Покупка квартиры в доме под снос

Выгоды и риски покупки жилья под реновацию

Федеральное законодательство допускает покупку жилья в домах, попадающих под действие проекта по обновлению жилого фонда. Однако желающим сделать такую покупку ради будущих выгод следует учитывать возможные риски и внимательно изучать нормативную документацию.

Потенциальным инвесторам необходимо:

• Убедиться, что дом включен в программу.
• Учитывать, что переселение начинается лишь после сдачи новостройки в эксплуатацию.
• Помнить, что некоторое время может потребоваться на формирование инфраструктуры.

Важно! Новое жилье не должно иметь меньшую площадь, чем попавшее под снос.

Существуют и другие риски для покупателей. Им придется подписать обязательство с Фондом реновации, предусматривающее предоставление новой жилплощади на протяжении нескольких последующих лет. За это время могут произойти любые изменения, в том числе негативные. К примеру, если человек покупает квартиру или комнату под реновацию, а фонд оказывается банкротом, покупатель может вообще остаться без жилья. Такую вероятность исключать нельзя, ведь органы местного самоуправления не имеют особого влияния на Фонд.

По законам РФ недвижимость продается с уплатой 13% налога. Если купить квартиру сейчас и зарегистрировать права, новую полученную квартиру не удастся сразу продать без налогообложения. Для некоторых объектов закон сокращает срок, в течение которого нельзя осуществлять сделку по продаже без выплаты налога. Трехлетний период действует для:

• Жилья, полученного в наследство.
• Квартир и комнат, переданных близкими родственниками по дарственной.
• Жилплощади, права на которую возникли в результате приватизации.
• При формировании прав владения на основании договора пожизненного содержания иждивенцев.

Все нюансы лучше уточнить заранее, до приобретения жилплощади в доме под снос.

Покупка комнаты в коммунальной квартире в доме под снос

Снос здания, где граждане проживают в коммунальных квартирах, предусматривает выделение аналогичного вида помещения, если оно приобретено в результате имущественной сделки.

Превышение метража в данном случае законом не санкционировано. Но при условии, что метраж приобретённой покупателем комнаты достаточен для получения отдельного помещения, он вправе ходатайствовать о его получении. Главный ориентир – количество занимаемых им метров.

Целесообразно обратиться к организатору застройки или переселения, с просьбой о предоставлении жилья в новостройке.

По согласию собственника так же допустимы варианты:

• запросить предоставление квартиры с доплатой;
• просить предоставление комнаты на прежних условиях.

То есть новостройка так же допускает заселения на условиях совместной собственности, разрешая получение жилья совместно с лицами, занимающими коммунальную квартиру.

При иных условиях допустимо запросить оценочную стоимость комнаты, то есть обязать органы власти или застройщика выкупить комнату.

Если комната куплена в доме, подлежащем сносу, но переселение в новое здание затянулось, жильцы вправе провести экспертизу технического состояния здания и отправить акты приложением к коллективному заявлению, поданному в администрацию.

Если администрация не проявит инициативу, владельцы комнат в аварийном здании вправе подать исковое заявление в суд.

Продажа и покупка комнаты в коммуналке

Под коммунальной квартирой понимается объект недвижимости, в котором проживают люди, не находящиеся в родстве. Каждый из них имеет право собственности либо заключает договор найма. Всем предоставляется равный доступ к местам, предназначенным для общего пользования: кухне и санузлу. Каждой комнате присвоен собственный кадастровый номер и собственный лицевой счет.

Важно! Наличие доли в обычной квартире не дает гражданину права обмена этой доли на отдельное жилье в новостройке по реновации.

Людям, занимающимся продажей комнат в домах, подлежащих сносу, придется подготовить пакет документации для проведения сделки. Он состоит из:

• Бумаги о праве собственности либо выписки из ЕГРН.
• Правоустанавливающих документов – договоров.
• Кадастрового паспорта (не старше 1 года).
• Техпаспорта на жилье.
• Лицевого счета без задолженностей.
• Справки о составе семьи.
• Паспорта.

Потребуются также согласия супруга или супруги, а также отказ от приоритета на покупку жилплощади всех взрослых собственников – соседей. В последнем случае бумагу придется заверить нотариально.

