Содержание общего имущества многоквартирного дома

Размер платы за содержание жилого помещения

Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения описан в п. 31-36 раздела III Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

Порядок определения размера данного платежа отличается в зависимости от способа управления МКД (с привлечением управляющей компании, самостоятельно собственниками квартир, путем создания ТСЖ и др.).

Если управлением многоквартирного дома занимается УК, то размер платы за содержание жилого помещения определяется согласно следующим правилам (п. 31 упомянутого выше Постанов. Правит. РФ):

• решение о размере данного платежа принимается на общем собрании собственников квартир,
• при определении суммы обязательно учитывается мнение управляющей компании,
• плата устанавливается на период не менее 1 года,
• свои предложения о размере суммы на содержание МКД управляющая компания обязана представить на рассмотрение собственников жилья за 30 дней до проведения общего собрания. Эта информация размещается на досках объявлений в подъезде, чтобы каждый смог с ней ознакомиться.

Кто и как устанавливает тариф

Иногда на практике встречаются ситуации, когда собственниками МКД не было принято решение о размере платы за содержание жилого помещения. В данном случае для определения этой суммы используется соответствующий тариф. Он устанавливается органами местного самоуправления конкретного региона или города.

При определении размера данного тарифа компетентные органы исходят из стоимости работ и услуг, входящих в перечень, утвержденный общим собранием владельцев помещений МКД. Кроме того, тут также учитываются положения Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290, в котором проведен минимальный перечень работ, необходимых для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии.

Как рассчитывается

Если собственники помещений самостоятельно устанавливают плату за содержание жилого помещения, то ее размер рассчитывается на основании сметы, представленной управляющей компанией. В данном документе должны быть подробно расписаны все работы и услуги, выполнение которых запланировано, и приведена их актуальная стоимость.

Если же собственники МКД не определились с размером платежа за содержание жилого помещения, то он рассчитывается исходя из установленного тарифа и площади квартиры.

Как правило, для расчета суммы на содержание и ремонт жилого помещения используется следующая формула:

Плата за содержание жилого помещения = Т * S_кв+ (N * S_моп * S_кв/S_общ) * Т_кр

Приведённые в формуле показатели расшифровываются следующим образом:

• Т – тариф, установленный органом местного самоуправления,
• S_кв – площадь конкретного помещения (квартиры),
• N – норма потребления конкретного коммунального ресурса,
• S_моп – площадь общедомовых помещений,
• S_общ – общая площадь помещений жилого и нежилого фонда,
• Т_кр – тариф, установленный для конкретного вида коммунального ресурса.

Тариф в Москве

В Москве тарифы, используемые для расчета оплаты за содержание жилого помещения, установлены в Постановлении Правительства Москвы от 13.12.2016 года № 848-ПП (приложение № 5). Они различаются в зависимости от этажа, на котором проживает собственник, наличия/отсутствия удобств, а также мусоропровода и лифта.

Тарифы на содержание жилого помещения, действующие в Москве в 2020 году, приведены в таблице ниже:

Цена за содержание жилого помещения

Категория многоквартирного дома	Квартиры, размещенные на первом этаже, рубли	Квартиры, размещенные на втором и последующих этажах, рубли
Дома со всеми удобствами, с мусоропроводом и лифтом	26,58	30,49
Дома со всеми удобствами, с лифтом, но без мусоропровода	24,66	28,14
Дома со всеми удобствами, с мусоропроводом, но без лифта	26,58	26,58
Дома, в которых нет 1 и более удобств, с износом от 60%, помещения непригодные для эксплуатации	15,65	15,65

Кто и как устанавливает тариф на содержание жилья?

Какой тариф будет актуальным на конкретный промежуток времени – регламентирует законодательство. Непосредственно на местах базовые показатели устанавливаются УК по следующей схеме:

• учитывая специфику строения и опираясь на прошлогоднюю практику его обслуживания, сотрудники учреждения определяют реальный тариф с привязкой к затратам;
• доводят информацию до жильцов и на общем собрании принимают новые нормы;
• тарифы отправляют на согласование с районным жилищным департаментом, за которым и остается решающее слово.

