриста. По закону отказать в регистрации такого документа нотариус не может, однако на деле многие все же не заверяют их

Аргументируют тем, что договор составлен с нарушением юридических норм. В этом случае следует обращаться с жалобой в вышестоящие органы или попросту сменить нотариуса.

Снятие обременения в виде аренды недвижимости

Аренда недвижимого имущества подлежит регистрации, если срок аренды составляет больше 12 месяцев.

Необходимость снять соответствующее обременение возникает при прекращении договора аренды (к примеру, по причине истечения его срока, отказа одной из сторон от исполнения и т.д.).

Документы подаются в общем порядке, предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Обращаться нужно также в Росреестр указанными выше способами.

Обратиться за снятием обременения (погашением записи) может как арендодатель или арендатор по отдельности, так совместно.

Для погашения регистрационной записи об аренде (т.е. прекращения обременения в виде аренды) применяется общая форма заявления, используемая для кадастрового учета и (или) госрегистрации прав на недвижимость.

Кроме заявления нужно представить в регистрирующий орган документ-основание снятия обременения (например, уведомление об отказе от исполнения, направленное одной из сторон договора), документы, подтверждающие личность/полномочия заявителя (паспорт, доверенность).

В этом случае госпошлина также не уплачивается. Проверить наличие/снятие обременения можно на сайте Росреестра.

Юрист сможет оказать помощь как сборе информации о наличии обременений на недвижимом имуществе, так и при оформлении и подаче документов для погашения записей об обременении.

Обременение для покупателя: важные нюансы

Процедура передачи прав на владение “проблемным” имуществом может происходить по двум сценариям:

• Покупатель квартиры изначально проинформирован о трудностях и понимает суть проблемы. То есть будущий владелец готов самостоятельно снять обременения.
• Продавец сумел утаить наличие проблем. В этом случае владельца ждет масса неприятных сюрпризов и дополнительных затрат.

Чтобы избавиться от проблемной недвижимости, продавец может снизить цену или предложить другие льготные условия. Но если человек стремится утаить какие-то нюансы, он практически всегда будет настаивать на минимальных сроках заключения сделки. Продавцу это нужно, чтобы покупатель не успел проверить, как обстоят дела с документами и снято ли обременение с квартиры. Потому всегда нужно быть особенно внимательным при срочных сделках на рынке вторичной недвижимости, даже если приобретаете жилье в новостройке.

Особенности прописки ребенка

Согласно законодательству РФ, несовершеннолетние дети прописываются со своими родителями. Это касается и того, как прописать ребенка в квартиру, взятую в ипотеку. При этом не нужно согласие собственника, совладельцев и даже банка. В ФМС могут потребовать лишь письменное согласие матери, заверенное нотариусом, если ребенок прописывается на жилплощади отца.

Зная тонкости процесса прописки/выписки детей, банк включит в условия договора обязательство собственника самостоятельно выписать ребенка, если на жилье будет наложено взыскание.

Новорожденного всегда впервые прописывают по месту жительства родителей. А вот прописать в ипотечную квартиру несовершеннолетнего ребенка несколько сложнее из-за вмешательства в процесс органов опеки и попечительства.

Доля ребенка

Существует несколько способов выделить долю в ипотечной квартире ребенку:

• по соглашению родителей;
• по договору дарения;
• в судебном порядке.

Следует упомянуть об использовании материнского капитала – сертификата на выдачу наличных денежных средств за рождение в семье первого или следующего малыша. В 2021 году его размер составляет  483 882 рублей на первого и на 155 550 рублей больше на следующего ребенка.

Пока квартира находится в залоге банка, получатель сертификата или оба супруга должны оформить долгосрочное обязательство о выделении доли детям после погашения долга. Однако органы опеки требуют выделять детские части еще до оформления сделки купли-продажи.

Не все банки соглашаются с этим требованием, ведь при просрочке платежей финансовая организация забирает ипотечную квартиру, а доля, выделенная детям, помешает ее реализации.

