Понятие самовольной постройки

Комментарий 2

1. Комментируемая статья устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливает последствия создания такой вещи.

2. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.

Устанавливая признаки самовольной постройки, законодатель исходит из следующих основных принципов:

— соответствие требованиям закона выбора места под постройку;

— соблюдение порядка строительства;

— наличие права распоряжения земельным участком.

С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок

Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.

Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, конечно же, имеются в виду только существенные нарушения.

3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.

Прежде всего действует специальное правило о том, что у «застройщика» не возникает право собственности. Это означает, что соответствующий субъект не может владеть, пользоваться и распоряжаться созданной вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это лицо обязанности произвести снос постройки. При этом снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.

4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены комментируемой статьей и базируются на следующих принципах:

— единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов;

— невозможность безвозмездного изъятия у собственника его собственности;

— соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц.

5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности на самовольную постройку претерпели ряд изменений с момента вступления в силу части первой ГК РФ.

Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права собственности на условиях предоставления земельного участка под строительство в будущем.

Существовавшее до внесения изменений правило, по существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные Земельным кодексом РФ для предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не содержит положений, устанавливающих особый порядок для участков, на которых есть самовольная постройка.

Таким образом, положения комментируемой статьи с учетом указанной корректировки исключают возможность приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по тому лишь основанию, что на участке было возведено строение.

Если приняли решение о сносе или переделывании дома

Случается, что снос
здания просто неизбежен, и администрация решает реализовать этот план. Снести
объект должен тот, кто его строил, либо вся работа будет сделана вместо него, а
потом ему будет выставлен счёт. Срок разбора устанавливается зависимо от вида
постройки. Максимальный термин составляет год.  

Чтобы постройка
отвечала всем требованиям — времени даётся от полугода до трёх лет.

Если территория является частью чьей-то
собственности, есть ли у властей право требовать снос постройки?

Нет, у них нет на это
права. Ни одна администрация не вправе прийти к вам на участок и требовать снос
бани, гаража, дома или дачи. Без решения суда можно сносить постройку только на
государственных или муниципальных участках, а на вашем личном – нет.

Исключение может быть
только следующее: объект угрожает здоровью и жизни граждан. Если ваш коттедж
никому не мешает и не приносит вреда, то снос можно провести исключительно по
решению суда. А последний ещё решит, необходим ли разбор дома, или вы можете
договориться с соседями. Третий вариант может заключаться в перестройке.

При отказе суда в
сносе объекта у властей отсутствует право настаивать на нём или, того хуже, всё
равно сносить постройку и выставлять за это оплату. То можно сказать и об
объектах, на которые уже зарегистрировано право собственности. Администрация не
может решать, быть сносу или нет. На данный момент в гражданском кодексе так и значится.

Также ниже
представлены специальные условия, когда у администрации нет права сноса чужой
недвижимости без вердикта суда:

1)    нет
документов на участок земли, если постройка появилась на нём ещё до того, как в
силу вступил земельный кодекс;

2)    отсутствует
разрешение на возведение здания, построенного до 14 мая 1998 года.

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

• снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
• снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
• переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

Действия по уничтожению объекта должны быть произведены в установленные сроки. Их определяет уполномоченная комиссия, которая выносит решение о сносе. Сроки устанавливаются в зависимости от особенностей здания, использованных стройматериалов и прочих нюансов. Но период проведения работ не может быть менее 3 месяцев, но и не более 1 года.

Срок для приведения объекта в соответствие также устанавливается специальной комиссией. Он не может быть менее полугода с момента принятия решения, но и не более 3 лет.

Ни один орган местной власти не может вынести акт о сносе или приведении объекта в порядок, если имущественное право уже зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре или признано судебной инстанцией.