Если органами власти утверждены изменения, они вступают в действие сразу по факту вынесения такого решения.

Порядок расчёта тарифа на ремонт и содержание дома

Собственники жилого дома сами формируют свой тариф на оплату жилищных услуг. Помимо оплаты за проживание в квартире, включается плата и за наём жилья в случае проживания в муниципальном доме. Эти суммы расходуются на последующий ремонт и находятся в фонде, отведённом для капитального ремонта. Структура тарифа на ремонт и содержание дома выглядит таким образом:

• оплата за пользование помещением;
• оплата за ремонт помещений для совместного использования и жилых помещений;
• оплата капитального ремонта для граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Когда определённую услугу в квитанции выводят отдельной строкой, к примеру «за вывоз мусора», это можно считать грубым нарушением. Подобные пункты должны в общий счёт, как основные услуги за содержание жилья.

Услуги, вошедшие в тариф, должны прописываться в отдельном договоре. Также к этой сумме относится содержание нанятого персонала и оплата за содержание общей техники, используемой для работ в доме и на его территории.

Из чего состоит плата за ремонт и содержание?

Согласно информации, указанной в постановлениях 491 и 290, список обязательных жилищных работ состоит из большого количества пунктов, каждый из которых должен присутствовать в тарифе. Любой жилец имеет право ознакомиться с договором, заключенным с управляющей компанией, и выяснить, присутствуют ли в нем сноски на законодательные акты, указанные выше, либо там может быть подробно изложена суть самих работ. В смете расходов или договоре тариф на общее содержание должен соответствовать расходам на проведение всех предоставляемых работ и услуг.

Если сотрудники службы жилищно-коммунального хозяйства не проводят те или иные работы, жильцы могут подать коллективную жалобу на УК или ТСЖ. Стоит иметь в виду, что в тарифе предусмотрены расходы на оплату услуг бухгалтеров, юристов, руководителей и других сотрудников управляющей компании, количество которых может быть совершенно разным. К сожалению, с учетом постоянно меняющихся законов, нагрузка, возлагаемая на собственников, увеличивается с каждым годом.

https://youtube.com/watch?v=WDr-f5V8LjQ

Что на самом деле входит в понятие “содержание и ремонт жилых помещений”

Платежи за содержание общих помещений по факту включают в себя: взнос за все работы на общественных местах и прилегающих к ним территориях, которые принадлежат жильцам многоквартирного дома по праву собственности. А именно, собственники платят за следующие услуги:

1. Уборка территории общего пользования. Это прямая обязанность управляющей организации. Поддержание порядка, по санитарным нормам, имеет свои правила. Например, организация должна ежедневно проводить влажную уборку до 2 этажа включительно, также каждый день убирать лифт и прочищать мусоропровод, если он имеется. Раз в неделю необходимо подметать влажной щеткой все лестничные пролеты, а раз в год – проводить генеральную уборку всех окон и стен в подъезде.
2. Поддержание порядка на общей территории. Организация должна организовать и, по необходимости, отремонтировать освещение мест общего пользования – подъездов и прилегающей к ним территории. А также осуществлять мелкий ремонт, то есть, подкрашивать стены, приклеивать плитку, штукатурить трещины и т.д.
3. Выполнение технического надзора. В содержание жилищного фонда также входит полный доступ к электрощиткам, учетным приборам всеобщего пользования и иным важным функциональным узлам проверяющих.
4. Устранение аварийных ситуаций. Также УК или ТСЖ обязаны устранять и последствия бедственных случаев. Если прорвало водопровод и канализацию, или произошло повреждение газовой трубы, сотрудники управления обязаны оповестить специальные службы или устранить проблему самостоятельно. Проблему с электрокабелем необходимо решить в течение 2 часов, а неполадку с крышей, при которой она начала течь, – в течение 24 часов. Выбитое окно в подъезде обязаны заменить за сутки в зимнее время и за трое суток – в летнее время.
5. Соблюдение необходимых мер противопожарной безопасности. Собственники оплачивают установку пожарных щитов, систему сигнализации и поддержание в должном виде эвакуационных выходов.
6. Подготовка общедоступных объектов к каждому сезону. Данный пункт вбирает в себя большое количество работ. Например, все жильцы оплачивают консервацию, промывку и опрессовку отопительных систем, утепление трубопроводных систем, очищение систем вентиляции, утепление проемов дверей и окон, закрытие чердака и многое другое.
7. Содержание территории, находящейся при доме. Примером служит озеленение территории, которое также входит в данный пункт. УК или ТСЖ также обязуются выполнять ремонт на детских площадках при дворе дома, вовремя заменять лавочки и отслеживать их состояние и устанавливать урны.
8. Своевременный вывоз мусора. В содержание многоквартирного дома входит обеспечение вывоза ТБО, а также утилизация жидких отходов. Большинство жильцов оплачивает данный пункт отдельной строкой в квитанции. Насколько это законно, мы обсудим позднее.
9. Содержание работников УК или ТСЖ. В данный пункт входит заработная плата бухгалтера, лиц руководящих должностей, иных специалистов, так как они, по факту, обеспечивают весь функционал работы в МКД. УК имеет право самостоятельно устанавливать размер оплаты, а платить за это – жильцам.

