Аренда помещения на неопределенный срок

На неопределенный срок

Бессрочный трудовой договор – соглашение в письменном виде, заключаемое между работником и работодателем на неопределенный срок, что значит, что не имеет четкой даты окончания таких правоотношений. Данный документ призван минимизировать риск нарушения прав нового сотрудника и предотвратить злоупотреблением своих полномочий со стороны нанимателя.

Заключение такого обязательства напрямую регламентируется ст. 58 ТК РФ и предусматривает, что сотрудник будет добросовестно и в полной мере выполнять все возложенные на него рабочие обязанности, когда как руководитель обязан своевременно выплачивать ему соответствующую заработную плату, а также организовать безопасное и комфортное рабочее пространство. Как правило, договор имеет типовую форму и зачастую содержит следующую информацию:

• основание такого соглашения − сам предмет договора, объясняющий суть возникновения таковых правоотношений;
• перечень прав и рабочих обязанностей сотрудника и руководителя;
• срок трудовых отношений – в соглашении буде четко указано, что данный документ считается бессрочным;
• форс-мажорные обстоятельства и соответствующие гарантии, где четко прописываются права и обязанности каждой из сторон в различных непредвиденных случаях. Например, если работник получил травму на производстве, то работодатель обязан возместить ему ущерб.

Также в соглашении указывается точное местоположение (адрес) работы, дата начала работы и условия рабочего времени, возможность дополнительных выплат, бонусов и поощрений, количество дней отпуска и выходных дней, если работник работает посменно, то режим работы также необходимо прописывать, а также иные положения, если таковое предусмотрено спецификой профессии. Во многих организациях в документе также указывают и информацию об испытательном сроке нового сотрудника.

Особенности

Если статья 58 призвана отразить суть бессрочного трудового договора и все случаи, когда целесообразно заключать именно такой вид соглашения, то в ст. 59 ТК РФ закреплены все основные принципы и планомерность составления данного документа. Особенностью таких соглашений являются:

• договор всегда составляется исходя из волеизъявления обеих сторон;
• договор на неопределенный срок бывает уместным тогда, когда руководство заинтересовано в регулярной деятельности, если в организации существует подобная вакансия.

Стороны в любой момент времени могут разорвать подобное соглашение, однако стоит учитывать, что для прекращения таких необходимо согласие обеих сторон, либо серьезные на то причины, например, если организация, в которой числился работник признана банкротом, либо если происходят постоянные нарушения со стороны сотрудника или работодателя своих обязанностей. Также запрещены любые действия, выходящие за рамки такого соглашения.

При составлении такого вида документа всегда указывается дата начала выполнения рабочих обязанностей, но никогда не указан их срок окончания.

Можно ли изменить или расторгнуть?

Внесение изменений являются допустимым в отношении такого соглашения и могут быть обусловлены множеством причин, исходящих как по инициативе руководства, так и по желанию самого персонала.

Например, если необходимо перевести сотрудника на другую освободившуюся должность и, соответственно, изменить информацию о его заработной плате. Основанием внесения поправок служит и изменение рабочего графика сотрудника, увеличите или уменьшения его количества рабочих часов и условий труда.

Договор подлежит изменению, если в нем перестали быть целесообразны некоторые пункты, либо, наоборот, стоит задача дополнить соглашение дополнительной информацией, при смене адреса организации, реквизитов работника или его личных данных (например, если сотрудник сменил фамилию).

Подобные перемены отражаются в дополнительном соглашении под новой датой, либо же составлением нового документа.

Что касается расторжения, то в подобных ситуациях рекомендуется опираться на Трудовой кодекс и наличие сопутствующей подтверждающей документации, которая представлена в виде заявления сотрудника, приказа об упразднении таковой должности или увольнения сотрудника, например, если тот не прошел аттестацию или нарушил трудовую дисциплину (отсутствовал на своем рабочем месте более четырех часов).

Начало срока договора аренды

Договор начинает действовать со дня его подписания (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ). При этом аренда начинается с момента предоставления имущества арендатору (ст. 606 ГК РФ). Фактическое использование имущества арендатор вправе начать в любое время после начала аренды — передачи имущества.

Если вы заключаете договор аренды недвижимого имущества, который нужно регистрировать, то для сторон он вступит в силу с момента подписания, а для третьих лиц — с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

По общему правилу вы вправе распространить действие договора на отношения, возникшие до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ). В этом случае:

• непосредственные обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Это означает, что оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, но начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого периода нельзя (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66);
• чтобы определить, подлежит договор государственной регистрации или нет, исчисляйте срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Однако учтите, что, даже если имущество было передано и арендатор использовал его до заключения договора, нельзя навязать другой стороне условие о распространении действия договора на период до его заключения. За доказанное пользование имуществом в этот период можно взыскать неосновательное обогащение (п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Должен ли арендатор платить, если не пользовался имуществом после того, как получил его

Если арендатор не начнет использовать имущество после передачи, это по общему правилу не освободит его от внесения арендной платы. При этом взыскать так называемую переменную часть арендной платы за недвижимость — возместить расходы арендодателя по коммунальным и иным платежам — будет сложнее. Арендодатель должен будет доказать величину фактического потребления коммунальных и прочих услуг.