Обязательные документы

В Законе «Об архитектурной деятельности» (ФЗ № 169) в качестве застройщика признается лицо, имеющее намерение произвести строительство или реконструкцию объекта архитектуры. Для сооружения здания необходимо оформить разрешение и разработать проект. Последний выполняется исходя из архитектурно-планировочного задания. Оно, в свою очередь, должно включать в себя:

• положения градостроительной документации, утвержденной по установленным правилам;
• обязательные санитарно-гигиенические, противопожарные, экологические, требования к объекту;
• предписания о защите культурно-исторических комплексов;
• указания на особые условия строительства (сейсмическая зона, вечная мерзлота и пр.);
• требования по соблюдению интересов и прав физических и юрлиц, если они затрагиваются строительством.

Отказ в оформлении и выдаче архитектурно-планировочного задания и разрешения на возведение объекта может быть оспорен в суде или органе территориальной (региональной) власти.

Пример

Если строительство осуществлялось по согласованию с собственником, между участниками правоотношений заключен договор об условиях производства работ, спор должен разрешаться в соответствии с условиями сделки. Если сама по себе она не противоречит законодательству, оснований для закрепления права собственности за застройщиком или владельцем участка с выплатой возмещения не предусматривается. При рассмотрении спора необходимо изучить условия договора и его исполнение.

Рассмотрим пример. Завод, во владении которого находился участок на праве бессрочного пользования, подписал с АО инвестиционный договор. В соответствии с его условиями общество соорудило здание – терминал для перегрузки жидких удобрений на наделе, принадлежащем предприятию. Он был построен на опорах, установленных на территории завода. Отделить реально участки, на которых располагаются терминал и предприятие, невозможно. Опоры смонтированы над заводом. Согласно инвестиционному договору, предприятие впоследствии получало заказы на перегрузку сырья. Но после окончания строительства терминала предприятие, ссылаясь на то, что АО не получило участок под строительство, направило требование о признании постройки самовольной и передаче ему права собственности на нее. В ходе разбирательства фактов отступления от проекта и нарушений правил и норм не выявлено. Суд исходил из того, что, в связи с тем, что соглашение сторон законодательству не противоречит, застройщик занял территорию в той мере, в которой это нужно было для возведения сооружения, не самовольно, а при согласии владельца. Соответственно, оснований для удовлетворения требований нет.

Что такое самострой в2021 году

Законом № 339-ФЗ (скачать 339-ФЗ)были внесены важные изменения в ГК РФ и ГрК РФ. Прежде всего, законодатель ввел официальное правовое определение самовольной постройки, устранил возможные разночтения закона. Для отдельных видов правоотношений Закон № 339-ФЗ имеет обратную силу.

Юридически

Закон № 339-ФЗ внес изменения в статью 222 ГК РФ (скачать ГК Градостроительный кодекс) в части юридического определения самостроя. К самовольным постройкам относятся здания, сооружения или иные строение, если они:

• возведены на непредоставленном, т.е. чужом участке;
• размещены на земле, у которой разрешенные виды использования не допускают строительства;
• построены без обязательных разрешений и согласований, которые требовались законом;
• возведены с нарушением строительных правил и норм.

Важно, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самостроя. Также закон указывает, что нельзя считать постройку самовольной, если на момент ее возведения собственник не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях

Приоритетным способом узаконивания самостроя теперь является обращение в суд, что сокращает риск волокиты и незаконных решений чиновников. Однако местные власти обязаны предпринимать меры и оказывать содействие в устранении нарушений, чтобы устранить основания для сноса. Для этого создаются межведомственные комиссии по предотвращению и узакониванию самовольного строительства.

Образец незаконной пристройки в плане БТИ

Простыми словами

Самострой – это практически любой объект, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании можно строить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

• заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, землю под застройку могут выдать по аренде с последующим оформлением в собственность);
• если разрешенное использование земли, указанное в документах, позволяет возведение построек (например, на землях сельхозназначения запрещено практически любое строительство);
• если владелец участка прошел необходимые согласования и получил разрешения (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);
• если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;
• если строительные работы не привели к нарушению законных интересов других лиц (например, не перекрыли доступ естественного освещения в соседний дом).