Кроме всего вышеперечисленного, в квитанции указывается оплата за поддержание комфортной температуры и влажности в общедоступных местах, ремонтные работы и многое другое. В случае с управляющей компанией, в квитанции за содержание жилья указываются услуги, которые прописаны в договоре. Именно поэтому перечень всех работ может отличаться от общепринятых. 

Формирование и согласование тарифа

Согласно нормам ст. 158 ЖК РФ после выбора управляющей компании проводится общее собрание жителей дома при участии сотрудников УК, на котором оговаривается перечень услуг и порядок расчета их стоимости.

В ст.156 ЖК РФ прописано, что если собственники квартир не определились с управляющей компанией, то местная администрация организовывает открытый конкурс. Тарифы формируются исходя из средних данных по расходам на содержание однотипных домов по городу.

Обратите внимание: жители обязаны принимать участие в формировании тарифной политики

Тариф на содержание жилья на примере Санкт-Петербурга

В Санкт- Петербурге базовые цены утверждены Постановлением комитета по тарифам от 20.12.2019 года № 255-р.

На сегодняшний день общий тариф за 1 квадратный метр площади квартиры включает в себя плату:

• управление домом – 3,39 р.;
• содержание общего имущества – 12,87 р.;
• проведение ремонта на площадках, крышах, лестничных клетках и в подвалах – 6,31 р.;
• уборка и санитарно-гигиеническая очистка придомовой территории – 1,96 р.;
• чистка мусоропровода – 1,62 р.;
• ремонт замков на подъездах – 0,34 р.;
• содержание и реконструкция пожарной сигнализации – 0,34 р.;
• ремонт других инженерных систем в доме – 0,34 р.;
• использование общедомовых приборов учета по коммунальным услугам – 0,67 р.;
• потребление горячей и холодной воды на общественные нужды – 0,62 р.

Таким образом, примерный расчет стоимости 1 квадратного метра жилья (квартплата) показывает, что оплата за услуги управляющей компании составляет порядка 26 рублей. Это без учета уборки в подъездах, так как данную услугу жители могут не требовать от УК в обязательном порядке.

Средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 30 — 35 кв.метров, поэтому жителям придется платить в управляющую компанию до 850 рублей. Если человек проживает в двухкомнатной квартире, примерная оплата составит 1300 рублей.

Пример расчета платы за жилье на примере Москвы

В столице размер платы за жилые помещения больше, чем в остальных регионах.

Согласно данным официального сайта мэра Москвы в столице действуют следующие тарифы на содержание жилья:

• минимальный взнос на капитальный ремонт – 18,89 р. (кв. метр);
• оплата для квартир, расположенных на 1 этаже – 26,58 р. (кв. метр);
• для квартир на 2 и более этажей – 30,49 р.

Квартира площадью 35,6 кв. метра расположена на 3 этаже пятиэтажного дома. Для определения размера платы необходимо просуммировать 30,49 р. и 18,89 р. ( получится 49,38 р.) и умножить полученное число на площадь. В итоге получим 1757,92 рублей.