Важно! Если в квартире зарегистрирован один взрослый, этой документации будет достаточно. Если среди зарегистрированных жильцов есть несовершеннолетние, нужно еще согласие опеки.. Покупатель предоставляет свой паспорт, заявление в Росреестр и подтверждение уплаты пошлины за регистрацию объекта

В рамках сделки проверяется юридическая чистота недвижимости, составляется соглашение и производится расчет, после чего регистрируется переход прав собственности

Покупатель предоставляет свой паспорт, заявление в Росреестр и подтверждение уплаты пошлины за регистрацию объекта. В рамках сделки проверяется юридическая чистота недвижимости, составляется соглашение и производится расчет, после чего регистрируется переход прав собственности.

Как выбрать ветхий дом, который максимально быстро расселят

Для того, чтобы узнать адреса и сроки сноса домов. Нужно посетить сайт администрации того города, где вы планируете покупать квартиру. Все списки находятся в свободном доступе.

Нужно знать, что в первую очередь будут снесены дома, находящиеся в аварийном состоянии. Или с высоким процентом износа всех несущих конструкций дома.

Таких, как фундамент, наружная кладка стен, межэтажные перекрытия, состояние коммуникаций в доме.

Если комиссией был определен процент износа дома превышающий порог в 80 %, то вероятность сноса этого дома в первых рядах повышается. И именно в таком доме и следует покупать комнату под переселение.

Интересен тот факт, что не всегда старые дома имеют большой процент износа. Бывшие общежития для рабочих, которым сейчас по 120 лет, имеют стены в метр толщиной, и готовы простоять еще столько же. Хоть и занесены в списки ветхого жилья Московской области.

А ветхие двухэтажные дома, постройки шестидесятых годов прошлого века, спустя 60 лет с момента постройки, уже представляют собой деревянные бараки на несколько квартир с прогнившим полом и засыпными опилками стенами.

Проблема лишь в том, что города Московской области, могут включать в себя списки из 150 домов, а денег в местном бюджете хватает на расселение только 10 домов в год. И нет гарантий, что не придут к власти новые депутаты и вообще не откажутся от этой программы.

Поэтому, покупку комнаты в доме попавшем в список расселения по программе ветхого жилья. Можно назвать скорее одним из инструментов. Который может удвоить и утроить ваши инвестиции, если дом будет переселен.

Так же деньги будут поступать и от сдачи комнаты в аренду комнаты.

Иногда, администрации города, проще перенести сроки по сносу ветхого жилья еще на 4 года, чем решать эту проблему немедленно.

Дело в том, что статус ветхого жилья, присвоенный многоквартирному дому, не запрещает его эксплуатацию. А пока дом будет признан аварийным уже и деньги на его расселение в бюджете города появятся.

Статус аварийного, дом получает при исходящей угрозе жизни и здоровью проживающих в нем людей. В аварийном доме сразу приостанавливаются все сделки по продаже недвижимости в силу закона. А люди немедленно переселяются администрацией в новые квартиры. Имеющиеся в резервном жилом фонде города.

Прежде чем купить комнату в Московской области, узнайте, как купить квартиру на торгах по банкротству. Вся подробная информация о торгах здесь

Какие квартиры дают по программе?

По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.

2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.

Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?

Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:

• он является долевым собственником;
• он проживает в коммунальной квартире.

В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.

Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.

Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?

Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться. По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.

114 объявлений — купить квартиру в пятиэтажке под снос в округе сао в москве (реновация), продажа квартир в хрущёвке — циан

1-комн. кв., 30,3 м², 2/5 этаж

Дом под реновацию! Продается уютная квартира на 2-м этаже 5-ти этажного кирпичного дома, включенного в список реновации (будет расселен во 2 стадии реновации с 2025 по 2028 гг.) Взамен вы получите новую квартиру бОльшей площади в этом же районе. В квартире просторная комната с балконом, вид на парк, частично выполнен косметический ремонт, на кухне — современный кухонный гарнитур. Дом расположен рядом с Головинскими прудами и усадьбой Михалково. Тихий зеленый двор с выходом в парк — никакого шума от дорог! Для прогулок — парк с усадьбой Михалково, Кронштадтский сквер, Головинский парк с прудами (пляжи, велодорожки, лодочная станция) Развитый район со сложившейся инфраструктурой — дет/сады, школы, магазины, банки, фитнес-клуб с бассейном, аптеки, поликлиники, больницы, салоны красоты, кафе, остановки общественного транспорта до Савеловского и Речного вокзала. До станции МЦД Коптево — 8 минут пешком, ст.м. Водный Стадион — в 7 минутах на транспорте. Удобный выезд на Северо-Западную хорду, Третье транспортное кольцо и МКАД. 2 взрослых собственника, полная стоимость в ДКП, ипотека возможна, без обременений. Легкая альтернатива. Сниженная ипотечная ставка для клиентов от банков-партнеров. Взаимозачёт вашей квартиры. Срочная продажа или выкуп вашей недвижимости для покупки этой квартиры.

