Статья 222. самовольная постройка

Самовольная постройка – судебная практика

Верховный суд провел обобщенный анализ дел по вынесению решений о самовольных постройках

Было указано, что суды общей юрисдикции в первую очередь должны обращать внимание на документы, которые свидетельствуют о попытках владельца самостроя получить разрешение на возведение либо ввод в эксплуатацию объекта всеми доступными способами

Также ВС РФ считает, что судебное решение должно включать в себя подробное описание сооружения для дальнейшей идентификации объекта. ВС разъяснил, что при праве приобретательной давности именно самострои не включаются. И был установлен запрет на получение права на часть самовольно возведенной постройки, учитывая, что права распоряжаться ею, в том числе в порядке наследования у бывшего владельца не имеется.

Мнение эксперта
Елена Бондаренко
Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

«Исковая давность по самовольным постройкам зависит от прав заявителя и требования. Если заявителем выступает владелец земельного участка, исковой срок не устанавливается, так как собственник имеет полное право требовать сноса постройки в любой момент. Если же требование о сносе инициируется органами самоуправления, срок сноса варьируется в пределах от одной недели до года».

Легализация самовольной постройки

Что делать, если вы, в силу тех или иных причин, провели самовольное строительство дома? Как узаконить свое право собственности на него?

Выход один – обратиться в суд. На сегодняшний день это, пожалуй, единственный законный способ подтвердить свои права на объект самовольного строительства.

Кто может зарегистрировать право собственности?

Собственником самостроя может быть признано только лицо, которое является собственником земельного участка, на котором возведено здание. Если территория была арендована или передана во временное пользование на безвозмездной основе, право на самовольно возведённые постройки принадлежит не застройщику, а непосредственному владельцу земли.

Этап I: подготовка документов

Перед обращением в суд необходимо собрать стандартный пакет бумаг. В него входят:

• правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи и т. д.);
• техническое заключение от лицензированной организации, подтверждающее соответствие постройки всем действующим строительным нормам;
• акт об установлении границ участка;
• план БТИ;
• справки из санитарно-эпидемиологической станции и пожарной инспекции (не являются обязательными, но время от времени требуются некоторыми судами), и т. д.

Этап II: обращение в суд

Документы нужно отксерокопировать и приложить к исковому заявлению о признании права собственности на самовольно возведённые постройки. Истцом необходимо указать владельца участка, ответчиками – районную администрацию. Перед подачей заявления уплачивается государственная пошлина, размер которой зависит от стоимости недвижимости.

Документы передаются в судебные органы либо лично истцом или его законным представителем, либо – Почтой России.

Этап III: судебное разбирательство и регистрация

После рассмотрения вашего обращения вам будет выслана повестка. По результатам предварительной встречи с судьёй назначается дата судебного заседания.

Если единственным препятствием к оформлению регистрации является отсутствие у владельца разрешительных документов на строительство, а само здание полностью соответствует всем установленным нормам, суд подтвердит право собственности истца на самовольно возведённую постройку. После получения решения суда необходимо обратиться в органы Росреестра и получить соответствующее свидетельство.

Если в удовлетворении исковых требований по тем или иным причинам собственнику земли было отказано, он имеет право обжаловать решение суда в установленный законом срок. Сделать это можно как самостоятельно, так и через представителя.

Какие бывают пути легализации самостроя?

Если на самовольную постройку уже зарегистрировано право собственности, правообладатель может столкнуться с требованиями об устранении нарушений – сносе дополнительных этажей, уменьшением площади объекта и т.д. В предписании будет указан срок на его исполнение. Если требование не будет выполнено, к собственнику могут предъявлять иск о сносе самостроя за его счет.

Если на незаконно возведенный объект не зарегистрированы права, признать их можно только через суд или в административном порядке. Для этого необходимо располагать проектной документацией, обратиться в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство.

Официальное получения разрешения на реконструкцию или строительство

Для возведения и реконструкции ОКС нужно получать разрешение в муниципальных органах. Для этого применяются нормы ГрК РФ, местных Административных регламентов. Например, на территории столицы документы будут рассматривать специалисты Комитета государственного строительного надзора, а процедура пройдет по Постановлению № 145-ПП.

Для получения разрешения нужно заказать проектную документацию, пройти экспертизу проекта. В комплект документов также входит ГПЗУ, правоустанавливающие документы на участок. Если к параметрам и требованиям безопасности не возникнет претензий, можно зарегистрировать право собственности по разрешению на строительство и на ввод в эксплуатацию.

