Земли промышленного назначения: перевод, продажа, аренда

Изменение категории промышленной земли

Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.

Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.

1. Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.

Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
5. Территории обороны и безопасности.
6. Участки для размещения различных коммуникаций.
7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Как изменить категорию промышленной земли?

Вопросы, касающиеся изменения категории земельных участков, регулируются Земельным Кодексом и ФЗ-№ 172 от 21.12.2004 г.

Например, при переводе промышленной зоны в категорию населённых пунктов, существует только 2 ограничения:

1. Объекты промзоны подлежат сносу, или территория загрязнена, нарушена. В этих случаях для изменения категории требуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На землях промышленности нарушен почвенный слой. В этой ситуации нужно будет не только согласовать проект рекультивации, но и произвести все предполагаемые работы.

Гораздо сложнее произвести перевод земли сельхозназначения в земли промышленности. Это допускается лишь в исключительных случаях.

Единственное основание для разрешения изменения категории – предоставление доказательств полной утраты участком сельхозназначения полезных свойств, необходимых для ведения агрокультурной деятельности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли промышленности – довольно длительный процесс. Оформление разрешительной документации на преобразование целевого назначения земли занимает более 6 месяцев.

Также следует учитывать, что данная процедура сопряжена со значительными материальными тратами, включая оплату госпошлины за выдачу кадастровых документов и возмещение государству потерь в связи с преобразованием правового режима с/х угодий.

Для получения разрешения на перевод следует обращаться в орган местного самоуправления с заявлением и подтверждающими документами. Если участок используется по праву аренды, то для изменения категории земли требуется ещё получить разрешение от собственника имущества.

Перечень документов для смены правового статуса земельного участка:

• ходатайство о необходимости изменения целевого назначения земельного участка (бланк можно взять непосредственно в Росреестре или скачать на сайте данной службы);
• межевой план участка;
• кадастровый паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• разрешение на перевод земли в иную категорию, выданное местной администрацией.

При положительном решении муниципалитета нужно направить письменное обращение в адрес Министерства имущественных отношений о преобразовании целевого назначения участка и возможности размещения на нём объекта промышленности.

По истечении 2 месяцев заявителю будет выдано решение о предоставлении права на перевод земельного объекта в другой правовой режим.

В течение 2 недель копия данного решения будет направлена заявителю и Росреестр. Завершает процедуру внесение сведений о переводе земли с/х назначения в категорию промышленного назначения.

Пакет документов для подачи в Росреестр:

• разрешение администрации;
• проект расположения объекта промышленности на земельном участке;
• межевой план;
• технические характеристики строения;
• заключение экологической комиссии;
• кадастровые документы на землю;
• проект по восстановлению почвы;
• экономическое обоснование строительства промышленного объекта;
• справки об издержках государства, связанных с переводом земли.

Перечень документов может дополняться в зависимости от нормативов, принятых в конкретном регионе.

По статистике, положительное решение по вопросу перевода с/х земель в промышленные участки принимается в том случае, если земельный участок достаточно удалён от населённых пунктов.

Что такое земли промышленности и иного специального назначения

Какие земли относятся к разряду промышленных наделов, разобраться несложно, если ознакомиться с юридическим определением этого понятия:

Согласно существующей ст. 87 гл. 16 Земельного кодекса РФ, земли промышленности это такие территориальные единицы, которые можно отнести к одной из следующих категорий:

1. для ведения промышленной деятельности;
2. для расположения и функционирования объектов энергетики;
3. для осуществления деятельности объектов, связанных с различными видами транспорта. К их числу относятся пункты железных дорог, автозаправочные станции, автосервисы, в общем, все объекты, которые обеспечивают бесперебойную работу транспортной системы;
4. предназначенные для расположения объектов связи;
5. предоставленные для размещения объектов обороны;
6. для осуществления деятельности добывающей промышленности;
7. для расположения сооружений, связанных с космической деятельностью.

Существуют и другие направления, относящиеся к данной категории. Главным правилом при выделении земель под промышленную застройку является их низкий коэффициент востребованности в качестве сельскохозяйственных площадей. Участок промназначения не может быть использован в качестве площадки для ведения деятельности структурных подразделений отрасли сельского хозяйства, лесной либо водной сферы.

Земли промышленности это такое многоплановое понятие, связанное с типом осуществляемой деятельности, что в каждом конкретном случае требуется индивидуальный подход к планированию их месторасположения. Его выбор может быть связан с наличием месторождений горных пород и полезных ископаемых, доступностью объектов инфраструктуры, удобством транспортного сообщения. К выбору места расположения данного вида земельных структур следует подходить ответственно.