Самостроем является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе. К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.  Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

2021 zakon-dostupno.ru

Нюансы терминологии

Понятие «застройщик» не обладает специальным гражданско-правовым содержанием. Это обусловлено тем, что соответствующий институт в действующем законодательстве не предусматривается. В современном отечественном праве под застройкой понимают деятельность, направленную на создание недвижимых объектов. Считается, что в качестве субъекта выступает юрлицо или гражданин, осуществляющие соответствующие мероприятия для собственных нужд своими силами или в соответствии с договором подряда. В последней ситуации застройщик является заказчиком. Субъектом может также выступать лицо, которое получило участок в собственность или долгосрочную аренду для реализации проекта по сооружению здания, которое впоследствии будет передано иным лицам. В законе, регламентирующем архитектурную деятельность, также дается трактовка понятия «застройщик». Его рассматривают как лицо, намеревающееся провести сооружение или реконструкцию здания.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Ст. 222 ГК РФ и нестационарные объекты

Сравнительно недавно прошла волна сноса торговых павильонов в разных регионах. Эти объекты считаются нестационарными. Как поясняют юристы, ранее рассматриваемая норма применялась для легализации сооружений, возведенных с нарушением предписаний. Учитывая сложность ситуации, государство стало регламентировать данный вопрос. В первую очередь был запущен механизм судебного регулирования. При этом каждая ситуация рассматривается индивидуально. В некоторых регионах, например в Нижегородской обл., был создан перечень нестационарных объектов, которые должны быть вывезены собственниками или перемещены на специальные территории временного хранения. В противном случае они подлежали сносу.

Подробнее: получение разрешения на реконструкцию/строительство

Процесс получения разрешений на строительство детализирован в ГрК РФ, Постановлением Правительства Москвы № 234-ПП (скачать 234-pp-sed).

ГПЗУ, технические условия

На начальном этапе согласований нужно получить ГПЗУ и техусловия на подключение к инженерным сетям. ГПЗУ в столице выдает Москомархитектура. Этот документ содержит подробное описание характеристик и ограничений участка, параметров разрешенного строительства. Техусловия выдаются ресурсоснабжающими организациями для подтверждения точек подключения, возможности присоединить объект к сетям.

Проведение обследования самостроя

Чтобы подготовить проектную документацию, проводится обследование незаконной постройки, определение ее фактических характеристик. Обычно это делает сама проектная организация, так как ей предстоит учесть все строительные нормы и правила в готовом проекте. При обследовании используются методы визуального осмотра, инструментальной диагностики конструкций, расчеты допустимых нагрузок. Также будет проверяться, не нарушает ли самострой общий правила застройки на данной территории, интересы владельцев соседних объектов.

Разработка проектов реконструкции/строительства

Разрешения на строительство или реконструкцию выдаются на основании проекта, подготовленного проектной организацией. В этом документе проектировщик должен подтвердить, что состояние объекта и выполненные работы отвечает всем показателям безопасности. Проект содержит все необходимые расчеты, схемы, обоснования безопасности.

Прохождение экспертизы проекта

Проектная документация должна пройти экспертизу безопасности. Проводить такую проверку могут государственные и негосударственные экспертные организации. Экспертное заключение вместе с проектом передается в органы госстройнадзора для получения разрешения на строительство.

Получение АГР (если строительство или при реконструкции затрагиваются фасады)

Фасады объектов должны соответствовать единым архитектурно-художественным требованиям, действующим в населенном пункте. Чтобы подтвердить соответствие незаконной постройки таким требованиям, необходимо разработать архитектурно-градостроительное решение (АГР), получить свидетельство об его утверждении. В Москве такой документ оформляется Москомархитектура.

Пример буклета АГР

Получение разрешения на строительство

В органах строительного надзора рассматривают проект, положительное экспертное заключение, ГПЗУ, иные документы. Если заявитель подтвердит, что незаконная постройка отвечает нормам безопасности, построена на легально предоставленном участке, выдается разрешение на строительство.