  Список домов под реновацию в Москве: список сноса домов по программе реновации

Особенности реновации

Реновация – это масштабный проект, в рамках которого сносятся старые дома, а их жильцы переселяются в новостройки. Под снос идут в основном пятиэтажки — «хрущевки», которые возводились в середине прошлого века. Правда, в программу включено и небольшое количество девятиэтажных домов. Основная цель проекта заключается в изменении облика спальных районов города.

На практике программа реализуется следующим образом:

1. Проводится голосование для выявления домов, в которых большинство собственников квартир готовы к переселению.
2. На специальной стартовой площадке возводится новое современное жилье.
3. В новый дом переселяются жильцы, которым предоставляется жилплощадь того же метража.
4. Старый дом идет под снос.
5. На его месте строится очередное новое жилье.

Важно! Если жильцы дома выступили против участия в программе, дом исключается из списка жилья под реновацию.

Таким образом, жители каждого ликвидируемого строения получают право на новую жилплощадь. Это дает несколько очевидных преимуществ:

• Квартиры в новых домах имеют улучшенную планировку.
• Согласно установленным требованиям, в каждом жилом помещении есть застекленная лоджия или балкон, качественная отделка, подъезды оборудованы домофонами.
• Переселение производится в пределах района, где расположен дом под реновацию.
• Территория вокруг новых домов благоустраивается.
• Создаются необходимые объекты инфраструктуры.

Социально уязвимым категориям населения (инвалидам, пенсионерам) государство выделяет финансовую помощь для оплаты услуг транспорта и грузчиков, без которых переезд невозможен. Участники программы не платят за капремонт, а сделанные ими ранее отчисления идут на строительство нового жилья. Появляется возможность улучшить жилищные условия: приобрести дополнительные метры или комнаты в новом жилье.

Важно! При желании можно получить денежную компенсацию по рыночной стоимости и отказаться от новой квартиры.

Условия для владельцев комнат

В домах под реновацию можно приобретать не только квартиру, но и комнату в коммунальной квартире. Некоторые граждане так и поступают, рассчитывая на предоставление полноценного отдельного жилья каждому собственнику такой недвижимости.

Ранее в России была запущена программа расселения коммуналок. Воспользоваться такой возможностью могли жильцы, являющиеся собственниками либо проживающие по договорам соцнайма. Необходимо было иметь статус нуждающегося в улучшении жилищных условий.

С началом программы реновации появились некоторые изменения: всем жителям коммуналок в домах, попавших под снос, обещаны отдельные квартиры взамен комнат. Здесь есть определенные нюансы:

• При оформлении комнат в Москве в коммунальной квартире как общее совместное либо долевое имущество собственники получат отдельное жилье на таких же условиях.
• Владельцам такого жилья предоставляется равноценная квартира аналогичной стоимости с соответствующим количеством комнат.
• Собственники жилплощади становятся владельцами новых квартир.
• Наниматели получают жилье на правах соцнайма, но с возможностью приватизации.

Важно! За одну изолированную комнату в коммуналке полагается однокомнатная квартира в новостройке, а за две – двухкомнатная.

Неудивительно, что в последнее время появилась масса объявлений, поданных желающими купить комнату в коммуналке в доме под снос. Люди рассчитывают дешево приобрести старое жилье, ведь комната стоит значительно меньше, чем квартира. Впоследствии они планируют получить взамен полноценную квартиру в новом доме.

Еще один способ получить выгоды заключается в изменении статуса старой квартиры на коммунальную. Такую возможность рассматривают некоторые супруги, разведенные или готовые фиктивно развестись ради выгоды в жилищном вопросе. Однако признание квартиры коммунальной сейчас невозможно, поскольку не существует механизма разделения коридора, кухни, ванной комнаты и туалета с организацией отдельных входов.

Но желающие разъехаться бывшие супруги, по-прежнему проживающие на одной жилплощади, могут воспользоваться другой возможностью. Вместо квартиры из трех комнат можно получить одно- и двухкомнатную, но с соответствующей доплатой. Есть возможность получения двух однокомнатных квартир.