Если же арендатор не мог использовать имущество по вине арендодателя, арендную плату за этот период взыскать нельзя (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017)).

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

• адрес расположения;
• площадь;
• вид (жилое, нежилое, часть помещения);
• целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
• дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Договор заключен на неопределенный срок

Неопределенный срок действия договора не означает невозможности его расторжения

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12 марта 2009 г. N Ф04-896/2009(597-А75-47) указал, что к аренды, заключенному на неопределенный срок, не применяется правило, предусматривающее обязательное наличие взаимного согласия сторон на его расторжение.

Здесь ФАС отметил, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в не определен, аренды также считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, заключил ФАС.

При этом далеко не каждый человек задумывается над тем, какой трудовой договор он заключает, на неопределенный или срочный трудовой договор.

а так же и то, что подразумевает то или иное понятие, и что за этим стоит.

А ведь подписывая трудовой, работник тем самым определяет свои дальнейшие трудовые взаимоотношения с работодателем, как в процессе работы, так и при расторжении трудового договора.

данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием.

Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен аренды здания, который был возобновлен на неопределенный в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Поскольку аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что является незаключенным.

Такая ситуация возможна, поскольку аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст.

433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания обеими сторонами.

Тем не менее следует учитывать, что в судебной практике существует позиция, согласно которой аренды признается заключенным с момента передачи имущества (п.

2 ст. 433 ГК РФ)

Заключение трудового договора на неопределенный срок

Это составляет главное отличие трудового договора на неопределенный срок от срочного, по которому продолжительность максимальной занятости не превышает 5 лет. При трудоустройстве потенциальный работник сделает свой выбор в пользу работодателя, предлагающего условия неопределенного срока действия трудового.

Это условие дает гарантии защиты от недобросовестных действий работодателя.

Очень удобно для торопыг (дело горит, а бумажки терпят) и разгильдяев (уж натворил что-то, а все-то лень изготовить). 1.

В по поводу действия (за исключением, для которых в соответствии с ГК срок действия является существенным условием и без указания договор считается незаключенным, например, договора страхования, доверительного управления имуществом) ничего не сказано; Срок окончания, заключенного на определенный срок, может быть обозначен конкретной датой (договор заключен на срок с _______________ до «___» _____________ 20__ года) или истечением некого периода (договор вступает в силу с _________________________ и действует в течение ___ дней (месяцев, лет).

Например, срок действия договора может быть определен моментом исполнения сторонами своих обязательств (п.

3 ст. 425 ГК РФ). Однако некоторые обязательства (например, проведение расчетов по договору) могут длиться дольше, чем сама аренда имущества. Таким образом, окончание аренды не является окончанием действия. аренды и срок действия могут совпадать по времени.

Бессрочный трудовой договор

Расходы на приобретение работ (услуг), выполненных (оказанных) сторонними организациями, признаются в «прибыльных» целях в том периоде, в котором документально подтвержден факт выполнения этих работ (оказания услуг).

Минфин напомнил, что считать датой такого документального подтверждения.

Трудовое сотрудничество возможно как в форме долгосрочных отношений, постоянных, так и на ограниченный промежуток времени.

Конференция ЮрКлуба

Статья 450. Основания изменения и расторжения 3.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 610. Срок договора аренды 2.

Если срок аренды в не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Срок договора аренды муниципального имущества

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

Сроки, установленные законом

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного Кодекса РФ).

4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ст. 72 ЛК РФ).

5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).

6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”).

7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.

8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития (п. 5 ст. 14 ФЗ “О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации”).

9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование (ст. 10 ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).

10. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований (ст. 14.1 ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”).

11. Земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”).

12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год (ФЗ “О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации”).

Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды.

Способы определения срока действия договора возмездного оказания услуг

Срок действия должен быть определен по правилам ст. ст. 190, 191 ГК РФ, а именно:

— указанием на определенную календарную дату (ст. 190 ГК РФ), если стороны точно знают дату прекращения взаимоотношений (Определение ВАС РФ от 30.10.2009 N ВАС-13415/09, Постановление ФАС Уральского округа от 06.07.2009 N Ф09-4665/09-С5, Постановление ФАС Поволжского округа от 11.01.2010 N А12-14566/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2010 N А43-11809/2009);

Примеры формулировки условия:

«Срок действия настоящего договора — с 1 января 20__ г. до 31 декабря 20__ г.».

«Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 декабря 20__ г.».

