Что необходимо учесть при сдаче квартиры в аренду, для получение максимальных доходов

Содержание договора

Несмотря на то, что содержание договоров аренды является однотипным и различие в них незначительно, есть существенные пункты, которые следует оговаривать особенно тщательно.

Предмет договора найма квартиры

В этом пункте прописывается, что именно сдается внаем: вся квартира или только комната, адрес жилья, указываются правоустанавливающие документы собственника недвижимости. В этом же пункте следует оговорить срок аренды и сколько человек имеет право проживать в съемной квартире.

Срок действия договора аренды квартиры между физическими лицами в 2015 году может устанавливаться в зависимости от конкретной ситуации, но не более чем на 5 лет.

Соглашение между физическими лицами об аренде квартиры предусматривает возможность нанимателя быть зарегистрированным по месту проживания на весь срок действия договора.

Права и обязанности сторон

В договоре желательно оговорить все обязанности, которые должны нести и арендатор, и арендодатель – с какой регулярностью хозяин квартиры намерен посещать квартиру, с какой регулярностью наниматель будет вносить оплату, каким имуществом и на каких условиях он может пользоваться, имеет ли право принимать гостей на длительный срок и т.д.

Здесь же необходимо указать обязанности сторон при возникновении аварийных или непредвиденных ситуаций, приведших к порче имущества (в том числе и третьих лиц – соседей). В этом разделе соглашения указывается право арендатора на пользование жилым помещением на протяжении оговоренного срока и штрафные санкции, которые понесет хозяин квартиры за досрочное выселение жильца.

В этом разделе договора рекомендуется оговорить условия, при которых соглашение о найме может быть расторгнуто по инициативе одной из сторон. По сложившейся практике арендатор должен, как минимум, за месяц предупредить владельца съемной квартиры о намерении освободить жилье. Такой же срок обычно предусматривается для наймодателя.

Кроме добровольного расторжения договора найма собственник может потребовать от арендатора освободить съемную квартиру в судебном порядке. Обычно такие ситуации происходят при условии долгосрочного (более 1 года) договора и в случаях, когда арендатор грубо нарушает условия договора в части оплаты жилья, сохранности имущества или использования жилого помещения не по назначению.

Порядок расчетов и размер оплаты

Существенный пункт, который должен в полной мере описать все финансовые стороны взаимоотношений арендатора и арендодателя. Помимо суммы ежемесячного платежа здесь оговаривается, кто должен оплачивать квартплату и счета за коммунальные услуги, возможность взимания залоговой суммы с нанимателя за пользование услугами телефонной связи.

В этом же разделе договора аренды жилья указывается, с какой периодичностью владелец квартиры имеет право изменять сумму ежемесячного платежа.

Если съемное жилье находится в собственности нескольких лиц, то в договоре необходимо прописать, кто именно из сособственников будет получать арендную плату и в каком порядке (наличными, банковским или денежным переводом).

Как правило, договором обусловливается конкретное число, до которого должна производиться оплата. Если деньги не выплачиваются вовремя, в соответствии с ГК РФ можно предусмотреть начисление пени и штрафов.

Ответственность сторон

Этот раздел договора досконально описывает те меры финансового характера, которые могут быть применены к стороне, нарушившей условия контракта. Это могут быть любые санкции, о которых договорились наниматель и наймодатель – максимальный размер штрафов законом не ограничивается.

Договор обязательно должен предусмотреть порядок разрешения споров между сторонами. Это может быть и судебный иск пострадавшей стороны, и тот порядок обмена претензиями, который устроит обе стороны.

Опись имущества и акт приема-передачи

Неотъемлемая часть договора аренды – перечень имущества, которое находится в квартире

Здесь важно не только перечислить все предметы мебели, бытовую технику и другой инвентарь, но и описать состояние, в котором имущество находится

Оформление договора найма (аренды) квартиры между физическими лицами – процедура, которая значительно облегчит жизнь обеим сторонам. 