Как перевести участок в другую категорию

В окрестностях крупных городов нехватка земли промназначения ощущается давно и довольно остро. Для предпринимателей одним из решений проблемы становится выкуп земель сельхозназначения с их последующим переводом из этой категории в в промкатегорию.

Для такой смены категории должны быть достаточные основания, так как закон говорит об исключительности данного перевода, а иногда – о прямых запретах на него. Единственный вариант – доказать, что земля сельхозназначения утратила свои изначальные качества и более непригодна для сельского хозяйства.

Перевести землю из промкатегории в любую другую намного проще. Для этого есть два ограничения:

1. Промзона застроена наземными и подземными сооружениями, которые предполагается сносить. Тогда для смены категории необходим утверждённый проект рекультивации земли. То же – если земли нарушены или загрязнены.
2. В промзоне нарушен почвенный слой. Тогда необходим не просто утверждённый проект рекультивации, но и проведение всех предусмотренных проектом работ.

Вопросы смены земельных категорий регулируются преимущественно Федеральным законом №172-ФЗ (принят 21.12.2004 года), а также самим Земельным кодексом.

Классификация земельных участков по целевому назначению

Все виды земельных участков, расположенных на территории Российской Федерации, делятся на несколько категорий. Каждая категория имеет свой правовой статус, который регламентирует режим её целевого использования.

Всего существует семь категорий земельных участков:

• Земли сельскохозяйственного назначения. К таковым относятся участки, которые не входят в существующие границы населенных пунктов и используются в сельскохозяйственных целях. Это может быть ведение личного подсобного хозяйства, рыбных промыслов, животноводства или производство сельскохозяйственной продукции.
• Земли населенных пунктов. В эту категорию попадают земельные участки, предназначенные непосредственно для застройки населенных пунктов: как городских, так и сельских. Именно такие земли имеют большое значение для развития городов, сел и прочих муниципальных образований, где проживает большая часть населения нашей страны.
• Земли специального назначения (коммерческая земля). Это земли, на которых строятся разнообразные объекты промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания и телевидения. Помимо этого, к данной категории были отнесены земельные участки, на территории которых располагаются военные части, осуществляющие функции по защите целостности и неприкосновенности Российской Федерации.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов. Данные земли изымаются федеральным органами государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, так как они имеют природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное или оздоровительное значение.
• Земли лесного фонда. Эта категория включает земельные участки, которые заняты лесными массивами или предназначаются для восстановления лесной растительности. Сюда же относятся территории, отведенные под нужды лесного хозяйства. Это могут быть просеки, сельские угодья и дороги, расположенные вблизи водоемов, оврагов, склонов и опушек лесов.
• Земли водного фонда. Под эту категорию попадают все земли, занятые водными объектами. На территории этих земель могут возводиться различные сооружения, необходимые для удовлетворения потребностей населения в питьевой воде, а также гидротехнические и другие объекты, которые относятся к водному хозяйству.
• Земли запаса. По сути эти земельные участки находятся в резерве, так как в настоящий момент они не используются для каких-либо целей. Основная часть земель запаса сосредоточена на территориях, которые еще не освоены людьми. Большая часть таких участков находится на Дальнем Востоке, в Сибири и других подобных районах.

Как перевести участок в другую категорию

Для такой смены категории должны быть достаточные основания, так как закон говорит об исключительности данного перевода, а иногда – о прямых запретах на него. Единственный вариант – доказать, что земля сельхозназначения утратила свои изначальные качества и более непригодна для сельского хозяйства.

Перевести землю из промкатегории в любую другую намного проще. Для этого есть два ограничения:

1. Промзона застроена наземными и подземными сооружениями, которые предполагается сносить. Тогда для смены категории необходим утверждённый проект рекультивации земли. То же – если земли нарушены или загрязнены.
2. В промзоне нарушен почвенный слой. Тогда необходим не просто утверждённый проект рекультивации, но и проведение всех предусмотренных проектом работ.

Вопросы смены земельных категорий регулируются преимущественно Федеральным законом №172-ФЗ (принят года), а также самим Земельным кодексом.

При некоторых обстоятельствах промзона может быть передана во владение государству. Законом допускается изъятие такой территории тогда, когда:

• создаются межнациональные соглашения;
• осуществляется восстановление или постройка новых сооружений, отвечающих за оборону и безопасность федерального назначения;
• имеется судебное постановление;
• есть другие аргументированные причины, которые никак не противоречат закону.