Важно! Совокупная площадь жилых помещений, которые возможно купить с дополнительной оплатой, не должна превышать 100 квадратных метров.

Важный нюанс касается и раздельных лицевых счетов в пределах одной квартиры. Такой вариант не подтверждает статус жилья как коммуналки. Соответственно, переселение проводится на общих основаниях.

Стоимость квартир в пятиэтажках под снос

В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.

В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):

Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.

Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.

41 объявление — купить долю в квартире в пятиэтажке под снос в москве (реновация), продажа долей в квартире в хрущёвке — циан

Продается (ДОЛЯ13/16) в 3х комнатной квартире ! Дом включен в Программу реновации жилья в Москве! Развитая инфраструктура района : соды школы расположены в шаговой доступности , множество сетевых магазинов , поликлиники , банки , управа района! Высокая транспортная доступность в 5-7 минутах на транспорте расположены 2 станции метро ! , Москва г, Восточный административный округ, Игральная улица 4, м. Преображенская площадь, м. Бульвар Рокоссовского, доля, общ. пл. 57 кв.м., жил.пл. 41 кв.м., комнаты 14/11/16, кухня 5.5 кв.м., 4/5 этаж, окна улица/двор, санузел раздельный, балкон, муниципальный ремонт

64 объявления — ? купить комнату в округе сао в москве, продажа комнат недорого — база объявлений циан

ПРОДАЮ Комнату в трёхкомнатной коммунальной квартире !!! Комната 13.8 м. , квадратная, свободно размещается кровать, шкаф и стол,и ещё достаточно свободного места. Соседи, доброжелательная семья славян, занимают две другие комнаты. Места общего пользования выделены, как на кухне,так и в коридоре, все чисто, ванная и туалет в кафеле.Развитый во всех отношениях микрорайон. Рядом 2 Общеобразовательные школы; Детские сады; Музыкальная школа; Школы развития для дошкольников; Библиотеки; поликлиника, Бассейн большой, с демократичными ценами. ТЦ; Магнит, Пятёрочка, Верный, Перекресток, Вкусс Вилл, Хозтовары; Зоомагазины; Отделения СБЕРа и почты. Кафе, ресторан Ховринский лесопарк, за которым находиться обустроенный пляж. Рядом, 10-15 мин пешком до М Ховрино, 5 мин до МЦД, дорога реконструирована в вечернее время хорошо освещена. Один взрослый собственник, свободная продажа, торг обсуждается, ипотека возможна.. Продается комната в округе САО в Москве.

  Власти Ростова начали готовиться к программе реновации

Условия получения отдельного жилья если сносят дом

Отдельные площади получают не только собственники, но и граждане, проживающие по договору социального найма, заключённого с администрацией. Но без приватизации, такие объекты не допускаются к участию в имущественных сделках.

Законодательство предусматривает преимущества для владельцев муниципального жилья, которые обусловлены соблюдением санитарных норм в отношении занимаемых помещений.

Они допускают претендовать на раздельные комнаты, а иногда и квартиры, при условии:

• разнополых детей в семье;
• разведённых супругов;
• лиц разного пола, проживающих в квартире и не являющихся супругами;
• лиц с определёнными заболеваниями.

Обозначенные преимущества продиктованы действием статей 85-89 ЖК РФ.

Переселение собственников регламентируется действием статьи 32 ЖК РФ и не предусматривает повышения уровня благосостояния, но санкционирует сохранение условий, имеющихся в распоряжении владельцев расселяемого дома.

То есть, к собственникам недвижимости такие стандарты при расселении не применяются. После уведомления о расселении, не допускается принуждать владельца муниципального жилья к его выкупу или приватизации.

Покупателю квартиры в доме под снос гарантированы такие преимущества, которые он получил при покупке. В их число входит вид удобств и общая площадь, которую занимает владелец. Остальные варианты зависят от инициативы муниципального образования или застройщика.

Иногда застройщик предлагает дополнительный метраж за счёт вложения средств собственников, переселяющихся в квартиры в новостройке. В этом случае старый объект, являющийся собственностью, сыграет роль компенсации части стоимости площади, полученной в новостройке.

Застройщик вправе предложить преимущества, но не обязан этого делать.