Можно ли сдавать недвижимость на правах физлица и ФЛП на едином налоге одновременно

Имея в распоряжении квартиру или другое помещение, параметры которого выходят за установленные для плательщиков единого налога лимиты, вы не сможете сдавать часть объекта на правах ФЛП, а часть – как физлицо.

Например, если у вас есть квартира площадью 120 квадратов, вы не сможете сдать 100 кв.м на правах предпринимателя, а остальные 20 кв.м – как физлицо. Придется останавливаться на одном варианте. В таком случае оформление ФЛП уже не так выгодно, ведь на вас не будет распространяться единый налог, и придется платить НДФЛ 18%, как и обычному физлицу.

Рассмотрим еще один вариант, когда ФЛП остается актуальным даже при превышении лимитов, установленных для единого налога. Например, у вас в распоряжении есть нежилое помещение, площадью 600 квадратов. Половину этого помещения вы вправе сдать в рамках упрощенной схемы налогообложения. Но чтобы она действовала, остальные 300 кв.м должны остаться в вашем личном распоряжении. Этот порядок подходит и для жилой недвижимости. Исходя из норм Налогового кодекса, вы не имеете права отдавать их в использование даже бесплатно.

Чтобы сдавать недвижимость, необязательно регистрировать предпринимательскую деятельность. Но в отдельных случаях такой подход к делу позволит в разы снизить ставки налогов, и вам нужно будет отдавать государству вместо пятой доли дохода буквально несколько сотен гривен ежемесячно. Разумно проанализировав ситуацию, вы сможете подобрать оптимальный для себя вариант налогообложения. Полностью уйти от уплаты налогов за сдачу квартиры в аренду на законном основании не получится. Такие действия квалифицируются как криминальное правонарушение.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Когда аренда на длительный срок и зарегистрирована в Росреестре, то информация о сделке, скорее всего, попадет в налоговую инспекцию.

При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но законодатели делать этого не советуют. Те кто попадутся будут вынуждены выплачивать не только налог с дохода за весь срок, но и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы и пр.

Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 900 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.

Заключенный договор найма жилой недвижимости является для налоговиков поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.

Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штра в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.

Плате должен быть произведен до 15 июля года, в котором подавалась декларация. За неуплату или просрочку грозит штраф и пени.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Как грамотно юридически оформить аренду?

Если владелец планирует официально сдать квартиры в аренду, то на каждый объект необходимо заключить договор на передачу недвижимости во временное владение определенным лицам.

Лица, снимающие недвижимость, могут обратиться к собственнику с требованием представить доказательства наличия имущественных прав на объект. Список документов, нужных для сдачи квартиры в аренду, прежде всего, включает договор купли/продажи, ренты и другие. Иногда съемщики жилья запрашивают выписку из ЕГРП, которая показывает отсутствие других собственников.

Чтобы легально сдать частную недвижимость, помимо приведенных документов, для аренды квартиры потребуется акт приема-передачи. В последнем должно быть отражено состояние ремонта и наличие конкретных объектов: мебель, бытовая техника или иное. Эти обязательные разделы также обезопасят собственников.

Преимущества при законной сдаче квартиры

Основное преимущество сдачи квартиры по закону заключается в том, что каждая из сторон договора получает документальные доказательства, позволяющие в будущем решить конфликтные ситуации.

Какие документы потребуются для оформления договора

При оформлении арендного договора потребуются паспорта двух сторон (нанимателя и наймодателя) и правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о госрегистрации и другие.

Как грамотно составить договор найма?

В договоре найма рекомендуют отразить условия оплаты аренды, понятные каждому клиенту: сроки передачи денег, размер и другое. Дополнительно в документе указывают:

• личные данные нанимателя и наймодателя;
• сведения о квартире (адрес, текущее состояние и другое);
• информация о правоустанавливающих документах;
• указать лицо, которое будет оплачивать услуги коммунальщиков;
• срок, на который сдается объект;
• права и обязанности сторон;
• условия для расторжения соглашения.