Получение разрешения на ввод

Так как объект уже фактически возведен, сразу после выдачи разрешения на строительство можно обращаться за официальным вводом его в эксплуатацию. Для этого также нужно обращаться в органы стройнадзора, передавать ранее полученную документацию. После фактического обследования будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию. С этим документом можно заказывать техплан, обращаться в Росреестр на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

Виды таких сооружений

Различаются ли самовольные постройки между собой? Закон делает определённые разграничения. От них зависит потенциальная участь самостроя.

По типу занимаемой площади

В 222-й статье не говорится прямо о самовольной постройка на чужом земельном участке. Несколько витиевато речь идёт о наделе, который не предназначен для целей того или иного строительства. Формулировка несколько расплывчатая, и учёные-юристы не перестают её обсуждать.

В любом случае, строгость здесь налицо: никаких прав на здания/сооружения и возможностей их приобрести. Самострой подлежит сносу. Работы выполняются либо горе-строителем, либо за его счёт.

Практика не менее сурова: если собственник земельного участка обнаруживает на своей земле незаконное строение, он имеет все основания требовать сноса. Впрочем, закон также позволяет оформить такой «подарок» в собственность, но тогда придётся заплатить незваному строителю.

Практикующие юристы советуют особенное внимание к этому закону проявлять арендаторам земельных участков. Если аренда не бессрочная, то возможность и условия любого строительства должна быть закреплена в договоре аренды

Не будет соответствующих пунктов в договоре – сооружение окажется всё тем же самостроем.
Вопрос о «самоволке» на собственном участке решается более мягко: если нет серьёзных нарушений правил, норм и чьих-либо прав, здание/сооружение может быть приобретено в собственность. Порядок оформления – административный, при невозможности его осуществления – судебный.

Далее мы расскажем о том, является ли фундамент самовольной постройкой.

Еще больше полезной информации о самовольном строительстве содержится в следующем видеосюжете:

Фундамент и другие объекты

Что такое фундамент? Это рукотворное сооружение. Оно имеет линейные размеры, определённый объём, является результатом ряда действий.

Более того, фундамент выполняет несущую роль. Нарушения в технологии его возведения могут быть катастрофическими. Этот момент тесно пересекается с вопросом безопасности любых строений, если они самовольные и проходят процедуру легализации. Так что фундамент тоже может быть самостроем.

Что ещё можно признать самостроем, а после и подать соответствующие иски о сносе самовольных построек? По сути – всё, что создаётся путём строительства:

• торговый павильон,
• танцплощадка,
• трибуна для митинга,
• скульптура и так далее.

Далее мы рассмотрим порядок признания самовольной постройки.

Статья 224 ГК РФ. Передача вещи

1. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
   О передаче недвижимости см. также статью 556, а о передаче предприятия статью 563 ГК РФ. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
2. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
3. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее.

Чем является самовольная постройка?

Как было раньше? Самовольной считали любую постройку, выстроенную без документации,
подтверждающей право собственности, либо без разрешения на строительство. Не имело
значения, на своём участке земли или на пустыре: если на дом не было
разрешения, межевания или плана – он считался самовольной постройкой. И для неё
гражданский кодекс предусматривал специальные условия.

Или приобрели участок
с разрешённым применением под жилищное строительство, возвели там дом, а спустя
какое-то время власти поменяли предназначение. Зона стала водоохранной.
Соответственно, дом стал считаться незаконно построенным.

Это касалось
различных ограничений. Например, рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции
или газопровода, и дачи стояли в течение многих лет. А потом в одночасье дачные
постройки стали противозаконными.

То же касается и
коммерческой недвижимости: павильонов, киосков, гаражей, ангаров. 