образец разрешения

Легализация через гос инспекцию или гос комиссию

В каждом регионе действуют уполномоченные комиссии, в чьи задачи входит:

• выявление фактов незаконных построек на муниципальных и государственных землях;
• выдача предписаний об устранении нарушений закона или о сносе самостроя;
• проверка устранения нарушений, рассмотрение вопросов об узаконивании объектов;
• подготовка документов для привлечения виновных лиц к ответственности.

На территории столицы такими полномочиями наделена межведомственная Городская комиссия по выявлению и пресечению незаконного строительства. Регламент работы этой Комиссии утвержден Постановлением № 234-ПП (скачать 234-pp-sed).

Узаконивание через суд

В суд можно обратиться для признания права собственности на незаконную постройку, либо для оспаривания отказа муниципальных органов в административном порядке согласования самостроя. Согласно ст. 222 ГК РФ, признать право собственности через суд можно, если:

• истец подтвердил права на землю;
• на дату подачи иска постройка приведена в соответствие с законодательными нормами;
• узаконенный самострой не будет нарушать интересы иных лиц.

Если постройка была возведена не владельцем участка, суд может признать за ним право собственности с компенсацией расходов застройщику.

Как узаконить самозахват земельного участка: пошаговая инструкция

Как узаконить самозахват земельного участка? Законом предусмотрено оформление в собственность самозахваченной земли. Но для этого необходимо следовать инструкции, которая поможет правильно, не нарушая нормы закона, оформить право. Это следующие действия:

• нужно выяснить, кто имеет законное право на данный надел;
• затем нужно провести межевание, заново установить границы участка, и получить новый кадастровый паспорт;
• на основании полученных документов уже можно регистрировать законное право.

Шаг первый: устанавливаем правообладателя

Как оформить самозахват земли? Для того чтобы получить сведения о собственнике конкретного участка, необходимо сделать официальный запрос в государственные органы, которые могут иметь информацию. Это:

• в Росреестр;
• в местную администрацию в архитектурный или земельный отдел.

Через некоторое время поступит официальный ответ о собственнике участка. Если он принадлежит местным властям или садовому (дачному) товариществу, то необходимо написать заявление о выделении этого участка для использования конкретному лицу.

Для того чтобы получить право пользования от государства, необходимо будет выиграть аукцион. Если же участок находится в частном владении, то нужно вступать в переговоры относительно отчуждения права собственности.

При проведении аукциона есть реальная возможность несколько увеличить площадь земли, и провести оформление самозхвата территории общего пользования довольно быстро и достаточно дёшево – всего 15% от кадастровой стоимости за кВ. м.

Если же сведений о том, кто является правообладателем на данный надел, нет, то необходимо обратиться к местным властям и подать запрос о том, чтобы они поставили землю на кадастр. Только по прошествие года с момента постановки на учёт, земля перейдёт в собственность муниципалитета. Только теперь можно обращаться за предоставлением права пользования.

Для того чтобы получить право пользования, необходимо написать заявление, а к нему приложить:

• план геодезии;
• план БТИ;
• акт о владении участком;
• кадастровый паспорт.

Если ответ будет положительный, то пользователь имеет право выкупить его у муниципалитета.

Шаг второй: проводим межевание границ и получаем новый кадастровый паспорт

Межевание – это неотъемлемая часть оформления участка в собственность. Мероприятие это недешевое, но провести его нужно для того чтобы законно обозначить границы надела. Данное мероприятие позволит вести переговоры с соседями относительно границ в мировом порядке.

Нужно обратиться в геодезическую компанию для того чтобы приехал специалист с документами, поставил межи и закрепил границы. Теперь можно оформить новый кадастровый паспорт. Для этого необходимо подготовить следующие документы:

• свой паспорт;
• документы участок, которые станут подтверждением того, что заявитель имеет право пользоваться землёй;
• межевой и геодезический планы;
• заявление на получение нового паспорта;
• документ, подтверждающий, что заявитель заплатил пошлину.

Если проблем нет, то паспорт будет готов через 20 дней после подачи заявления. Если будут замечания, они будут оформлены в письменном виде, и регистратор даст срок на их устранение.

Заключительный этап: регистрация права

Как оформить самозахват земли в собственность? После того, как новый кадастровый паспорт будет на руках у заявителя, он может подавать документы на регистрацию права собственности. Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра по месту нахождения участка. Обращение происходит через МФЦ. Для этого необходимо подготовить следующие документы:

• само заявление;
• паспорт заявителя;
• новый кадастровый паспорт;
• соглашение, на основании которого у заявителя возникло право пользования землёй;
• квитанция, подтверждающая, что заявитель заплатил пошлину за регистрацию права.

Когда документы будут приняты, заявителю выдадут на руки бумагу, в которой будет указана дата получения выписки о регистрации права. Если на участке есть самовольные постройки, то после получения права на землю, необходимо получить право на каждую их них. Для этого нужно подготовить все вышеуказанные документы, плюс документы на каждое строение, и квитанцию об оплате пошлины.