В Москве плата за социальный найм жилья выделена отдельным платежом.

Категория нанимателя	Зона 1	Зона 2
Лица, пользующиеся социальной поддержкой	28,08	25,53
Лица, не имеющие права на дополнительную поддержку	5,48	4,25

Под 1 зоной подразумеваются дома, расположенные в пределах третьего транспортного кольца, под 2-й – все строения вне пределов данной дороги. Структура тарифов и конкретная стоимость услуг зависит от условий, прописанных в договоре с компанией, и минимальных тарифов, утвержденных городской администрацией.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома

Приблизительный перечень работ по текущему ремонту описан в приложении №7 постановления Госстроя Российской Федерации № 170 от 27.09.2003 г. «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилфонда».

Объекты, подлежащие текущему ремонту:

Фундамент дома. Это работы по исправлению незначительных деформаций, восстановлению и усилению фундаментных участков, где имеются повреждения.

Стены и фасад здания. Сюда входит герметизация стыков, заделывание и восстановление элементов архитектуры, ремонт и покраска фасадных частей.

Перекрытия. Работы по ремонту представляют собой частичную замену некоторых фрагментов, заделка образовавшихся швов и трещин, их покраска и скрепление.

Кровля. Усиление элементов стропильных деревянных систем, устранение неполадок кровельных конструкций, замена труб водостока, ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепление.

Окна и двери. Работы по реконструкции и смене отдельных приборных частей и заполнений.

Межквартирные перегородки. Включает в себя замену, заделку и усиление отдельных частей.

Балконы с лестницами, козырьки у входов в подвальные помещения, подъезды. Работы по замене и восстановлению отдельных фрагментов.

Пол. Проводятся общие работы с целью восстановления фрагментов.

Отделка внутри. Главным образом восстановление отделки поверхностей полов, потолка, стен отдельными элементами в подъезде и техпомещениях, а также в общих вспомогательных помещениях.

Отопление. Состоит из замены и восстановления работы отопительных систем, в том числе домовых котельных.

Водопровод и канализация, горячее водоснабжение. Замена и ремонт канализационных и водопроводных систем дома, в том числе систем, обеспечивающих горячее водоснабжение и насосы.

Мнение эксперта
Смурыгин Алексей

Системы электрообеспечения и электротехнических устройств. Замена, установка и восстановление работоспособности электрообеспечения дома, кроме устройств и приборов внутриквартирного пользования и электроплит.

Система вентилирования. Восстановление функциональности вентиляционных сетей дома, включая вентиляторы и относящиеся к ним электроприводы.

Мусоропроводы. Восстановление функционирования устройств для вентиляции и промывки, клапанных крышек и устройств.

Технические устройства специальной общедомовой направленности (системы пожаротушения, общедомовые приборы учета, лифты, насосные установки для снабжения питьевой водой и т.д.). Замена и восстановление элементов специальных устройств. Выполняются по договору подряда с собственником либо с организацией, обслуживающей жилой фонд.

Внешнее благоустройство. Это работы, которые носят ремонтный и восстанавливающий характер. К ним относится устранение поврежденных фрагментов тротуаров, дорожек, проезжих дорог, отмосток ограждений, навесов для мусоросборных контейнеров. Включает ремонт различного инвентаря, относящегося к хозяйственным и спортивным площадкам, местам для отдыха.

Если исполнителем услуг указанные работы, включаемые в содержание и ремонт, по дому не производятся, то каждый потребитель имеет право составить жалобу в государственную жилищную инспекцию.