Верховный Суд РФ, в Постановлении от 2.04.03 г., за № 48пв02 разъяснил, что предоставляемая площадь, меньшая по метражу требует доплаты в адрес владельца помещения. Оплата взимается с уполномоченного субъекта, ответственного за инвестирование проекта.

Она составляет разницу между стоимостью площади фактического метража и того, который требовалось предоставить. Если стоимость предоставленного помещения выше, требовать доплату недопустимо.

Покупка доли квартиры в доме под снос

Иногда граждане инвестируют имеющуюся скромную сумму денег в долю квартиры, находящейся в доме, подлежащем сносу. Если нет иных вариантов, чтобы обеспечить себя жильём, вложение может окупиться.

Основной вопрос, который интересует покупателей доли в праве собственности – шансы на получение отдельного помещения.

Ситуация при расселении зависит от нескольких параметров:

• объёма правоспособности, определяющегося размером выкупленной доли;
• общей площадью квартиры.

Если данные параметры отвечают тому, чтобы уложиться в площадь отдельной квартиры, владелец доли вправе на неё претендовать.

Но если притязания истца выйдут за рамки допустимого правообладанием метража, иск поддержан не будет. В целом, переезд в новый дом собственника допускается только с его согласия или по решению суда (см. Нарушение жилищного права).

Плюсы и недостатки покупки комнат в домах под снос

Покупка комнаты в доме под реновацию имеет определенные плюсы:

• Возможность недорого приобрести жилье, которое впоследствии даст право переезда в квартиру в новостройке.
• Получение изолированного помещения взамен комнаты в коммуналке.
• Возможность увеличить жилплощадь за доплату.

Рыночная стоимость новой квартиры всегда будет значительно выше, чем жилья в старой «хрущевке», экономическая выгода очевидна.

Однако у этого варианта есть целый ряд недостатков:

• Неопределенность сроков предоставления нового жилья – реализация проекта рассчитана на длительный срок, который может затянуться из-за недостаточного финансирования либо по другим причинам.
• Взамен комнат в коммуналках предоставляются квартиры-студии.

К тому же в ожидании переезда придется жить в стесненных условиях с соседями по коммуналке, если других вариантов временного проживания нет.

Покупка комнаты в доме, подлежащем сносу по реновации, позволяет со временем получить новое жилье. Однако необходимо тщательно взвесить все преимущества и возможные риски, прежде чем принимать решение о покупке.

А СУЩЕСТВУЮТ ЛИ МИНУСЫ ДЛЯ БУДУЩЕГО ВЛАДЕЛЬЦА КВАРТИРЫ ПО РЕНОВАЦИИ?

Если бы программа реновации имела одни плюсы, то ее не ругали бы сами москвичи. Итак, за что же не любят реновацию собственники ветхого жилья? Вы не сможете выбрать себе район, в котором будет находиться Ваша новая квартира. Это сродни лотерее и может быть, Вам повезет и это не будет окраина города. И не промзона. Но Вы же не об этом мечтали? Сроки переселения весьма растянуты. И могут затянуться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Программа реновации может быть закрыта в любой момент, оставив Вас проживать в этом старом и ветхом доме. Так как программа работает на государственные и муниципальные средства, в случаях ухудшения экономической ситуации в стране будьте готовы, что расселение может быть приостановлено на неопределенный срок.
Из-за не возможности выбирать место нового проживания, Вас могут переселить из старенькой квартиры в престижном районе в большую, чистую и светлую квартиру, но в совершенно неравнозначном районе. Будьте готовы к тому, что именно из-за этого Вы сможете потерять в деньгах.

А какие есть риски?

Любая сделка имеет конкретные риски. Какие риски получает человек, приобретая жилье в доме под снос в Москве?

Нет никаких правил заселения. Никто не ведает, в каком районе будет расположено его новое жилище. Это может быть спальный район или производственная зона. Также есть страх переселения на окраину города. Так что москвичи пока не могут обезопасить себя от переезда в неблагоприятный район.

Время переселения. Все члены программы должны заехать в одно время, но реально такое не происходит: одни заезжают раньше других, другие – позже. На практике показано, что этот процесс может затянуться на 10 лет. Поэтому человек, который купил дом в хрущевке, должен знать приблизительное время заселения.

Закрытие программы. Реновация действует на государственных и муниципальных денежных средствах. Но если в стране станет хуже экономическая ситуация, то половина средств пойдет на финансирование другой программы.

Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию

При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.

Можно ли продать квартиру под снос?

Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.

Почему продают эти квартиры?

Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.