Ответственность за самовольное строительство в 2019 году

С целью упорядочения процесса возведения новых строений, а также соблюдения правил землепользования, в РФ веден штраф за самовольное строительство. Кроме денежного взыскания, к нарушителю могут быть применены иные правовые санкции, вплоть до принуждения к сносу постройки.

Для правильной квалификации правонарушения важно установить наличие следующих признаков самовольно возведенных строений:

• их расположение на участке земли, которая не была в установленном порядке отведена для строительства;
• сооружение, строение, здание возведены без оформления каких-либо разрешений;
• необходимость получения разрешительных документов закреплена законом, однако, соответствующая обязанность инициатором стройки не выполнена.

Совокупность таких признаков дает основания считать возведенное сооружение самовольной постройкой и применить к его застройщику юридические санкции.

Ответственность за самовольное строительство установлена статьей 9.5 КоАП РФ. Для юридических лиц в ней предусмотрен штраф в диапазоне от полумиллиона до одного миллиона рублей или принудительное приостановление их деятельности. Граждане за возведение дома на своем участке с нарушением строительных норм или разрешительных процедур по этой статье наказывают штрафом в сумме от двух до пяти тысяч рублей.

Для чиновников (должностных лиц), как и для предпринимателей ПБОЮЛ, установлен единый размер штрафа – от 25 до 50 тысяч рублей, но к последним может быть применена и более строгая мера наказания – приостановление их коммерческой деятельности в административном или судебном порядке на срок до трех месяцев.

Поскольку самовольная постройка с точки зрения закона нелегальна, такое сооружение не может быть признано объектом гражданских прав и, следовательно, выступать предметом сделок.

При этом возможно даже аннулирование записи о регистрации такого объекта в Едином государственном реестре недвижимости (если, несмотря на все имеющиеся нарушения, право собственности на него все-таки было зарегистрировано).

Анализ российских судебных решений показывает, что встречаются случаи, когда при рассмотрении таких дел в суде за нарушителем признавалось право на постройку. Но это возможно только при условии, если судья установит, что застройщик действовал добросовестно, предпринимал меры к получению соответствующих разрешений, и что его действия, несмотря на их противозаконный характер, не нанесли существенного вреда. При этом суд обязан выяснить, не нарушает ли постройка санитарных норм и противопожарных правил, не влияет ли негативным образом на права и свободы других лиц, в том числе – на их безопасность.

Эта процедура позволяет в упрощенном порядке зарегистрировать недвижимые объекты, которые возведены с нарушением разрешительных процедур (самовольно) при условии, что заявитель фактически пользуется таким объектом. Воспользоваться этим правом может любой гражданин России в срок до 1 марта 2020 года. После наступления этой даты процесс регистрации самовольно возведенных построек будет значительно усложнен.

Подробнее: получение разрешения на реконструкцию/строительство

Процесс получения разрешений на строительство детализирован в ГрК РФ, Постановлением Правительства Москвы № 234-ПП (скачать 234-pp-sed).

ГПЗУ, технические условия

На начальном этапе согласований нужно получить ГПЗУ и техусловия на подключение к инженерным сетям. ГПЗУ в столице выдает Москомархитектура. Этот документ содержит подробное описание характеристик и ограничений участка, параметров разрешенного строительства. Техусловия выдаются ресурсоснабжающими организациями для подтверждения точек подключения, возможности присоединить объект к сетям.

Проведение обследования самостроя

Чтобы подготовить проектную документацию, проводится обследование незаконной постройки, определение ее фактических характеристик. Обычно это делает сама проектная организация, так как ей предстоит учесть все строительные нормы и правила в готовом проекте. При обследовании используются методы визуального осмотра, инструментальной диагностики конструкций, расчеты допустимых нагрузок. Также будет проверяться, не нарушает ли самострой общий правила застройки на данной территории, интересы владельцев соседних объектов.

Разработка проектов реконструкции/строительства

Разрешения на строительство или реконструкцию выдаются на основании проекта, подготовленного проектной организацией. В этом документе проектировщик должен подтвердить, что состояние объекта и выполненные работы отвечает всем показателям безопасности. Проект содержит все необходимые расчеты, схемы, обоснования безопасности.

Прохождение экспертизы проекта

Проектная документация должна пройти экспертизу безопасности. Проводить такую проверку могут государственные и негосударственные экспертные организации. Экспертное заключение вместе с проектом передается в органы госстройнадзора для получения разрешения на строительство.