Обязанности в межсезонье

Если осенью устанавливается влажный и сырой климат, подобные работы выполняются в летние месяцы. В зимние месяцы управляющая организация должна бороться с намерзшим льдом и скоплением снега. Проводятся следующие обязательные работы:

• Ремонтные работы, поддерживающие хорошее состояние стоков и крыши;
• Ремонт оконных и дверных блоков в подъездах и на этажах, за исключением личных квартир;
• Проверка фасада и исправление дефектов, если они появляются;
• Поддержание в надлежащем состоянии заборов и оград, перил, подъездных козырьков;
• Уход за растениями, растущими рядом с домом;
• Окрашивание всех конструкций на территории, вывоз старой древесины и листьев, вывоз снега и льда;
• Спилка деревьев, если они несут угрозу людям, дому и общей собственности;
• Ремонт детских площадок и проверка их безопасности;
• Регулярная мойка подъездов;
• Уборка, контроль за наполняемостью мусорных контейнеров;
• Телефонная поддержка жильцов на случай аварийной ситуации;
• Технические работы и проверка систем, отвечающих за водоснабжение, канализацию, снабжение теплом и электричеством;
• Ремонт технических помещений и устройств.

Жильцы должны иметь доступ к актуальной информации по тарифам, проведенным и запланированным работам. Причем им не должны предоставлять обобщенные сведения по объектам. Приводятся данные по конкретному многоквартирному дому.

Также по теме: Сколько стоит платная приватизация квартиры?

Услуги должны подробно раскрываться в виде приложения с действующими тарифами. Если происходит изменение суммы оплаты, жильцы информируются с приведенным списком за конкретный вид работы или услуги.

Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

1. К работам на фундаментах МКД относятся:

• контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
• контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали. 2

Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

2. Для надлежащего содержания кровли, сводов, перекрытий и чердачных помещений под крышами управляющая организация должна:

• проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
• контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
• при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
• проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
• проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
• контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.

3. При содержании фасадов, стен и перегородок в МКД УО отвечает за:

• выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
• проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
• составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.

Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

• проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
• выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
• устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
• устранять выявленные неисправности.

Если в многоквартирном доме установлен лифт, управляющей организации следует:

• проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
• организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
• организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
• проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.

Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.

Как это отражается в квитанции

За жилищное обслуживание организации взимают отдельную плату. Оно отдельно прописываются в квитанциях ЖКХ. Новая графа в платежке появилась в 2017 году, раньше жилищное обслуживание включалось в коммунальное.

Если обслуживающая компания выделит в отдельную графу любую услугу по обеспечению ОИ, то плательщик не должен расплачиваться за это. Так как это противоречит нормам Жилищного законодательства. Так УК старается получить двойную прибыль, введя пользователей в заблуждение. При обнаружении дополнительной графы в квитанции необходимо сразу же обратиться к руководству УК с требованием устранить нарушение. При игнорировании заявления следует писать жалобу в жилищную инспекцию.

Дополнительные услуги

Помимо дополнительных муниципальных и коммунальных услуг, существует ряд дополнительных, не входящих в содержание самого дома. Чаще всего плата за такие опции взимается незаконно. К дополнительным, навязанным услугам относятся:

• услуги, которые не входят в договор и чаще всего не осуществляются управляющими структурами;
• услуги, которые включены в договор, но за них взимается повышенная оплата;
• благотворительность, вознаграждения, комиссии, которые взимает управляющая организация;

Статья 16 Закона о Защите прав потребителей гласит, что исполнительные органы не вправе навязывать свои услуги, если это не предусмотрено договором. В случае нарушения прав потребителей, возможно обратиться в жилищную инспекцию, прокуратуру или суд с соответствующей претензией. Каждый человек имеет законное право защищать свои интересы,  защитить себя от мошенничества в сфере обслуживания ЖКХ и других организаций.

Правила пользования собственным или арендованным жилыми помещениями

Важно понимать, что управление помещениями в Ваших многоквартирных домах – это обязанность, возложенная не только на лицо или компанию, которой все собственники квартир Вашего дома доверили управление этим самым домом. Это так же входит в обязанность самих жильцов

Законодательство устанавливает и то, что входит в обязательства самих жильцов, определяет не только порядок пользования общедоступными помещениями, но и порядок пользования жилыми помещениями.

Правила пользования собственными жилыми помещениями устанавливают права и обязанности:

• владельцев квартир в многоэтажных домах;
• арендаторов квартир;
• членов семьи владельцев квартир в многоэтажных домах;
• членов семьи арендаторов квартир.

Так же, эти правила определяют ответственность вышеуказанных лиц за нарушение положений, которые предусматривают Правила, регулирующие порядок пользования жилыми помещениями.