Процедура перевода участка земли промназначения во владение государственных органов регулируется ст. 49, ст. 50 и ст. 51 ЗК РФ. Право владения частного лица или организации может быть, как ограничено на определенное время, так и полностью прекращено.

Важно! Реквизиция на определенный период времени совершается в критических случаях. В последствие этого законом предусмотрена денежная компенсация владельцу, после чего участок переходит снова в его собственность

Но и здесь есть решение — доказать утраченные изначальные характеристики земли сельскохозяйственного назначения, что служит ее наглядным примером дальнейшей непригодности к использованию по назначению.

Перевести промышленную землю в любую другую категорию значительно легче. Для этого существует только 2 ограничения:

• Застройка назмеными и подземными объектами зоны, которые нужно подвергнуть сноске. В этом случае предпринимателю нужно утверждение не процесс рекультивации территории. Делается это также тогда, когда земли были нарушены или загрязнены реакционными объектами.
• Нарушения слоя почвы, ввиду чего помимо рекультивации проводится остальные предусмотренные процессов работы, в том числе проверка на действительность нарушения почвенного слоя.

Виды земель поселений и строительство

1. Земли предназначены для строительства различного вида зданий, что обозначено назначением и зонированием;
2. Земли являются собственностью государства, муниципалитета или физического лица;
3. В собственности поселения остаются дороги, парки, пруды и бульвары, поскольку передача их физическому лицу в частную собственность запрещена законом.

Разделенные участки используются исключительно по назначению, если строение и земля, на которой оно расположено, не угрожают людям. На собственном владении можно заниматься хозяйством и другими видами деятельности. Промышленные предприятия разрешается строить на зонах промышленной категории, нарушать пределы которых запрещено.

Правовое регулирование

Использование земель поселения регулируется несколькими кодексами Российской Федерации:

1. Земельный кодекс;
2. Региональное земельное и градостроительное законодательство;
3. Правила землеиспользования и застройки;
4. Строительные нормы, которые относятся к правилам землеиспользования.

Существуют акты, которые регулируют раздел полномочий между различными эшелонами власти. Регламент земле использования может распространятся только на одно поселение или отдельный регион.

То есть каждому населенному пункту федерального значения устанавливаются определенные правила землеиспользования. В данном регламенте указана схема зонирования, градостроительные нормы и процедура осуществления полномочий органами власти.

Что такое земли поселений? Фото:cf.ppt-online.org

Градостроительный регламент содержит:

• описание зональных категорий и их предназначение;
• виды назначения;
• допустимые размеры участка;
• ограничение на эксплуатацию земель;
• рамки строительства и реконструкции.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земель — это ограниченный список допустимых видов использования земельного участка. Для того, чтобы изменить целевое предназначение земли, нужно пройти длительный и трудоемкий процесс согласований.

На землях, которые находятся на территории населенного пункта, разрешается строительство муниципальных объектов с последующим развитием. Если владельцем участка земли является физическое лицо, то частные владения остаются в собственности владельца.

Предназначением таких земель является создание всех условий для проживания и развития жителей, поскольку особенность данной территории — это высокая концентрация населения на небольшом участке.       В зависимости от предназначения земель осуществляется присвоение им категорий. Для этой процедуры важны такие параметры:

• численность населения;
• научно-производственный уровень деятельности в данном населенном пункте;
• взаимосвязанность характерных свойств населенного пункта и административно-территориального разделения.

Определенному участку на территории населенного пункта могут быть присвоены следующие категории:

• общественные места, такие как парковые зоны, городские площади, пляжные территории, и прочее;
• земли сельхоз назначения, на которых фермеры ведут свою сельскохозяйственную деятельность;
• земли природоохранного и оздоровительного предназначения — это заповедные зоны, лечебно-профилактические учреждения и их территории, санатории;
• земли для охоты, отдыха на природе, походов гражданского населения;
• территории производственного характера, на которых расположены промышленные предприятия различной производственной мощностью.

Особенности, правила разрешенного использования

Существует целая система правил, которые должны соблюдаться в процессе определения вида разрешенного использования:

• многоэтажные строения на территории жилого сектора. Особенность этого вида — разрешение хаотично строить многоквартирные дома, образовывать улицы, блоки и микрорайоны;
• на всех участках разрешается строить только индивидуальные жилые строения;
• размещение рекреационной зоны допускается в пределах и вне пределов населенного пункта;
• на участках для строительства промышленных объектов, а также административных зданий разрешено возводить коммунальные объекты, продовольственные и непродовольственные объекты, складские помещения;
• на транспортных участках можно строить автовокзалы, морские и речные порты, аэропорты и объекты транспортного обслуживания;
• земли для электроснабжения;
• в пределах населенного пункта могут быть расположены особые участки, которые относятся к охраняемым территориям. Это такие участки как парковые зоны, зоологические сады, заказники, объекты культурно-исторического наследия.