Получение АГР (если строительство или при реконструкции затрагиваются фасады)

Фасады объектов должны соответствовать единым архитектурно-художественным требованиям, действующим в населенном пункте. Чтобы подтвердить соответствие незаконной постройки таким требованиям, необходимо разработать архитектурно-градостроительное решение (АГР), получить свидетельство об его утверждении. В Москве такой документ оформляется Москомархитектура.

Пример буклета АГР

Получение разрешения на строительство

В органах строительного надзора рассматривают проект, положительное экспертное заключение, ГПЗУ, иные документы. Если заявитель подтвердит, что незаконная постройка отвечает нормам безопасности, построена на легально предоставленном участке, выдается разрешение на строительство.

Получение разрешения на ввод

Так как объект уже фактически возведен, сразу после выдачи разрешения на строительство можно обращаться за официальным вводом его в эксплуатацию. Для этого также нужно обращаться в органы стройнадзора, передавать ранее полученную документацию. После фактического обследования будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. С этим документом можно заказывать техплан, обращаться в Росреестр на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

• нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
• возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ;
• возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
• возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ;
• незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:

• с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе, в охранной, санитарно-защитной зоне и иных зонах, в соответствии с , за исключением зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. В административном порядке в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «» не могут быть признаны самовольными постройками объекты религиозного назначения.
• суд при удовлетворении требований органов государственной власти о сносе самовольных построек. Решения органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки могут быть обжалованы в судебном порядке. Существует позитивная для создателей постройки практика по отмене решений органов о сносе при доказывании ненарушения закона в части прав на землю под объектом (наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земельного участка или градостроительного законодательства (наличие инженерно-топографических планов территории (земельных участков), подтверждающих ненахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2018 № Ф05-819/2018 по делу № А41-11837/2017). 

Земля общего пользования

Понятие земли общего пользовании закреплено в п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Под ней понимаются участки, к которым имеет доступ неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, береговые полосы водных объектов).

Обратите внимание! Такая категория наделов предназначена для удовлетворения потребностей неограниченного круга граждан и служит прежде всего общественным интересам. Земли общего пользования, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности, но в некоторых случаях закон допускает передачу таких участков в частную собственность

Земли общего пользования, как правило, находятся в государственной или муниципальной собственности, но в некоторых случаях закон допускает передачу таких участков в частную собственность.

Заключение договора купли-продажи земли общего пользования не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ надел, находящийся в собственности государства или муниципального образования, может быть продан только путем проведения торгов в форме аукционов.

Обратите внимание! Надел, находящийся в муниципальной или федеральной собственности, не может быть продан на торгах, если является землей общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования (подп. 18 п

8 ст. 39.11 ЗК РФ)

На некоторых категориях участков, например, тех которые используются для передвижения, запрещено любое строительство без согласования с органами государственной власти.

Земли общего пользования приватизации не подлежат (ч. 12 ст. 85 ЗК РФ).

В соответствии с нормами ст. 262 ГК РФ граждане имеет право без каких-либо ограничений находится на наделах, которые являются государственной или муниципальной собственностью, кроме случаев, ограниченных законом.

Если участок, который относится к землям общего пользования, не огражден забором, либо его собственник законным образом не ограничивает проход или проезд через него, то физическое лицо имеет право пройти либо проехать через него, не причиняя неудобств владельцу (п. 2 ст. 262 ГК РФ).

Кроме того, в некоторых регионах РФ суды рассматривают территорию, на которой находятся многоквартирный жилой дом и прилегающий к нему земельный участок, как места общего пользования, что в свою очередь делает незаконными, например, самовольное сооружение там шлагбаумов.

С учетом изложенного можно прийти к выводу, что в законодательстве РФ и правоприменительной практике судов не выработаны единые критерии отнесения надела к этой категории, что приводит к тому, что в некоторых регионах одни и те же земельные участки могут признаваться и не признаваться землей общего пользования.

Комментарий 2

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок

Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.

Другие причины изъятия дачи, дома или земли

Кроме специфических случаев, касающихся использования земли и частных домов на них, недвижимость могут изъять и по другим основаниям, но только по решению суда.

Есть несколько распространенных случаев, когда сделка покупки/продажи может быть оспорена, а у собственника изъята недвижимость:

— сделка может быть оспорена, если на момент продажи имущества в отношении его имелись судебные разбирательства, были наложены арест, обременение, инициирована процедура банкротства продавца;

— без жилья можно остаться, если при его продаже бывшим собственником не были соблюдены требования семейного законодательства;

— еще одним основанием считается нарушение прав законных наследников, если имущество, полученное по наследству, было продано одним из наследников по своему усмотрению, без учета прав и интересов остальных;

— лишиться недвижимости можно, если она куплена в ипотеку, находится в залоге у банка, но заемщик перестал обслуживать кредит;