— истечением периода времени после определенного сторонами события (см. Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2262/10);

Пример формулировки условия:

«Настоящий договор действует в течение года с момента его подписания».

— указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (п. 2 ст.

Есть ли разница, согласно действующему законодательству, если Договор оказания услуг заключен на ОПРЕДЕЛЕННЫЙ ИЛИ НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК

Судебная практика придерживается позиции, согласно которой условие о сроке оказания услуги не является существенным для договора возмездного оказания услуг, поскольку главой 39 Гражданского кодекса РФ оно прямо не названо (см., например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 23 апреля 2009 г. по делу № А32-22711/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 6 октября 2011 г. по делу № А82-19220/2009).

Условие о пролонгации срока действия договора не запрещено законодательством. Хотя действующим гражданским законодательством предусмотрено право досрочного расторжения договора оказания услуг по инициативе Исполнителя, все же рекомендуется во избежание рисков не включать в договор условие о пролонгации на неопределенный срок, ограничиваясь конкретным сроком.

При этом по общему правилу, в случае немотивированного одностороннего отказа от исполнения договора исполнитель обязан полностью возместить заказчику убытки (п. 2 ст. 782 ГК РФ).

Однако при наличии определенных условий (оснований) исполнитель может отказаться от исполнения договора и без возмещения этих убытков. Если в договоре согласованы случаи, при которых договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке, то исполнитель при расторжении договора может на них сослаться (ст.

310 ГК РФ).

ГК РФ, в соответствии с которым окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

———————————

<2 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2011. 847 с.

Практическое значение сказанного нетрудно уяснить на примере проблемы действительности одностороннего отказа от исполнения контракта за пределами срока его действия. Например, в решении от 07.04.2016 N РНП-55-21/2016 комиссия Омского УФАС России рассмотрела односторонний отказ от исполнения контракта, заявленный заказчиком 20.01.2016, и установила, что условиями расторгаемого контракта было установлено, что он действует до 31.12.2015. Как следствие, на момент принятия заказчиком решения об одностороннем отказе заказчика от исполнения контракта данный контракт уже прекратил свое действие. Возможность же расторжения контракта, срок действия которого истек, нормами гражданского законодательства РФ не предусмотрена.

В то же время, если односторонний отказ был заявлен стороной контракта до момента истечения срока его действия, а вступил в силу уже после этого момента, нет правовых оснований отрицать его действительность.

Обычно только потом начинают течь тоже имеющие свои начало и окончание выполнения обязательств заказчика, из которых, конечно, главное – оплатить в предусмотренные договором (контрактом) даты поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги.

Впрочем, не следует забывать и об обязанностях заказчика в определенные документом сроки – как правило, до оплаты — осуществить экспертизу (по Закону № 44-ФЗ она обязательна всегда; может проводиться и в рамках исполнения процедур по Закону о закупках отдельными видами юридических лиц), произвести приёмку товаров, результатов работ, услуг.

Сроки исполнения контракта обеими сторонами могут пересекаться и чаще всего и пересекаются. Так, приемка не может в силу своего правового и технического смысла проводиться заказчиком совсем без участия контрагента.

Тогда формулировка будет выглядеть примерно так: «Услуги по этому договору предоставляются в течение месяца после окончания налогового периода».

С какого момента действует договор аренды помещений: с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № ­А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации. Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.

Заключение договора аренды на неопределенный срок

Аренда помещения на неопределенный срок – это неопределенный промежуток времени, в течении которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться помещением. Именно за этот период времени он вносит арендную плату.

Для того чтобы заключить договор аренды на неопределенный срок можно:

       1. Включить такое условие в договор аренды

Пример условия:

“Настоящий договор аренды нежилого помещения заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за ___ месяца.”

       2. Не включать условие о сроке аренды в договор

Если стороны не согласуют в договоре срок, то будет считаться, что данный договор аренды заключен на неопределенный срок. А это означает, что в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды. Но необходимо предупредить об этом другую сторону за три месяца (если иное не предусмотрено договором).

Важно понимать, что срок аренды и срок действия договора аренды не являются идентичными понятиями. И если стороны не указали в договоре срок аренды, но предусмотрели срок действия договора, то срок аренды будет равен сроку действия договора аренды (п

2 ст. 610 ГК РФ). Подробнее о сроке аренды и сроке действия договора аренды читайте в этой статье.

3. Продлить договор, заключенный на определенный срок (пролонгация/возобновление)

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:

• пользование имуществом после истечения срока действия договора;
• отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Имеются случаи, когда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны заключают новый договор. Условия в него включают аналогичные.

Если новый договор впоследствии признан не заключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор?

Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность.

Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора не  заключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано

В судебной практике выработан подход, согласно которому, если договор возобновлен на неопределенный срок, после чего подписан новый договор, позднее признанный не заключенным, первоначальный договор продолжает действовать.