Каждый уважающий себя собственник квартиры Вашего дома, так же как и другие жители многоквартирных домов должны знать и, что важно, выполнять не только действующие Правила пользования собственными жилыми помещениями. Каждый человек обязан знать Правила содержания все общедомового имущества жильцов в любом многоквартирном доме для того, чтоб понимать, за что именно он платит, и по каким вопросам, в случае надобности, может обратить в компанию, которая занимается управлением общедомового имущества

Ведь не зря говориться: осведомлен — значит вооружен!

Следующая
ДомПроцесс покупки дома с земельным участком с оформлением документов

Коммунальные платежи

Эта категория представляет собой наши расходы за газ, свет, горячую воду и другие коммунальные услуги. Без них наш дом превратился бы в панельную или кирпичную коробку без намека на блага цивилизации.

Тарифы на коммунальные услуги управляющая компания не может контролировать, они устанавливаются и регулируются только государством. При этом стоит иметь в виду, что в разных регионах они могут отличаться. Этот момент также регламентируется на законодательном уровне.

Коммунальные услуги начисляются исходя из двух параметров:

• реальное потребление;
• норматив.

Если в вашей квартире установлены счетчики, то оплачивать нужно будет то, что вы реально потребили. С этой целью показания счетчиков ежемесячно необходимо снимать и сообщать коммунальной компании.

Тем, кто по каким-либо причинам не установил счетчики, предстоит делать оплату, ориентируясь на усредненные нормативы. Имейте в виду, что зачастую они бывают гораздо больше, чем реальное потребление. То есть, экономя на приборах учета, вы фактически вводите себя в лишние расходы.

Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД

Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

1. Информационная работа.
2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
3. Аварийно-диспетчерская работа.
4. Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
5. Содержание дымоотводов и вентиляции.
6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
7. Содержание и ремонт газового оборудования.
8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
9. Приборы учёта.
10. Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
12. Иные работы по управлению МКД.

Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.

Можно ли не платить

Обязанность вносить плату за жилищно-коммунальные услуги, возмещать расходы по общему имуществу, установлена российским законодательством, отражена ст. 153, 158 ЖК. Даже при отсутствии договора с управляющей компанией ответственности за несвоевременную оплату счетов по содержанию не избежать.

Мнение эксперта
Смурыгин Алексей

Судебная практика стоит на стороне управляющих компаний и ТСЖ. При заложенности по оплате сейчас применяется упрощенный порядок взыскания с собственника – посредством обращения за судебным приказом.

Отмена, снижение платы или ее части возможно только в судебном порядке. Возможно, состоится только при тщательной подготовке документов и направления их суду для решения. При этом участие всех собственников многоквартирного дома (или их уполномоченных представителей), обосновывающими невыполнение договора или обязательных работ, указанных в установленном минимальном перечне работ местными властями, весьма затруднительно.

Вывод такой – вносить деньги для поддержания дома в безопасном/хорошем состоянии владельцам придется, сколько – зависит от всех собственников многоквартирного дома. Повлиять на итоговую сумму счета способен каждый жилец, убедив остальных в своей правоте. Иногда стоит заплатить побольше, чтобы получить более комфортные условия проживания.

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги обеспечивают благоустроенное проживание жителей в многоквартирном доме.

Перечень коммунальных услуг

Коммунальные услуги для физических лиц 

Список коммунальных услуг, которые предоставляют жителям многоквартирного дома:

1. Холодная вода (ХВС).

2. Горячая вода (ГВС).

3. Тепловая энергия.

4. Водоотведение.

5. Электроснабжение.

6. Газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах.

7. Отопление.

8. Твердое топливо при наличии печного отопления.

9. Содержание и ремонт общего имущества.

10. Вывоз мусора.

Коммунальные услуги предоставляются круглосуточно. Если произойдет авария или проведут профилактические работы, исполнитель приостановит подачу ресурса до устранения причины (см.Требования к качеству коммунальных услуг).

Собственники помещений многоквартирного дома напрямую не заключают договор: этот вопрос относится к полномочиям управляющей организации.