Также рекомендуют указывать размеры суммы, полученной наймодателем при составлении соглашения.

При необходимости в договоре отмечаются периоды, когда владелец вправе инспектировать собственность, и иные условия.

На какой срок заключить договор?

Частную собственность разрешено сдавать в аренду сроком на 5 лет. Юристы рекомендуют указывать меньший временной период. Расторгнуть договор сложнее, чем заключить новый или пролонгировать действие старого. Такое решение позволит избежать ряда конфликтных ситуаций.

Расторжение договора

Условия для расторжения приводятся в договоре. По общему порядку, действие соглашения прекращается, если:

• наймодателя уведомили об этом не позднее, чем за три месяца;
• стороны согласны прекратить действие договора.

Расторжение в одностороннем порядке возможно при следующих условиях:

• квартиросъемщики не вносят оплату в течение 6 (при долгосрочной аренде) или 2 (при краткосрочной) месяцев (или иных периодов);
• имущество, расположенное в квартире, повреждено и не подлежит восстановлению (либо квартиросъемщики отказываются это сделать);
• квартира используется не по назначению.

Способы нахождения нанимателя

1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

   Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

   Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

   Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

4. Поиск среди знакомых.

   Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

   Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

   Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Нужно ли агентство недвижимости для сдачи квартиры в аренду

Конечно, найти себе подходящего квартиранта можно и самостоятельно, но, если в этом деле вы новичок и опыта сдачи жилья у вас нет, то лучше положиться на профессионалов, которые, кстати, тоже бывают разные.

Так, одни компании могут попросить плату за свои услуги, а другие получат проценты с арендатора.

Правда, некоторые специалисты рынка уверены: лучше всего сотрудничать с агентством недвижимости посредством вознаграждения, по крайней мере, в этом случае есть вероятность, что потенциальный квартиросъёмщик отыщется намного быстрее.

В случае, если вы всё-таки решили довериться агентству, не поленитесь навести справки или сразу обращайтесь в проверенные организации.

Комментарии (6)

Eslo.ru| 2016/07/14

Очень интересное статья

Мурад| 2017/01/24

здравствуйте можно сдавать в аренду квартиру в России не резиденту…

admin| 2017/02/02

Здравствуйте Мурад! Да, сдавать можно. Иностранные граждане не лишены права снимать в наем жилье на территории РФ, как и вы не лишены права сдавать по договору найма любому лицу принадлежащее вам на праве собственности имущество (квартиру).

Полина| 2018/02/14

А какие нюансы есть? Проверить документы – снять сканы паспорта, как минимум. Составить договор по пунктам: регулярность проверки состояния квартиры, изменения платы, кто оплачивает комуслуги, кто платит за поломку техники. Зафотать имущество и занести данные в договор, который подписывается обеими сторонами. Для сдачи пользуюсь авито, и все ок уже два года, тьфу-тьфу-тьфу.

Виктор| 2018/04/27

При сдаче квартиры в аренду, важно сразу же предупреждать будущих квартиросъемщиков обо всех условиях проживания, а еще лучше заключать договор найма и оформлять официальную сдачу имущества. Да, это займет больше времени и требует расширенного пакета документов, но это убережет вас от рисков, которые могут возникнуть в процессе проживания

Тем более, так вам не придется каждые полгода сдавать квартиру новым людям. При официальной сдаче в приоритете долгосрочная аренда, от 1 года. Лично я только по такой схеме и сдаю квартиру, а объявления о сдаче размещаю на авито и подобных сайтах с объявлениями. Благодаря этому сохраняю и время, и деньги.