Начиная с четвёртого августа. Сейчас в соответствии с 222 ГК РФ самовольные постройки – здания, возведённые без разрешения и без учёта
ограничений (если в начале строительства последние уже были, а при обнаружении
постройки они и дальше действовали). Если отсутствовал газопровод или охранная
зона, а позже ввели ограничения, то дома, дачи и киоски не являются
самовольными постройками, и их можно запросто снести за счёт владельцев.

Также, допустим, хозяин
не знал об определённых ограничениях касательно строительства на своей земле и возвёл
объект. В случае обнаружения подобных ограничений через какое-то время это уже
не будет самовольной постройкой. К ней не применимы те же нормы, что и к
самовольному строению. К примеру, возможен снос за деньги собственника.

Ранее эта норма в
гражданском кодексе вообще отсутствовала, таким образом люди лишались своего
имущества. Бывало и иначе: владельцы участков обращались в суды для признания
столба линии электропередачи самовольной постройкой и изъятия его со своей
территории. В целом, проблем было предостаточно, а точные нормы закона
отсутствовали.

Надеемся, теперь вы
знаете признаки
самовольной постройки.

Статья 227 ГК РФ. Находка

Нашедший потерянную вещь обязан немедленно уведомить об этом лицо, потерявшее ее, или собственника вещи или кого-либо другого из известных ему лиц, имеющих право получить ее, и возвратить найденную вещь этому лицу.
Если вещь найдена в помещении или на транспорте, она подлежит сдаче лицу, представляющему владельца этого помещения или средства транспорта. В этом случае лицо, которому сдана находка, приобретает права и несет обязанности лица, нашедшего вещь.

Если лицо, имеющее право потребовать возврата найденной вещи, или место его пребывания неизвестны, нашедший вещь обязан заявить о находке в полицию или в орган местного самоуправления.

Нашедший вещь вправе хранить ее у себя либо сдать на хранение в полицию, орган местного самоуправления или указанному ими лицу.
Скоропортящаяся вещь или вещь, издержки по хранению которой несоизмеримо велики по сравнению с ее стоимостью, может быть реализована нашедшим вещь с получением письменных доказательств, удостоверяющих сумму выручки

Деньги, вырученные от продажи найденной вещи, подлежат возврату лицу, управомоченному на ее получение.

Нашедший вещь отвечает за ее утрату или повреждение лишь в случае умысла или грубой неосторожности и в пределах стоимости вещи.

Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «», далее – Постановление). Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

• нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
• возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ;
• возведение постройки на земельном участке с нарушением его разрешенного использования (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 19 июля 2016 г. № 18-КГ16-61, апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29 апреля 2016 г. № 5-АПГ16-12);
• возведение постройки на земельном участке с нарушением территориального зонирования в соответствии со ;
• незаконная реконструкция объекта, которая привела к возникновению нового объекта) и иные нарушений градостроительных норм.

В соответствии с не регулирует демонтаж временных построек, а также на перепланировку, переоборудование недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект.

Полномочиями по принятию решения о сносе самовольной постройки обладает:

• с сентября 2015 года в административном порядке органы местного самоуправления городского округа и муниципального района при ряде нарушений земельного законодательства – строительство объекта в зоне с особыми условиями использования территории, в том числе, в охранной, санитарно-защитной зоне и иных зонах, в соответствии с , за исключением зон охраны объектов культурного наследия народов Российской Федерации, а также на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей. В административном порядке в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «» не могут быть признаны самовольными постройками объекты религиозного назначения.
• суд при удовлетворении требований органов государственной власти о сносе самовольных построек. Решения органов местного самоуправления о сносе самовольной постройки могут быть обжалованы в судебном порядке. Существует позитивная для создателей постройки практика по отмене решений органов о сносе при доказывании ненарушения закона в части прав на землю под объектом (наличие действующего договора аренды с федеральным собственником земельного участка или градостроительного законодательства (наличие инженерно-топографических планов территории (земельных участков), подтверждающих ненахождение спорных объектов в полосе отвода инженерных сетей (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21 марта 2018 № Ф05-819/2018 по делу № А41-11837/2017).