Коммунальные услуги для юридических лиц

К юридическим лицам-собственникам помещений относится тот же перечень услуг, что и для физических. Юридические лица заключают договор с ресурсоснабжающей организацией на предоставление коммунальных услуг через управляющую организацию. (ч. II п. 6(1) Постановления Правительства РФ № 354).

Обязательные плательщики коммунальных услуг

Граждане и организации оплачивают коммунальные услуги за помещение, которое занимают, в соответствии со статьей 153 Жилищного Кодекса РФ.

Собственник, наниматель или арендатор обязаны оплачивать коммунальные услуги с момента установления права собственности или после заключения договора. Гражданин, который принял квартиру от застройщика по передаточному акту, но при этом еще не установил право собственности, обязан оплачивать коммунальные услуги с момента подписания акта (ч. II Постановления Правительства РФ № 354).

Исполнители коммунальных услуг

Исполнитель коммунальных услуг – организация, которая предоставляет услуги жильцам многоквартирного дома. 

Исполнителем в многоквартирном доме может быть:

• управляющая организация; 

• товарищество; 

• кооператив; 

• ресурсоснабжающая организация – поставщик нужного ресурса.(п.8-10 Постановление Правительства РФ № 354). 

Исполнителями в доме может быть не одна организация: например, управляющая компания и поставщики ресурсов одновременно.

Обязательства исполнителя

1. Предоставлять жителям дома коммунальные услуги круглосуточно и в полном объеме.

2. Заключать договоры на поставку ресурсов с ресурсоснабжающими организациями.

3. Проводить техническое обслуживание инженерных систем в многоквартирном доме. 

4. Каждый месяц снимать показания общедомовых счетчиков и принимать показания индивидуальных приборов учета:

• воды;

• газа;

• электричества.

Рассчитывать размер платы и пересчитывать, если это необходимо.

Рассматривать жалобы жильцов и устранять неполадки. 

Сообщать жителям об авариях и работах, которые помешают подаче коммунальных услуг.

Управляющая Компания

Когда Управляющая Компания берет на себя обязанности по обслуживанию многоквартирного дома, она подписывает с жильцами договор

Важно проследить, чтобы в данном документе были указаны все необходимые работы, позволяющие обслуживать дом на высоком качественном уровне. Нужно знать, что за услуги УК назначит соответствующую плату, которую нужно перечислять ей регулярно

Если обслуживание проводится безответственно, непрофессионально, жильцы могут потребовать перерасчет. Какие входят в содержание дома работы от управляющей компании?

1. УК обязана проводить ремонт крыши и водостоков, убирать на чердаке мусор, а на крыше снег.
2. Также обслуживающая компания должна заниматься состоянием фасада дома, укреплять его при необходимости, заменять устаревшую отделку.
3. Проводятся ею и работы по укреплению лестниц, крылец, перил. Меняются стекла и дверные замки, устанавливаются решетки на окна в местах общего пользования.
4. Работники компании должны проводить антисептическую обработку деревянных деталей конструкции дома и антикоррозийную обработку металлических деталей. Такое профилактическое действие позволяет продлить срок службы дома в целом и общего имущества жильцов.
5. В обязанности Управляющей Компании, как устанавливает статья 154 ЖК РФ, входит благоустройство придомовой территории, ее озеленение, вывоз мусора, покраска мусорных контейнеров и баков. Работники компании должны следить за растениями возле дома, обрезать их, поливать.
6. Текущее обслуживание МКД включает много работ, в том числе и уборка снега, его последующий вывоз. Это сезонная услуга. Летом же на территории дома проводится уборка, подметание дорожек.
7. Для поддержания высокого эксплуатационного состояния УК осуществляется постоянное обслуживание коммуникаций, в том числе и подготовка к отопительному сезону, ремонт лифтов многоквартирного дома.

За все работы полагается соответствующая плата, это оговаривается в договоре с жильцами, собственниками квартир. Обговариваются вопросы по содержанию дома на общем собрании, где должны присутствовать представители от всех квартир. Содержание дома – большая графа, туда нужно включать те услуги, которые не противоречат законодательству и которые устраивают жильцов.