Павел| 2019/06/18

Длительная аренда, особенно по правильно оформленному договору, убережет от огромного количества рисков и сохранит нервы. Это действительно так. Сдавать каждый месяц новым людям, может, и выгодно, но небезопасно. А я за стабильность и спокойствие) Я сразу со всеми арендаторами договаривался о заключении договора, все по пунктам, чтобы потом ни у кого не возникало претензий. В объявлениях, которые на aвито постил, указывал аренду от 1 года. Самая надежная схема сдачи, как по мне. И не жалейте времени на договор. Заключайте официально, как положено. Потом меньше проблем будет.

Подготовка пакета документов

Если планируется официальная сдача квартиры в аренду на длительный срок, потребуется подготовить пакет документов. Процесс не требует наличия большого перечня бумаг, как при заключении сделки купли-продажи. Однако некоторые документы все же предстоит подготовить.

Видео

Чтобы сдать квартиру в аренду по закону, необходимо предоставить:

• свидетельство о праве собственности на жилье, назначение, если была выполнена приватизация квартиры, или договор, подтверждающий наличие права собственности;
• справка обо всех лицах, которые прописаны в квартире;
• нотариально заверенное согласие на сдачу жилья в аренду.

Последний документ должны предоставить все собственники квартиры. Они должны в обязательном порядке присутствовать в момент заключения сделки. Соблюдение этого правила позволит избежать ряда проблем, которые могут возникнуть в будущем. Арендатор, желающий снять квартиру по договору, также должен предоставить документы. Однако с его стороны достаточно только паспорта.

Как передается квартира, если жильцы найдены

О заключении договора мы поговорим ниже. Пока речь идет о чисто бытовых моментах.

При показе и передаче квартиры стоит рассказать обо всех нюансах и особенностях квартиры и расположенных в ней предметов мебели или техники

Всегда важно обращать внимание на технические особенности жилья, чтобы арендатор случайно ничего не сломал и не причинил ущерб

Если вы договариваетесь о том, что коммунальные платежи вносит жилец, нужно снять показания всех приборов учета. Это поможет избежать в дальнейшем споров о том, кто именно допустил задолженность — вы или наниматель.

Можно сфотографировать состояние квартиры при нанимателе. Это продемонстрирует ему, что вы трепетно относитесь к своему имуществу и будет дисциплинировать его в будущем.

Преимущества сдачи квартиры в аренду по закону

Соблюдение норм действующего законодательства способно защитить гражданина от целого перечня проблем. Так, владелец квартиры может не бояться, что арендатор будет распоряжаться недвижимостью вне рамок заключенного договора. Выполнив все установленные законом предписания, человек защищает себя от того, что его жилье будет использоваться в мошеннических целях.

Эксперты не советуют сдавать квартиру друзьям или родственникам, заключив устное соглашение. Единственной положительной особенностью подобного способа выступает тот факт, что человек знает людей, которых пускает в свою квартиру.

Чтобы подобное действие не вызвало проблем, оформление должно быть выполнено с соблюдением всех правил действующего законодательства. Заключив договор с арендатором, владелец имущества может заранее спланировать все расходы, в том числе самые мелкие. В официальный договор можно включить все права и обязанности каждой из сторон. Кроме того, гражданин может не беспокоиться, что у него возникнут проблемы с налоговой из-за сокрытия прибыли.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

• Оплата НДФЛ;
• УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Инфо

Многие владельцы жилья, желая сократить налоги или вовсе избежать их уплаты, прибегают к самым разным хитростям. Так, например, некоторые арендаторы заключают с жильцами договор не на год, а, например, на 11 месяцев. Однако такой маневр не обеспечит им освобождение от уплаты налогов, а лишь разрешит не регистрировать договор аренды в налоговой. Если инспектор все же сможет доказать, что вы уклоняетесь от налогообложения, вам будет грозить крупный штраф.

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

• наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
• наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
• снимаемое жилье используется не по назначению;
• наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

• в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
• жилье нельзя сдать в поднаём;
• вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
• у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.