Чтобы облегчить сотрудничество с банками, напомним, какие из них готовы дать ипотеку под маткапитал. Наиболее надежные кредиторы:

1. Сбербанк. Средняя процентная ставка – от 11,10%.
2. Банк ДельтаКредит (от 9,5%.)
3. ВТБ (от 10,10%).
4. Банк Москвы. Маткапиталом можно погасить основной долг.

Несколько выше ставки в Номос банке и Юникредит банке – 11-14%.

Документы для регистрации ребенка

Иногда прописка ребенка вызывает больше трудностей, чем регистрация в ипотечной квартире близких родственников. Состав пакета документов зависит от множества факторов.

Если малышу еще не исполнился месяц, нужно предоставить заявление матери о регистрации ребенка и его свидетельство о рождении.

Перечень документов для прописки несовершеннолетнего ребенка формируется с учетом того, состоят ли родители в браке и где они проживают:

• заявление о регистрации по месту жительства ребенка (форма №6). Бланк можно получить в паспортной службе;
• свидетельство о рождении, браке;
• паспорта родителей;
• справка о лицевом счете;
• справка с места регистрации матери (отца) о том, что ребенок с ней (ним) не зарегистрирован.
• согласие отца (матери);
• свидетельство о разводе, об установлении отцовства.

Последние два документа требуются не всегда. Кроме того, не нужно предоставлять сведения, которые уже есть в базе данных, например, выписку из домовой книги.

Отказ при регистрации ребенка в ипотечной квартире

По общему правилу, ребенок должен проживать по месту регистрации родителей. В большинстве случаев прописка детей проходит без проблем.

В случае смены адреса регистрации органы опеки при наличии определенных обстоятельств могут отказать в прописке ребенка в ипотечной квартире. Обычно это обосновывается тем, что новое жилье меньше по площади, чем то, где лицо проживало раньше.

Регистрация ребенка без согласия кредитора

Прописка в ипотечной квартире третьих лиц без уведомления банка грозит заемщику негативными последствиями, но детей можно зарегистрировать на законных основаниях и без согласия финансового учреждения. Для этого следует:

1. Подать пакет документов в паспортный стол по месту проживания, заполнить заявление, листок прибытия.
2. Если сотрудник паспортной службы требует разрешение банка, напомнить ему о нормах ст. 20 ГК РФ и
3. При отказе в прописке написать жалобу в вышестоящее подразделение ГУВМ МВД и отправить ее заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. В случае отрицательного ответа обратиться с иском в суд, приложив к нему копию отказа.

Не исключено, что после регистрации ребенка по месту проживания банк может наложить на родителей штраф. Его тоже можно оспорить, подав иск в суд.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка относится к одному из вариантов изменения конфигурации квартиры, что обязательно вносится в ее технический паспорт. Такое требование устанавливается 25 статьей ЖК РФ. Перед выполнением подобных работ потребуется запросить разрешение от банка, что всегда прописывается в договоре.

Произвести перепланировку можно по эскизу или по проекту. Первый вариант подойдет в том случае, если предполагается убрать стенные шкафы, снести ненесущие перегородки или переместить сантехнические элементы. Согласовать его можно по документации БТИ. Второй вариант применяется при необходимости проведения сложных работ, включая расширение отдельных комнат и установку новых санузлов. Разработкой проекта могут заниматься исключительно те организации, которые смогли получить соответствующую лицензию.

Начать работы по перепланировке ипотечной квартиры можно будет только после прохождения всех этапов документирования:

1. Получение разрешения у контролирующих органов. Для этого потребуется предоставить подготовленный эскиз или проект предполагаемых работ.
2. Посещение страховой компании. Обращаясь к агенту за официальным согласием, понадобится показать документы на квартиру и разрешение контролирующих органов.
3. Обращение в банк. При посещении банковской организации также потребуется предоставить все документы на владение недвижимостью, кредитный договор, проект или эскиз и разрешения от контролирующих органов и страховой компании.

Когда работа будет завершена, все изменения потребуется зарегистрировать в БТИ и предоставить новую документацию в банк. Если этого не сделать или изначально произвести самовольную перепланировку, то ипотечный договор могут расторгнуть за нарушения со стороны заемщика. В некоторых случаях банковская организация может пойти навстречу и ограничиться требованием узаконить изменения в квартире или вернуть все к первоначальному виду.