Категории земель и виды их использования смотрите в этом видео:

https://youtube.com/watch?v=lC8tOufJhFY

Основные элементы и соединения каркасного дома:

Строительство по каркасной технологии — сборка конструктора. Он собирается в соответствии со схемой. От качества основных элементов и узлов зависит прочность и устойчивость каркасника. Что входит в каркасный конструктор и как правильно собрать основные узлы и соединения?

Основные узлы каркасно-щитового дома

Узлы каркасного дома: кровля, стены и перекрытия. Узлы делятся на конструктивные и вспомогательные. Конструктивные узлы:

• Нижней обвязки
• Угловая стыковка обвязочных брусьев
• Места врезки укосин
• Элементы дверных и оконных проемов
• Узлы перекрытий
• Каркас крыши

Крепежные элементы для узлов каркасника

Для соединения, крепления и надежной фиксации используют элементы из металла:

• Пластины
• Скобы (угловые и прямые)
• Болты
• Гвозди

Угол строения:

Угол каркасного дома — место с самыми большими потерями тепла. В углах может скапливаться конденсат. Именно их необходимо утеплить в первую очередь.

Для строительства в холодных регионах в качестве вертикальных стоек используют угловую стойку из отдельных досок. В это внутреннее пространство закладывается утеплитель. Именно он удерживает тепло и снижает теплопотери. Для фиксации стоек устанавливают укосины и проверяют значения углов.

Земля промышленного назначения — что это

Согласно Земельному кодексу, федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации, землями промышленного назначения являются те земельные ресурсы, которые находятся вне черты поселений, используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

На этих участках могут размещаться различные цеха, заводские помещения, а также административные здания, необходимые для обеспечения работы предприятий и организаций.

Как мы знаем, промышленность бывает обрабатывающая и добывающая. Соответственно, объекты добывающей промышленности так же занимают определенные земельные участки, на которых ведется добыча полезных ископаемых (нефти и природного газа), осуществляется выработка рудных и нерудных полезных ископаемых.

Владельцами земель промназначения могут выступать как юрлица, так и физлица. Согласно Земельному законодательству Российской Федерации, такие земли могут быть переданы как в госвладение, так и в коммунальную или частную собственность.

Организовывая промышленное производство, необходимо ориентироваться на ст.8, ст.78 и ст.88 Земельного кодекса РФ, где указаны условия для проведения этого процесса на законных основаниях, не в ущерб населению и экологии определенной территории. Возможность передачи земель под промышленное производство осуществляется с участием местных органов самоуправления.

Земельные ресурсы промышленного назначения не могут находиться вблизи жилых объектов. На этой территории разрешается создавать свою инфраструктуру, обеспечивающую оптимальное функционирование промышленных объектов.

При выборе участков, не учитывается плодородие почв, так как земли не предназначаются для развития сельскохозяйственных отраслей.

Большое значение при выборе земельного участка для размещения строительных объектов имеют следующие факторы:

• рельеф местности;
• климатические условия;
• приближенность к транспортным путям и крупным населенным пунктам.

Так как цели использования земельных ресурсов бывают абсолютно разными, возникла необходимость выделения определенных категорий.

Таких категорий семь:

• земли промышленного назначения;
• земли для добычи полезных ископаемых;
• транспортные участки;
• земли для расположения объектов атомной энергетики;
• участки, предназначенные для оборонных целей и безопасности;
• коммуникации;
• участки для космической деятельности.

Стремительный рост экономики, развитие промышленных предприятий приводит к тому, что ощущается определенный дефицит земель промышленного назначения. На сегодняшний день таких земель в России насчитывается около 18 миллионов гектаров.

Существует тенденция к постепенному увеличению площадей, занимаемых производственными комплексами. Чаще всего, такое увеличение происходит за счет перевода определенных участков в категорию промышленных.

Постоянно возрастающее население Москвы, Московской области и других крупных городов приводит к уменьшению промышленных земель. В этом случае, срабатывает так называемый антропогенный фактор.

Можно сказать, что в последнее время идет так называемая охота на землю. Конечно же, особым спросом пользуются земли в районе Москвы, в 30-50 километровой зоне от МКАДа.

Изымая такие земли из категории сельскохозяйственных, инвесторы получают довольно-таки крупную прибыль. Помехой на их пути не являются ни бюрократические трудности, ни экологические требования, ни человеческий фактор.